Εφιάλτης για ιδιοκτήτες ακινήτων: «Φέσια» ενοικίων – Σίγουρες λύσεις & για κορονοϊό

Εφιάλτης είναι η συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι έχουν νοικάρηδες  που δεν είναι συνεπείς στην μηνιαία καταβολή του μισθώματος.

Η κατάσταση μπορεί να έχει αλλάξει σε σχέση με τα πέτρινα χρόνια των μνημονίων, αλλά η «εισβολή» του κορονοϊού, ανέτρεψε για άλλη μια φορά τα δεδομένα στην αγορά εργασίας.
Κάποιοι ενοικιαστές πράγματι δεν μπορούν να πληρώσουν το μίσθιο για το οποίο είχαν συμφωνήσει, αλλά κάποιοι άλλοι είδαν την κρίση ως ευκαιρία για να κηρύξουν στάση πληρωμών.
Αυτή η δεύτερη κατηγορία στρατηγικών κακοπληρωτών είναι και ο μεγάλος εφιάλτης, καθώς αποφεύγουν συστηματικά να πληρώσουν, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες ακινήτων να έχουν χάσει τον ύπνο τους.
Εάν προσθέσει κανείς και το γεγονός ότι χιλιάδες ήταν όσοι εισέπραξαν το 60% του μισθώματος, λόγω της κρίσης της πανδημίας, γίνεται σαφές ότι τα δύσκολα έχουν αρχίσει για όσους έχουν εισόδημα από ενοίκια.
Ζητούμενο σε κάθε περίπτωση είναι να μην μπλέξει κανείς με δικαστήρια, τα οποία απαιτούν και χρόνο και χρήμα για να πάρει τα λεφτά του από δύστροπους και κακοπληρωτές ενοικιαστές.
Καλό είναι λοιπόν πρώτα να εξαντληθεί όλη η ευγένεια, προκειμένου και ο νοικάρης να πειστεί ότι θα πρέπει να καταβάλει το μηνιαίο μίσθωμα στην ώρα του και όχι όποτε μπορεί και εάν έχει.

Έντιμος συμβιβασμός
Αυτό πρακτικά σημαίνει απευθείας συνομιλία με τον ενοικιαστή, αλλά και συμφωνία τιμής για τον τρόπο με τον οποίο θα αρχίσει η καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε πως είναι προτιμότερος ένας πολύ έντιμος συμβιβασμός με τον νοικάρη, παρά περιπέτειες, καθώς ουδείς γνωρίζει ποιες εξελίξεις θα φέρει στην οικονομία η κρίση του κορονοϊου.

Η εφορία
Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν πειστεί και συνεχίσει την ίδια στρατηγική, τότε ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα, για να διασφαλίσει ότι δεν θα πληρώνει από την τσέπη του.
Όταν όλα κινούνται ομαλά ο ιδιοκτήτης δηλώνει τα ενοίκια που εισέπραξε σε ειδικό κωδικό του Ε2 και στη συνέχεια αυτομάτως μεταφέρονται στο έντυπο E1, που είναι το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης.

Το ερώτημα που τίθεται είναι τι θα συμβεί εάν ο ιδιοκτήτης μείνει άπραγος:

Ειδικότερα:

• Εάν δεν κάνει τίποτα και αφήσει τα πράγματα ως έχουν, τότε είναι υποχρεωμένος να δηλώσει στην εφορία το ύψος των μισθωμάτων που αναγράφονται στο συμβόλαιο.
• Αυτό σημαίνει ότι θα δηλώσει χρήματα που ουδέποτε εισέπραξε και θα φορολογηθεί επ’ αυτών με συντελεστές από 15% μέχρι και 45%.

Δικαστική οδός
Με αυτά τα δεδομένα, η δικαστική οδός είναι η μόνη λύση έναντι των δύστροπων ενοικιαστών, προκειμένου να πάρει κάποιος τα χρήματα που θα δηλώσει μεν στην εφορία, αλλά δεν θα έχει εισπράξει ποτέ.
Για να αποφύγει τη διπλή ζημιά, δηλαδή, και να μην εισπράττει τα ενοίκια  που δηλώνει και να πληρώνει την εφορία, είναι υποχρεωμένος να κινηθεί νομικά εναντίον του φεσατζή ενοικιαστή.

Στο πλαίσιο αυτό, ο ιδιοκτήτης ακινήτου, μπορεί να κάνει χρήση διάταξης που ισχύει από το 2015 και ορίζει τα εξής:

• «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του».
• «Αυτό ισχύει εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων».
• «Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8».
• Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος».

Δεν συνυπολογίζονται
Η συγκεκριμένη διάταξη καθιστά σαφές ότι τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2019  δεν θα συνυπολογιστούν στο συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη, εφόσον συντρέχουν πολύ συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η πλέον βασική είναι να έχει καταφύγει κανείς στη δικαιοσύνη, που είναι η μόνη οδός για να βρει κανείς το δίκιο του και να μην πληρώσει στο κράτος χρήματα που δεν εισέπραξε ποτέ.

Στο πλαίσιο αυτό και έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, πρέπει να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή:

• διαταγή πληρωμής,
• ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου,
• ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων,
• ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Πριν υποβληθεί η φορολογική δήλωση πρέπει να προσκομισθούν στην εφορία φωτοτυπίες των διαταγών ή δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί, ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Αγωγή
Σε περίπτωση μη ορθής εκπληρώσεως της μισθωτικής συμβάσεως εκ μέρους του μισθωτή ο νόμος δίνει στον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημίωση.
Για να μην υπάρχουν παρερμηνείες δικηγόροι τονίζουν ότι προσφυγή στη δικαιοσύνη αφορά στα ενοίκια που δηλώνονται στα συμβόλαια και για κανέναν άλλο λόγο.

Με αυτό ως δεδομένο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει, αγωγή καταγγελίας – απόδοσης μισθίου, ενώ για την καταγγελία της μίσθωσης απαιτείται:

Α. Έγκυρη Σύμβαση Μισθώσεως

Β. Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή

Γ. Υπερημερία του μισθωτή ως προς την πληρωμή του μισθώματος, για την επέλευση της οποίας απαιτείται είτε η προγενέστερη συμφωνία πληρωμής του σε ορισμένη ημέρα και η παρέλευση αυτής, είτε η όχληση του μισθωτή από τον εκμισθωτή

Δ. Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή

Ε. Κατοχή του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή

ΣΤ. Καταγγελία της μίσθωσης (εξώδικη)

Προϋποθέσεις για να ασκήσει ο ιδιοκτήτης αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου λόγω καθυστερήσεως του μισθώματος από δυστροπία και καταβολή οφειλομένων μισθωμάτων είναι:

• Έγκυρη Σύμβαση Μισθώσεως.
• Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή.
• Δυστροπία του μισθωτή ως προς την καταβολή των συμφωνημένου μισθώματος.
• Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή.
• Κατοχή του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή.

Η… λυπητερή
Για να γίνει σαφής ο κίνδυνος με τον οποίο βρίσκονται πλέον αντιμέτωποι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, θα πρέπει να ρίξει κανείς μια ματιά στην κλίμακα φορολογίας ακινήτων.
Ο φόρος κλιμακίου 15% αντιστοιχεί σε εισόδημα ακινήτων έως και 12.000 ευρώ και στη συνέχεια έχουμε φόρο κλιμακίου 35% από 12.001-35.000 ευρώ και φόρο κλιμακίου 45%, από 35.001και πάνω.

Ειδικότερα για μηνιαίο εισπραχθέν ενοίκιο:

• 100 ευρώ, το ετήσιο έσοδο είναι 1.200 ευρώ και ο φόρος 180 ευρώ.
• 200 ευρώ, το ετήσιο έσοδο είναι 2.400 ευρώ και ο φόρος 360 ευρώ.
• 400 ευρώ, το ετήσιο έσοδο είναι 4.800 ευρώ και ο φόρος 720 ευρώ.
• 1.000 ευρώ, το ετήσιο έσοδο είναι 12.000 ευρώ και ο φόρος ανεβαίνει στα 1.800 ευρώ.
• 1.500 ευρώ, το ετήσιο έσοδο είναι 18.000 ευρώ και ο φόρος που αναλογεί εκτοξεύεται στα 3.900 ευρώ.

Όπως γίνεται αντιληπτό πρόκειται για χρήματα που εάν δεν τα εισπράξει ο  ιδιοκτήτης, θα πρέπει να πληρώσει από την τσέπη του τα χρήματα του φόρου στην εφορία.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι δικηγόροι υπογραμμίζουν την ανάγκη να ληφθούν από νωρίς μέτρα στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης αντιληφθεί ότι έχει να κάνει με φεσατζή ενοικιαστή.

Έκπτωση φόρου
Οι αντιδράσεις ιδιοκτητών ακινήτων, υποχρέωσαν την κυβέρνηση να κάνει ένα βήμα πίσω, μετά τις απώλειες που είχαν λόγω της επιβολής «κουρέματος» 40% σε όσους επλήγησαν οικονομικά από τον κορονοϊό.
Η έκπτωση φόρους για όσους φορολογούμενους έχασαν εισόδημα από ενοίκια, θα είναι της τάξης του 30% , αλλά για να τη λάβουν θα πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένη διαδικασία.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) χαρακτήρισε τη ρύθμιση «ανεπαρκής» και «στενόκαρδη» και άφησε σαφείς αιχμές κατά της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών.
«Το υπόλοιπο 70 % αποτελεί υποχρεωτική απευθείας επιδότηση προς τους δικαιούχους μισθωτές επαγγελματικής στέγης και κατοικίας από τις τσέπες των ιδιοκτητών», ανέφερε η ΠΟΜΙΔΑ.
Η έκπτωση φόρου θα υπολογιστεί έως το 20% του 60% του μισθώματος και ο έμμεσος αυτός υπολογισμός οδηγεί σε έκπτωση φόρου ίση με το 30% του εισοδήματος από ενοίκια που απώλεσε ο ιδιοκτήτης ακινήτων.

Η διάταξη που κατατέθηκε προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων:

• Θα μπορέσουν να εκπέσουν από φορολογικές υποχρεώσεις που καθίστανται απαιτητές από την 31η Ιουλίου 2020 και μετά το 30% της απώλειας εισοδήματος που είχαν λόγω του κουρέματος κατά 40% των ενοικίων.
• Η έκπτωση φόρου θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την απόσβεση φορολογικών οφειλών, όπως είναι ο φετινός φόρος εισοδήματος ή ο ΕΝΦΙΑ αλλά όχι για δόσεις ρυθμισμένων οφειλών.

 

Παράδειγμα
Για να γίνει αντιληπτό τι αλλάζει, ας υποθέσουμε ότι έχουμε έναν ιδιοκτήτη ακινήτων ο οποίος έχασε λόγω της μείωσης του 40% στο ενοίκιο που έπαιρνε το ποσό των 1.000 ευρώ.
Σε αυτή την περίπτωση, θα του πιστωθεί ποσό 300 ευρώ με το οποίο θα μπορεί να εξοφλήσει μέρος ή το σύνολο του φετινού φόρου εισοδήματος ή του ΕΝΦΙΑ.
Εάν λοιπόν ο φορολογούμενος καλείται φέτος να καταβάλλει φόρο εισοδήματος ύψους 1.500 ευρώ, θα καταβάλλει τελικά το ποσό των 1.200 ευρώ διότι θα του αφαιρεθεί η έκπτωση των 300 ευρώ.
Εάν ο φόρος εισοδήματος που καλούνταν να πληρώσει ήταν 200 ευρώ, τότε θα διαγραφόταν η σχετική οφειλή και τα υπόλοιπα 100 ευρώ από το σύνολο της έκπτωσης θα αφαιρούνταν από τον φετινό ΕΝΦΙΑ.
Με άλλη διάταξη ξεκαθαρίζεται και νομικά ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν πρόκειται να φορολογηθούν για το εισόδημα 40% των ενοικίων που δεν εισέπραξαν στο πλαίσιο των μέτρων στήριξης της οικονομίας.