Ελάτε στην παρέα μας

Κεντρικό Θέμα

Οι νέες τιμές στα ακίνητα – Σε κρίσιμη καμπή η κτηματαγορά

Δημοσιεύθηκε

στις

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, που συνεχίζει να αναζητά ταυτότητα σε μια εξαιρετικά δύσκολη συγκυρία, λόγω των επιπτώσεων που προκαλεί η πανδημία.

Τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης που έκαναν την εμφάνισή τους το πρώτο δίμηνο του 2020 εξαφανίστηκαν με την εισβολή του κορονοϊού και για άλλη μια φορά η αγορά βρίσκεται επί ξηρού ακμής.
Παράγοντες της αγοράς είναι εξαιρετικά επιφυλακτικοί και σημειώνουν ότι τα πάντα θα εξαρτηθούν από την πορεία της οικονομίας και από το εάν η χώρα καταφέρει να επιστρέψει στην ανάπτυξη.
Σε κάθε περίπτωση, το πρώτο τρίμηνο του 2021 δεν προσφέρεται για ασφαλείς εκτιμήσεις, με δεδομένο ότι ο ιός συνεχίζει να δείχνει τα δόντια του και να προκαλεί ευρύτερες αναταράξεις.
Παρά το γεγονός ότι έχει μπει φρένο κυρίως στη ζήτηση, ουδείς μιλάει για πτωτική τάση, καθώς η αύξηση στις τιμές των ακινήτων το 2020, ήταν της τάξης του 5%, σε σχέση με το 2019.
Μόνο τυχαίο άλλωστε δεν είναι το γεγονός ότι οι αναζητήσεις για εύρεση ακινήτων έχουν αυξηθεί το τελευταίο διάστημα, γεγονός που σημαίνει ότι το ενδιαφέρον παραμένει υψηλό.
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι έχουν αυξηθεί όσοι αναζητούν μονοκατοικία ή μεζονέτα, για ενοικίαση αλλά και πώληση τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη.

Ειδικά για την Αττική, στοιχεία δείχνουν τα εξής:

  • Το μεγαλύτερο ποσοστό αναζητά ακίνητα στο Κέντρο, τα Βόρεια, Νότια και Δυτικά προάστια.
  • Αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει για τα Ανατολικά προάστια και το Υπόλοιπο Αττικής.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ), το εννεάμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2019 κατά 7,6% στην Αθήνα και 4,5% στη Θεσσαλονίκη.
Η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών στη χώρα καταγράφει σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης σε αριθμό και όγκου νέων οικοδομικών αδειών κατά 22,1% και 21,8% αντίστοιχα το οκτάμηνο του 2020 έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2019.

Μέσες τιμές
Κατά τη διάρκεια του Ιουλίου-Αυγούστου-Σεπτεμβρίου 2020, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα Νότια Προάστια, με 2.617 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, καταγράφηκε στην Καρδίτσα με +19,7%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στην Ευρυτανία με -12,7%.
Όσο για τις ενοικιάσεις, η χαμηλότερη τιμή καταγράφεται στο Κιλκίς με 2,75€/τ.μ. και η υψηλότερη τιμή στη Χαλκιδική με 30€/τ.μ.

Ενοικίαση γραφείων
Ενδιαφέροντα είναι τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησε πρόσφατα η «Spitogatos» και αναδεικνύουν τις τάσεις που επικρατούν στην αγορά ακινήτων, σε βασικές περιοχές όπως η Αθήνα.
Οι τιμές ενοικίασης γραφείων παρουσίασαν αύξηση το τελευταίο τρίμηνο του 2020, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, με τη σημαντικότερη μεταβολή να παρατηρείται στα νότια προάστια της Αθήνας (+9,5%) και στη Θεσσαλονίκη (+8,4%).
Όσον αφορά τα καταστήματα, σημαντικές αυξήσεις παρατηρούνται τόσο στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης όσο και στις τιμές πώλησης σε όλες τις περιοχές της έρευνας.

Στο πλαίσιο αυτό:

  • Οι μεγαλύτερες μεταβολές παρατηρούνται στις τιμές πώλησης καταστημάτων στα ανατολικά προάστια της Αθήνας (+16,3 και τον Πειραιά (+14,7%).
  • Τα βόρεια προάστια κατέχουν την πρωτιά στην κατάταξη ζητούμενων τιμών πώλησης ανά τετραγωνικό (2.542,3 ευρώ).
  • Αξιοσημείωτη είναι στις ενοικιάσεις καταστημάτων, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό στα βόρεια προάστια της Αθήνας που έχει εκτοξευθεί στα 16,1 ευρώ (+5,1%) και στο κέντρο, στα 13,5% (+8,6%).
  • Η μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης καταστημάτων σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2019, παρατηρείται στον Πειραιά (11,5%).

Αποθήκες
Διαφορετική εικόνα παρουσιάζουν οι τιμές αποθηκών προς πώληση για επαγγελματική χρήση.
Σε όλη την Αθήνα παρατηρείται πτώση-μέχρι και της τάξεως του 12,6% στο ανατολικά προάστια, αλλά σε περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα καταγράφεται αύξηση 15,2% 10% αντίστοιχα.
Όσο για τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης αποθηκών, εκεί σημειώνονται ως επί το πλείστον μικρές αυξήσεις, με τη μεγαλύτερη να παρατηρείται στη Θεσσαλονίκη (10,3%) και τα βόρεια προάστια της Αθήνας (9,6%).

Μειώσεις
Εντός του Νοεμβρίου καταγράφηκαν μειώσεις, σε μικρή αριθμητική κλίμακα, σε ακίνητα με υψηλά αρχικά ζητούμενα μισθώματα σε σχέση με το προφίλ του ακινήτου.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το κέντρο της Αθήνας.

  • Στα Ιλίσια το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα για διαμέρισμα 65 τ.μ. κατασκευής του 1975 ήταν 9€/τ.μ. και μειώθηκε στα 8,3 €/τ.μ.,
  • στην περιοχή Εξάρχεια – Νεάπολη το αρχικό ζητούμενο μίσθωμα ήταν 13,3 €/τ.μ. και μειώθηκε στα 12 €/τ.μ. για διαμέρισμα 75 τ.μ. κατασκευής του 1980
  • στον Νέο Κόσμο η αρχική ζητούμενη τιμή μίσθωσης διαμερίσματος 42 τ.μ. κατασκευής του 1970 ήταν 11,3 €/τ.μ. και διαμορφώθηκε μετά την μείωση του ιδιοκτήτη στα 10,5 €/τ.μ.

Τόνωση αγοράς
Ζητούμενο πάντως μέσα στο κλίμα αβεβαιότητας που προκαλεί ο νέος κορονοϊός είναι εάν η αγορά θα μπορέσει να ξαναβρεί ρυθμό, για να δώσει ώθηση στην οικονομία.
Πολλά θα κριθούν από το χρόνο που θα δημιουργηθούν συνθήκες ανοσίας στην κοινωνία, προκειμένου να υπάρχει αίσθημα ασφάλειας, που θα οδηγήσει σε επενδυτικές κινήσεις που θα τονώσουν την οικονομία.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι η κάμψη του ΑΕΠ, η αύξηση της ανεργίας, μπορούν να αντιμετωπιστούν μόνο με ζεστό χρήμα και την κατάλληλη ψυχολογία που θα είναι και προτεραιότητα της κυβέρνησης εντός του έτους για να αναπτυχθεί η αγορά ακινήτων.

Η κυβέρνηση έχει ήδη λάβει μέτρα προς αυτή την κατεύθυνση που είναι τα εξής:

Α. Αναστολή του ΦΠΑ: Όλα τα ακίνητα από το 2006 απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και οι αγοραστές θα καταβάλουν τον φόρο μεταβίβασης όπως γίνεται σήμερα και για τα παλαιά ακίνητα.

Β Αφορολόγητες δωρεές για αγορά κατοικίας: Μηδενικό φόρο για χρηματικές δωρεές ύψους έως 150.000 ευρώ από γονείς προς τα παιδιά τους για αγορά πρώτης κατοικίας και κλιμακωτούς συντελεστές από 1% έως 10% για μεγαλύτερα ποσά προβλέπει ο νόμος.

Γ. «Πάγωμα» φόρου υπεραξίας: Έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Δ. Έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις ακινήτων: Κλειδί είναι η ρύθμιση για την παροχή έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες υπηρεσιών για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων.

Ε. Νέα μείωση ΕΝΦΙΑ: Η αρχική εξαγγελία προέβλεπε τη μείωσή του αλλά η πανδημία ματαίωσε τον σχεδιασμό. Το 2021 η κυβέρνηση σχεδιάζει είτε τη μείωση του φόρου κατά 8% είτε τη μείωση ή κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ συνολικού ύψους 600 εκατ.

Νέες αντικειμενικές  
Το οικονομικό επιτελείο έχει στα χέρια του το φάκελο με τις επικαιροποιημένες τιμές ακινήτων σε όλη τη χώρα.
Ωστόσο το βαρύ κλίμα που προκάλεσε η πανδημία στην κτηματαγορά καθιστά σαφές ότι είναι άγνωστο πότε θα εφαρμοστούν οι νέες αντικειμενικές αξίες.
Ωστόσο,  οι υπηρεσίες έχουν συγκεντρώσει όλα τα δεδομένα από τους αρμόδιους εκτιμητές που οδηγούν στον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης αλλά και στις παρεμβάσεις – μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ.
Στόχος είναι η όλη διαδικασία αναπροσαρμογής να έχει ολοκληρωθεί έως τα μέσα του έτους, ώστε από τον Ιούλιο, να τεθούν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές σε όλη τη χώρα.

Εκτιμήσεις
Τα τελευταία δεδομένα καθιστούν σαφές ότι η φετινή χρονιά θα είναι ορόσημο για τα ακίνητα, με τους ιδιοκτήτες τους να βρίσκονται επί ποδός για να καθορίσουν τη στρατηγική τους.
Θεωρείται πάντως βέβαιο ότι οι κατοικίες θα έχουν φέτος μια περίοδο στασιμότητας ή και υποχωρήσεων τιμών λόγω του ότι πιθανοί αγοραστές πιέζονται οικονομικά και νιώθουν ανασφάλεια
Όσον αφορά στα κτίρια γραφείων πρώτης ποιότητας συνεχίζουν να έχουν σταθερή ζήτηση λόγω έλλειψης προϊόντος, ενώ τα άλλα γραφεία θα αισθανθούν πιέσεις στις τιμές και στα μισθώματα.
Στα καταστήματα σε δρόμους που κυκλοφορεί πολύ κόσμος δεν θα υπάρχουν μεγάλες επιπτώσεις αλλά για τα υπόλοιπα θα υπάρξουν αναπροσαρμογές μισθωμάτων.
Τα κτίρια Logistics βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση και έχουν ακόμη υψηλή ζήτηση, κάτι που σημαίνει άνοδο τιμών και αποδόσεων, ενώ η εξοχική κατοικία βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής.
Όσον αφορά στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, θα πρέπει να αναμένεται ένας μεταβατικός χρόνο για να λάβουν άδεια οικοδομής.
Επίσης, μερικά εξ αυτών, μετά την προθεσμία που έχει τεθεί δεν θα έχουν τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας, κάτι που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι θα μειωθούν οι αξίες τους.

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ