Δάνεια: Οι 5 ανατροπές – Όσα πρέπει να ξέρουν οι οφειλέτες

Νέα δεδομένα σε μια εξαιρετικά δύσκολη συγκυρία λόγω της ενεργειακής κρίσης διαμορφώνονται για χιλιάδες δανειολήπτες που είτε είναι εντάξει στις υποχρεώσεις τους, είτε προσπαθούν να ρυθμίσουν τις δόσεις τους.

Οι αλλαγές που έχουν τεθεί σε εφαρμογή έχουν άμεσα σχέση με το νέο τοπίο που διαμορφώνεται όχι μόνον στην ελληνική αλλά και στην παγκόσμια οικονομία, λόγω της εισβολής της Ρωσίας στην Ουκρανία.

Το βέβαιο είναι ότι οι στρατηγικές επιλογές που οφείλουν να κάνουν όσοι έχουν δάνεια πρέπει να είναι εξαιρετικά μελετημένες, καθώς το παραμικρό λάθος μπορεί να προκαλέσει δυσάρεστες ανατροπές.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι τα περιθώρια έχουν εξαντληθεί και απαιτείται σύνεση κα ψυχραιμία από πλευράς δανειοληπτών, οι οποίοι έχουν ως βασική τους προτεραιότητα την προστασία της πρώτης κατοικίας. Μόνο τυχαίο δεν είναι άλλωστε ότι ακόμη και οι συνεπείς δανειολήπτες θα δουν τις δόσεις τους να αυξάνεται, καθώς το οικονομικό περιβάλλον που κυριαρχεί στην Ευρώπη εκπέμπει αβεβαιότητα.

Παράγοντες της αγοράς υπογραμμίζουν την ανάγκη για άμεση συνεργασία με τις τράπεζες για τις οποίες εξηγούν ότι αναγνωρίζουν τη μείωση του εισοδήματος των δανειοληπτών και δεν επιθυμούν αύξηση των κόκκινων δανείων. Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι ο μεγάλος φόβος των τραπεζών είναι μια νέα γενιά κόκκινων δανείων  που θα «πυροδοτήσει» μεγάλους κινδύνους ως προς τη συνολική φερεγγυότητά τους.

 

Ευάλωτοι

Στο πλαίσιο αυτό, η πρώτη και μεγάλη αλλαγή αφορά στους ευάλωτους, οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση και να ενταχθούν στο ενδιάμεσο πρόγραμμα για την προστασία της πρώτης τους κατοικίας

Το υπουργείο Οικονομικών ενεργοποίησε ήδη την ψηφιακή πλατφόρμα του νέου προγράμματος για τη στήριξη της κύριας κατοικίας τους, μέχρι τη μεταβίβασή της στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.

Στο πρόγραμμα Κρατικής Στήριξης μπορούν να μπουν ευάλωτοι που αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, προκειμένου να κάνουν μια νέα αρχή με δόσεις στα μέτρα τους.

Το πρόγραμμα περιλαμβάνει:

-Κρατική επιδότηση έως 80% της δόσης του στεγαστικού δανείου της κύριας κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών, από 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως για διάστημα 15 μηνών.

-Αναστολή μέτρων των πιστωτών για την κύρια κατοικία (π.χ. κατασχέσεις, πλειστηριασμοί και εξώσεις).
Βασική προϋπόθεση για την ένταξη είναι να πληρούνται τα κριτήρια επιλεξιμότητας – εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια – που θεσπίστηκαν και ισχύουν στο προνοιακό πρόγραμμα «Επίδομα Στέγασης»

Ειδικότερα:

-Συνολικό εισόδημα: Δεν πρέπει να ξεπερνά τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ ετησίως.

-Περιουσιακή κατάσταση: Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού δεν πρέπει να ξεπερνά τις 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως 180.000 ευρώ. Το συνολικό ύψος των καταθέσεων του νοικοκυριού ή και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κ.λπ. να μην υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Στη μονογονεϊκή οικογένεια για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο.

Τα κριτήρια διασταυρώνονται κατά την έκδοση της «Βεβαίωσης Ευάλωτου Οφειλέτη», η οποία είναι απαραίτητη για τη συμμετοχή στο πρόγραμμα. Η βεβαίωση εκδίδεται από ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ειδικής Γραμματείας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.

Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων στο ενδιάμεσο πρόγραμμα έχει ως εξής:

-Όταν η επιβολή της κατάσχεσης ή η κήρυξη της πτώχευσης έχει λάβει χώρα σε προγενέστερο διάστημα από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας, είναι εντός 60 ημερολογιακών ημερών από τις 15.9.2022.

-Όταν η επιβολή της κατάσχεσης ή η κήρυξη της πτώχευσης λάβει χώρα σε μεταγενέστερο χρόνο από την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας, είναι εντός 60 ημερολογιακών ημερών από την ημέρα αυτή.

Η υποβολή όλων των αιτήσεων ολοκληρώνεται με το πέρας των 15 μηνών, δηλαδή μέχρι τις 15.12.2023 ή μέχρι τη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, όποιο γεγονός συμβεί πρώτο.

Με τη λήξη του προγράμματος, ευάλωτοι που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν μια μακροχρόνια και βιώσιμη ρύθμιση των οφειλών τους, θα πρέπει να απευθυνθούν στον ειδικό Φορέα για τη ρύθμιση οφειλών και την παροχή 2ης ευκαιρίας.

 

«Βουνό» χρεών

Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή έχει σχέση με την αδυναμία των νοικοκυριών που έχουν δάνεια να τα ρυθμίσουν και να τα βάλουν σε τάξη, λόγω της δύσκολης οικονομικής συγκυρίας.

Το γεγονός ότι «ξανακοκκινίζει» ένα στα τρία ρυθμισμένα δάνεια επαναφέρει με δραματικό τρόπο στο προσκήνιο τον εφιάλτη των πλειστηριασμών λόγω του «βουνού» χρεών που δημιουργούνται καθημερινά.
Δανειολήπτες βρίσκονται ήδη αντιμέτωποι με το ηλεκτρονικό «σφυρί» καθώς τράπεζες και  servicers, ανεβάζουν ρυθμούς, προγραμματίζοντας πάνω από 6.000 πλειστηριασμούς έως το τέλος του έτους.

 

Αύξηση επιτοκίων

Η τρίτη μεγάλη αλλαγή αφορά νοικοκυραίους που είναι συνεπείς στα δάνειά τους και που βρίσκονται αντιμέτωποι με αυξημένα επιτόκια, τάση η οποία είναι πολύ πιθανό να συνεχιστεί και τους επόμενους μήνες. Με δεδομένο ότι το 90% των στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων συνδέεται με euribor 3μήνου και euribor 1 μήνα, η άνοδος έχει φανεί ήδη στους μηνιαίους λογαριασμούς που έχουν στείλει οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης.

Ως προς τα δάνεια που επηρεάζονται είναι όσα έχουν συναφθεί την τελευταία πενταετία, λόγω του ότι το μεγαλύτερο μέρος τη δόσης αφορά σε τόκους που έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο

Σε αυτή την περίπτωση, η επιβάρυνση της μηνιαίας δόσης για ένα μέσο στεγαστικό δάνειο πχ. 100.000 ευρώ και με αρχικό επιτόκιο 3% αναμένεται να ξεπεράσει τα 100 ευρώ.

Οι μεγάλοι «χαμένοι», είναι οι δανειολήπτες με δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί σε funds, ενώ κερδισμένοι θεωρούνται όσοι έχουν παλιά δάνεια.
Ειδικότερα, για στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ, με διάρκεια 20 χρόνια, η δόση από τα 560 ευρώ ανεβαίνει στα 599, που με τη σειρά της οδηγεί σε ετήσια επιβάρυνση της τάξης των 468 ευρώ.

Σε στεγαστικό δάνειο 150.000 ευρώ που έχει διάρκεια 25 χρόνια, η δόση των 720 ευρώ, ανεβαίνει στα 781 ευρώ, με συνέπεια η ετήσια επιβάρυνση να είναι της τάξης των 732 ευρώ.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι η ΕΚΤ αναμένει ότι θα αυξήσει περαιτέρω τα επιτόκια για να μετριάσει τη ζήτηση και να αποτρέψει τον κίνδυνο επίμονης μετατόπισης προς τα πάνω των προσδοκιών για τον πληθωρισμό».

Η εξέλιξη αυτή καθιστά ακριβότερο το κόστος χρήματος για όσους το σκέφτονται να δανειστούν, ενώ επηρεάζει και εκείνους που ήδη έχουν πάρει δάνειο και εξυπηρετούν κανονικά τις δόσεις τους στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Στόχος της κίνησης είναι να γίνει πιο ακριβή η χρηματοδότηση των επιχειρήσεων που θέλουν να επενδύσουν, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά την απασχόληση και την κατανάλωση και άρα τη ζήτηση και τον πληθωρισμό.

 

Εγγυητές

Η τέταρτη μεγάλη ανατροπή αφορά στους εγγυητές δανείων μετά τη δικαστική απόφαση που εκδόθηκε από το Ειρηνοδικείο Καλύμνου. Στην ουσία καταργείται η δυνατότητα του δανειστή να στραφεί κατά του εγγυητή δανείου, ανεξάρτητα αν έχει εξαντλήσει τα περιθώρια εξόφλησης απο τον βασικό δανειολήπτη (πρωτοφειλέτη).

Οι τράπεζες υποχρέωναν τους εγγυητές να υπογράφουν πως μπορούν να παρακάμψουν τον οφειλέτη και να στραφούν εναντίον τους και να διεκδικήσουν τα χρήματα, ανεξάρτητα αν είχαν εξαντλήσει τα περιθώρια είσπραξης του δανείου από τον βασικό οφειλέτη. Με τον τρόπο αυτό όμως, κρίνει η δικαστική απόφαση, η εγγύηση έχει χάσει το νόημά της, μιας και ο εγγυητής έχει καταστεί από την υπογραφή κιόλας της σύμβασης οφειλέτης της συγκεκριμένης σύμβασης, χωρίς μάλιστα να το γνωρίζει.

 

Φθηνή στέγη για νέους

Η πέμπτη μεγάλη αλλαγή αφορά σε χαμηλότοκα δάνεια για νέους, οι οποίοι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα ούτε να αγοράσουν, ούτε να ενοικιάσουν ένα σπίτι και κατά συνέπεια να μην μπορούν να κάνουν οικογένεια.

Τα δεδομένα πλέον είναι διαφορετικά, καθώς με τη διάθεση αποταμιεύσεων ύψους 10-20.000 ευρώ που μεταβιβάζονται στα παιδιά χωρίς φόρο και δόση έως 400 ευρώ, νέοι έως 39 ετών μπορούν να αγοράσουν το δικό τους σπίτι.

Με το νέο πρόγραμμα αποκτούν επίσης τη δυνατότητα να ανακαινίσουν ένα παλαιό σπίτι που ενδεχομένως υπάρχει στην οικογένεια το οποίο επίσης μπορεί να περιέλθει στην ιδιοκτησία τους χωρίς κανέναν φόρο.

Με βάση τα παραδείγματα που έχουν δοθεί από το κυβερνητικό επιτελείο, ένα ζευγάρι, με ελάχιστη συμμετοχή, θα αγοράζει ένα σπίτι αξίας 100.000 ευρώ με μηνιαίες δόσεις 275 ευρώ.

Για την εφαρμογή του μέτρου θεσπίζονται ειδικά εισοδηματικά κριτήρια αντίστοιχα με εκείνα του επιδόματος θέρμανσης, τα οποία επιτρέπουν την δανειοδότηση σε όσους έχουν:
– κατώτατο εισοδηματικό κριτήριο 10.000 ευρώ και
-ανώτατο εισοδηματικό όριο αντίστοιχο με το επίδομα θέρμανσης.

Αυτό στην πράξη σημαίνει ετήσιο συνολικό οικογενειακό εισόδημα 14.000 ευρώ για υπόχρεους που είναι άγαμοι, σε κατάσταση χηρείας ή εν διαστάσει και εισόδημα 20.000 ευρώ για τους έγγαμους.

Ένα σπίτι των 150.000 ευρώ μπορεί να αγοραστεί με αρχικό κεφάλαιο 15.000 ευρώ και μια μηνιαία δόση της τάξεως των 516 ευρώ τον μήνα όσο περίπου είναι το ενοίκιο ενός ακινήτου 60-70 τετραγωνικών.

Εναλλακτική είναι η απόκτηση φθηνότερου σπιτιού (π.χ 120.000 ευρώ) που θα χρηματοδοτηθεί με ίδιους πόρους 12.000 ευρώ και μια μηνιαία δόση 413 ευρώ για 25 χρόνια ή 353 ευρώ για 30 χρόνια.

H δεύτερη λύση είναι να αξιοποιηθεί ένα υφιστάμενο ακίνητο που ενδεχομένως υπάρχει στην ευρύτερη οικογένεια.
Σε αυτή την περίπτωση, ο γονιός μεταβιβάζει το ακίνητο στο παιδί του με αφορολόγητη γονική παροχή (θα καταβληθούν μόνο τα έξοδα μεταβίβασης) ώστε ο νέος να καταστεί ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Στο ιδιόκτητο πλέον ακίνητο μπορούν να γίνουν παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας προϋπολογισμού έως 25.000 ευρώ οι οποίες θα επιδοτηθούν με 50%-90%, ενώ η διαφορά μπορεί να καλυφθεί με άτοκο δάνειο.

Κάποιος που θα λάβει επιδότηση 70% θα πρέπει να πληρώσει με άτοκο δάνειο 7.500 ευρώ για να κάνει παρεμβάσεις 25.000 ευρώ στο σπίτι του. Επιπλέον θα μπορεί να πάρει πρόσθετη επιδότηση έως 3.000 ευρώ (το 30% του κόστους των έργων) για να κάνει ανακαινίσεις.