Ενοίκια: Σχεδόν ένα μηνιάτικο για ένα καλό σπίτι – Ποιες είναι οι τιμές στην Αττική

Eφιάλτη θυμίζει για τη μεγάλη πλειονότητα των νοικοκυριών η αναζήτηση σπιτιού, αφού τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσα και είναι στην κυριολεξία απλησίαστα στις περισσότερες περιοχές της Αττικής.

Η σύγκριση με τις τιμές που υπήρχαν έως και πριν από πέντε χρόνια προκαλεί στην κυριολεξία μελαγχολία, με αποτέλεσμα το καλό και φθηνό σπίτι, να θεωρείται όχι μόνον άπιαστο όνειρο αλλά και πολυτέλεια.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι οι ανοδικές τάσεις είναι δύσκολο να ανακοπούν στην παρούσα συγκυρία κι σημειώνουν ότι το πλέον πιθανό είναι ότι οι τιμές θα “χτυπήσουν” πολύ σύντομα “ταβάνι”. Όπως εξηγούν, η αγορά βρέθηκε στο απόγειο της στην Αττική το 2009, αλλά το βαρύ κλίμα προκάλεσαν στην οικονομία τα μνημόνια, ανέκοψαν την ανοδική πορεία και οδήγησαν στα… τάρταρα τα ακίνητα.

Τα δεδομένα όμως άρχισαν να αλλάζουν από το 2017, όταν άρχισαν να φαίνονται τα πρώτα δειλά σημάδια για έξοδο από την επιτήρηση, με αποτέλεσμα έως και σήμερα η αγορά να έχει κάνει ένα τεράστιο άλμα προς τα εμπρός.

Είναι χαρακτηριστικό, ότι οι σημερινές τιμές απέχουν μόλις 5,5% από τα ιστορικά υψηλά του 2009, ενώ υπάρχουν περιοχές όπως το Κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, όπου είναι ακόμη υψηλότερες. Για να γίνουν αντιληπτές οι τάσεις στην αγορά, αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι η μέση ζητούμενη τιμή αγγίζει τα 7,9 ευρώ/τ.μ. Και παρουσιάζει αύξηση κατά σχεδόν 35% από το 2017.

 

 

Το Κέντρο

Με δεδομένο ότι το 2009 καταγράφηκαν ιστορικά υψηλές τιμές, υπάρχουν περιοχές όπως τα Εξάρχεια και το Παγκράτι που παρατηρούνται και αυξήσεις έναντι αυτής της χρονιάς, της τάξης του 5,8% και 13,9% αντίστοιχα,

Σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX, στο κέντρο της Αθήνας σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται διαμερίσματα ηλικίας 20 – 25 ετών, εμβαδού 51-80 τ.μ. με το μέσο μίσθωμα να ανέρχεται σε 510 ευρώ.

Με βάση εκτιμήσεις οι τιμές ενοικίων έχουν ως εξής:

-Αθήνα- Κέντρο 7,8 ευρώ το τετραγωνικό

-Εξάρχεια, 8,5 ευρώ το τετραγωνικό,

-Ζωγράφου 9 ευρώ το τετραγωνικό,

-Ιλίσια 7,8 ευρώ το τετραγωνικό,

-Καισαριανή 6,5 ευρώ το τετραγωνικό,

-Κυψέλη 6 ευρώ το τετραγωνικό.

Όπως γίνεται αντιληπτό ακόμη και στην Κυψέλη που έως πρόσφατα ήταν μια φθηνή συνοικία, πλέον δεν μπορείς να βρεις σπίτι 70 τετραγωνικών με λιγότερο από 420 ευρώ το μήνα.

Στου Ζωγράφου το κόστος για το ίδιο σπίτι εκτοξεύεται στα 630 ευρώ , στα Εξάρχεια στα 595 ευρώ, στα Ιλίσια στα 546 ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι η κατάσταση γίνεται όλο και πιο δύσκολη για την ενοικίαση ακινήτου.

 

 

Παγκράτι

Παράγοντες της αγοράς φέρνουν ως παράδειγμα για την “εκτόξευση” των ενοικίων το Παγκράτι για το οποίο επισημαίνουν ότι έχει γίνει πόλος έλξης για φοιτητές, οικογένειες και Airbnb.

Η μέση τιμή ενοικίου στη συγκεκριμένη συνοικία ανέρχεται πλέον στα 8,7 ευρώ και παρουσιάζει αύξηση της τάξεως του 45% σε σχέση με το 2017, περίοδο κατά την οποία διαμορφώνονταν σε 7,5 ευρώ/τ.μ.

Οι λόγοι της εκτόξευσης των τιμών έχουν σχέση με τα τουριστικά αξιοθέατα όπως για παράδειγμα ο Εθνικός Κήπος και η Ακρόπολη, με αποτέλεσμα να τα προτιμούν όσοι θέλουν να επενδύσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η περιοχή συγκεντρώνει υψηλή ζήτηση και από φοιτητές, αλλά και από οικογένειες οι οποίες επιθυμούν μικρές αποστάσεις, καθώς εργάζονται στο Κέντρο της Αθήνας και δεν θέλουν να χάνουν χρόνο στις μετακινήσεις.

 

 

Δυτική Αττική

Σύμφωνα πάντα με τη RE/MAX, η Δυτική Αττική, το τελευταίο διάστημα αρχίζει να κερδίζει έδαφος και οι ενδιαφερόμενοι στρέφουν την προσοχή τους σε διαμερίσματα ηλικίας έως και 20 ετών με εμβαδόν από 51-80 τ.μ.

Σε αυτή την περίπτωση το κόστος ενοικίου είναι σχετικά χαμηλότερο και κυμαίνεται περίπου στα 400 ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι είναι ελκυστικό για οικογένειες με χαμηλότερα εισοδήματα.

Στο πλαίσιο αυτό:

-Στην Αγία Βαρβάρα η τιμή είναι 5,5 ευρώ το τετραγωνικό

-Στο Αιγάλεω στα 6 ευρώ το τετραγωνικό

-Στο Χαϊδάρι στα 6,3 ευρώ το τετραγωνικό

 

 

Βόρεια και Νότια Προάστια

Οι τιμές στα ενοίκια έχουν αρχίσει να ξεφεύγουν στα βόρεια και νότια προάστια και δεν είναι υπερβολή να υποστηρίξει κανείς ότι είναι σχεδόν διπλάσιες από τις άλλες περιοχές της Αττικής

Στα βόρεια Προάστια, οι πλέον ακριβές περιοχές στη Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό και ακολουθούν Κηφισιά και Εκάλη και στα Νότια προάστια, ο Άλιμος, η Γλυφάδα και η Βάρη -Βάρκιζα.

Σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, η Αγία Παρασκευή, ο Χολαργός και το Νέο Ψυχικό, το μέσο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα επιφάνειας 80-100 τ.μ. και ηλικίας 20 ετών, διαμορφώνεται στα 8,3 ευρώ/τ.μ.

Πρόκειται δηλαδή για ποσό της τάξης των 750-850 ευρώ που σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της αγοράς είναι κατά σχεδόν 37% υψηλότερο σε σχέση με το 2017

Ενδεικτικά οι τιμές ενοικίων είναι οι εξής:

-Αγία Παρασκευή 8 ευρώ

-Βριλήσσια 8,5 ευρώ

-Γαλάτσι 7 ευρώ

-Χολαργός 9 ευρώ

-Γέρακας 6,5 ευρώ

-Μαρούσι 9 ευρώ

-Φιλοθέη 11,3 ευρώ

-Χαλάνδρι 9 ευρώ

-Άλιμος 11 ευρώ

-Νέα Σμύρνη 8,3 ευρώ

-Παλαιό Φάληρο 7,5 ευρώ

-Βούλα 8 ευρώ

-Γλυφάδα 11 ευρώ

-Καλλιθέα 8 ευρώ

 

 

Πειραιάς

Όσον αφορά στον Πειραιά και τις όμορες περιοχές του, το μέσο ενοίκιο ανέρχεται σε περίπου 440 ευρώ και η ζήτηση να επικεντρώνεται σε ακίνητα ηλικίας 15-20 ετών και εμβαδού από 51 έως 80 τετραγωνικά μέτρα.

Το τελευταίο διάστημα υπάρχει στροφή σε περιοχές του Πειραιά, καθώς το μεγάλο λιμάνι της χώρας ήταν και παραμένει ένας εξαιρετικός προορισμός που εξασφαλίζει καλές συνθήκες διαβίωσης.

Οι τιμές ενοικίων διαμορφώνονται ως εξής:

-στην Αγία Σοφία 7,3 ευρώ το τετραγωνικό

-στη Δραπετσώνα 6,5 ευρώ το τετραγωνικό

-στην Καστέλα 8,5 ευρώ το τετραγωνικό

-στον Πειραιά 8 ευρώ το τετραγωνικό

-στου Ρέντη 5,8 ευρώ το τετραγωνικό

-στη Νίκαια 7 ευρώ το τετραγωνικό

-στον Κορυδαλλό 3,7 ευρώ το τετραγωνικό

-στο Κερατσίνι 4,2 ευρώ το τετραγωνικό.

 

 

Προφίλ ενοικιαστή

Η αγορά μπορεί να βρίσκεται στα πάνω της, αλλά αυτό σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι υποψήφιοι ενοικιαστές θα πάρουν ότι βρουν μπροστά τους μόνο και μόνο για να ενοικιάσουν ένα σπίτι.

Παράγοντες της αγοράς μιλούν για ένα πολύ συγκεκριμένο προφίλ ενοικιαστών που ξέρουν τι θέλουν και το κυριότερο ενοικιάζουν διαμερίσματα που έχουν κάποια πολύ συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.

Όπως εξηγούν στην πρώτη θέση αυτών των χαρακτηριστικών, είναι η πολύ καλή κατάσταση του ακινήτου, που αποτελεί και το βασικό κριτήριο για να πληρώσει κανείς για να ενοικιάσει ένα σπίτι. Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί εάν θέλουν οι νοικάρηδες τους να μείνουν για μεγάλο χρονικό διάστημα στο σπίτι που ενοικιάζουν.

Οι υποψήφιοι ενοικιαστές θα πουν “ναι” σε ένα διαμέρισμα εάν είναι ανακαινισμένο και εάν διαθέτει κουφώματα, ενώ σημαντικό ρόλο παίζει η θέση parking και εάν αυτό βρίσκεται κοντά σε στάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς και ιδίως Μετρό.

 

Τα αίτια της “έκρηξης”

Με βάση αυτά τα δεδομένα, το ερώτημα που τίθεται είναι που οφείλεται αυτή η απίστευτη “έκρηξη” στις τιμές των ενοικίων, που έχει ως αποτέλεσμα η νέα γενιά να παραμένει ακόμη στο πατρικό της.

Η απάντηση γίνεται ακόμη πιο πολύπλοκη εάν σκεφτεί κανείς ότι το εισόδημα που είχαν στη διάθεση τους οι Έλληνες το 2009 ήταν μεγαλύτερο σε σχέση με σήμερα, καθώς δεν είχαν γίνει οι περικοπές των μνημονίων.

Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση των τιμών οφείλεται σε μια σειρά από παράγοντες που είχαν ως αποτέλεσμα να αυξάνονται χρόνο με το χρόνο και σήμερα σε πολλές περιοχές να είναι απλησίαστες.

 

• Ο πρώτος και βασικός λόγος έχει σχέση με την ισοπέδωση των τιμών την περίοδο των μνημονίων, όπου δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες προκειμένου να μην αδειάσουν τα διαμερίσματά τους, έριχναν τις τιμές. Ήταν η εποχή που πολλοί ενοικιαστές έφευγαν ακόμη και νύχτα αφήνονται απλήρωτα ακόμη και τα κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να προτιμούν τη σιγουριά ενός χαμηλού τιμήματος από ενός υψηλού που ήταν αμφίβολο εάν θα εισπραχθεί. Αυτή η εποχή πλέον έχει περάσει ανεπιστρεπτί και οι ιδιοκτήτες έχουν την ευκαιρία να πάρουν πίσω κάποια από τα χαμένα εκείνης της εποχής, κάτι που μπορεί να γίνει μόνον με αύξηση του ενοικίου. Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές των ενοικίων να έχουν αυξηθεί έως και 55% σε κάποιες περιοχές από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022, τάση που με βάση τα σημερινά δεδομένα, δύσκολα θα ανακοπεί το αμέσως προσεχές διάστημα.

 

• Ακόμη ένας λόγος για την αύξηση των ενοικίων είναι και η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα να αυξηθεί η ρευστότητα και στην οικονομία και την κτηματαγορά.

 

• Ο τρίτος λόγος σχετίζεται με την απροθυμία που υπάρχει γύρω από τον τραπεζικό δανεισμό, κάτι που γίνεται σαφές από τα υψηλά επιτόκια, που κάνουν ασύμφορη την αγορά ενός σπιτιού. Το γεγονός ότι επίκεινται και νέες αυξήσεις στα επιτόκια εντός του 2023 εδραιώνει την πεποίθηση ότι η μεγάλη πλειονότητα θα προτιμά ακόμη και ένα υψηλό ενοίκιο από έναν δυσβάσταχτο τραπεζικό δανεισμό.

 

• Ο τέταρτος λόγος έχει σχέση με την προσφορά κατοικιών που όχι μόνο δεν έχει αυξηθεί αλλά είναι και σταθερά μειούμενος τα τελευταία χρόνια, λόγω του ότι δεν χτίζονται νέες πολυκατοικίες. Τα διαθέσιμα ακίνητα που κατασκευάστηκαν την περίοδο 1995 -2010 είναι λίγα σε σχέση με τη ζήτηση, με αποτέλεσμα οι τιμές τους να είναι στα ύψη.

 

• Ο πέμπτος λόγος έχει σχέση με την τάση πολλών ιδιοκτητών να κρατούν τα διαμερίσματά τους κενά λόγω των σημαντικών φθορών που έχουν υποστεί από ενοικιαστές στο παρελθόν.

 

Ο συνδυασμός της αυξημένης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς είναι που έχει προκαλέσει την «έκρηξη» στις τιμές ενοικίασης. Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες θέλουν να αποσβέσουν αφενός τις σημαντικές απώλειες εσόδων των προηγούμενων ετών, π.χ. από κακοπληρωτές ενοικιαστές, αφετέρου τις δαπάνες που έχουν πραγματοποιήσει για την ανακαίνιση των ακινήτων τους, ενδεχομένως και τις εργασίες ενεργειακής αναβάθμισής τους. Ως εκ τούτου, οι τιμές διατηρούνται σε αισθητά υψηλότερο επίπεδο, σε σχέση με την οικονομική κρίση.

Με δεδομένο ότι το κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος κατάλληλου για οικογένεια (80-100 τ.μ.) κινείται πέριξ των 500-800 ευρώ και σε αρκετές περιοχές ξεπερνάει και τα 1.000 ευρώ, είναι σαφές ότι πολλά νοικοκυριά αδυνατούν να ανταπεξέλθουν.