Ποιους «καίει» ο νέος Νόμος Κατσέλη

Νέα δεδομένα διαμορφώνουν στα στεγαστικά δάνεια η συμφωνία μεταξύ της κυβέρνησης και των τραπεζών για την προστασία της α’ κατοικίας.
Η «ομπρέλα» που άνοιξε για χιλιάδες νοικοκυριά που έχουν «κόκκινο» στεγαστικό είναι χωρίς αμφιβολία σημαντική, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι δεν υπάρχουν και γκρίζες ζώνες.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι οι τράπεζες έχουν δεσμευτεί για χιλιάδες πλειστηριασμούς, κάτι που σημαίνει πώς όποιος δεν πληρώνει τη μηνιαία δόση του δανείου του, θα κινδυνεύσει να χάσει το σπίτι του.
Σε κάθε περίπτωση πάντως, οι διευρυμένες συζητήσεις και οι διεργασίες σε παρασκηνιακό επίπεδο, έπεισαν τους τραπεζίτες να κρατήσουν ψηλά τον πήχη προστασίας για την α’ κατοικία.
Οποιαδήποτε άλλη εξέλιξη θα έφερνε τον Αλέξη Τσίπρα σε δύσκολη θέση, καθώς θα έδινε την εντύπωση ότι εγκαταλείπει τα μεσαία και λαϊκά εισοδήματα που τον έφεραν στην εξουσία.

Όσοι γνωρίζουν το παρασκήνιο αυτής της συμφωνίας επισημαίνουν μεταξύ άλλων ότι η κυβέρνηση:

• είχε ανάγκη από μια θετική είδηση όπως αυτή, καθώς η χώρα έχει μπει εδώ και καιρό σε παρατεταμένη προεκλογική περίοδο,
• θέλει να εδραιώσει την αίσθηση ότι η χώρα επιστρέφει στην κανονικότητα και προστατεύει όσους χτυπήθηκαν από την κρίση.

Στην ουσία δηλαδή στέλνει το μήνυμα ότι κατάφερε άλλη μια μεγάλη νίκη, τη στιγμή που οι ευρωπαϊκοί θεσμοί, και κυρίως η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, πίεζαν για μείωση του ορίου αξίας για τις πρώτες κατοικίες.

Με το νέο νόμο που θα τεθεί σύντομα σε ισχύ:
Α. Το ύψος της αντικειμενικής αξίας θα βρίσκεται στις 250.000 ευρώ.
Β. Στις νέες ευνοϊκές ρυθμίσεις μπορούν να ενταχθούν τόσο οι ελεύθεροι επαγγελματίες και έμποροι, με υποθήκη την πρώτη τους κατοικία. Η εξέλιξη αυτή είναι σημαντική εάν σκεφτεί κανείς ότι από τα 100 δισ. ευρώ των «κόκκινων» δανείων, τα 50 δισ. ευρώ είναι επαγγελματικά δάνεια και η  πλειοψηφία τους  έχει ως υποθήκη την πρώτη κατοικία.
Γ. το κράτος θα επιδοτεί με 200 εκ. ευρώ ετησίως, μέρος των δόσεων, που θα λαμβάνουν όσοι δανειολήπτες έχουν πολύ χαμηλό εισόδημα έως 12.500 για άγαμους. Το ποσό φτάνει στα 21.000 για ζευγάρι και ανεβαίνει στα 36.000 για οικογένεια με τρία παιδιά.

Θολό όριο
Αυτή βέβαια είναι η μια όψη του νομίσματος, καθώς δεν είναι λίγοι όσοι υποστηρίζουν ότι ο νέος νόμος έχει πολλά θολά σημεία, τα οποία πρέπει να βελτιωθούν όταν αρχίσει η συζήτησή του στη Βουλή.
Δικηγόροι που ασχολούνται με κόκκινα δάνεια, αλλά και καταναλωτικές οργανώσεις δεν κρύβουν τον προβληματισμό τους για την πρόβλεψη που αφορά στο ανεξόφλητο ποσό που ορίζεται στα 130.000 ευρώ.
Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η αναφορά στα 130.000 ευρώ δεν αφορά στο καθαρό ποσό, αλλά στο κεφάλαιο και τους τόκους, κάτι που είναι σημαντικό για να δει κανείς τις επόμενες κινήσεις του.
Όπως εξηγούν, η συγκεκριμένη ρύθμιση θα έχει οδυνηρές επιπτώσεις, καθώς θα θέσει εκτός «ομπρέλας» προστασίας χιλιάδες δανειολήπτες που χρωστούν μεγαλύτερο ποσό.
Το ερώτημα που θέτουν είναι τι γίνεται στην περίπτωση κατά την οποία κάποιος χρωστά για παράδειγμα σε στεγαστικό δάνειο 120.000 ευρώ που είναι κάτω από το όριο και άλλες 20.000 σε ένα καταναλωτικό.

Ο κόφτης
Σ’ αυτή την περίπτωση, το συνολικό ποσό του δανεισμού ξεπερνά τον πήχη που έχει τεθεί και κατά συνέπεια θα πρέπει να υπάρξουν διευκρινίσεις γιατί θα βγουν εκτός ρύθμισης χιλιάδες δανειολήπτες.
Πρόκειται για έναν σημαντικό κόφτη που πετά εκτός ρύθμισης πάνω από 20.000 δανειολήπτες, οι οποίοι αναμένεται να βρεθούν στο στόχαστρο των  νέων ρυθμίσεων.
Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι οι ιδιοκτήτες αυτών των σπιτιών θα είναι οι πρώτοι που θα βιώσουν τον ισπανικό εφιάλτη των πλειστηριασμών  στη χώρα μας.
Από την άλλη, δικηγόροι που ασχολούνται με τέτοιες υποθέσεις τονίζουν ότι η ρύθμιση ωφελεί 145.000 μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια και 40.000 – 45.0000 επιχειρηματικά και καταναλωτικά.

120% αξίας
Σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του νέου νόμου θα υπάρχει «κούρεμα» για την οφειλή που ξεπερνά το 120% της αξίας του ακινήτου, αλλά πρέπει να γίνει σαφές εάν αφορά στην αντικειμενική ή την εμπορική.
Αυτή όμως είναι και πάλι η μια όψη του νομίσματος, γιατί η άλλη έχει σχέση με το τι γινόταν έως τώρα.
Σύμφωνα με δικηγόρους πολλοί δανειολήπτες κατάφεραν να «κουρέψουν» στα δικαστήρια πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του δανείου τους, κάτι που σημαίνει ότι η εξέλιξη είναι αρνητική.
Άλλωστε βασικός στόχος είναι η νέα μηνιαία δόση που θα προκύψει να είναι μειωμένη κατά τουλάχιστον 30%, ενώ στα δικαστήρια το «κούρεμα» ήταν σε πολλές περιπτώσεις μεγαλύτερο.

Καθυστέρηση 90 ημερών
Η νέα γκρίζα ζώνη έχει σχέση με το γεγονός ότι η επιδότησης της δόσης από το δημόσιο δεν θα είναι ίδια για όλα τα δάνεια, αλλά θα διαμορφώνεται κλιμακωτά.
Απαραίτητη προϋπόθεση για να ενταχθεί κάποιος στο νόμο είναι το δάνειο του να ήταν σε καθυστέρηση 90 ημερών, την 31η Δεκεμβρίου 2018.
Εάν λοιπόν κάποιος ενταχθεί στη ρύθμιση και αφήσει απλήρωτες τρεις μηνιαίες δόσεις, αυτομάτως θα τίθεται εκτός και θα αίρεται και η προστασία από τον πλειστηριασμό.

Προβληματική πλατφόρμα
Με βάση τη συμφωνία κυβέρνησης – τραπεζιτών όλες οι ρυθμίσεις θα περνούν μέσα από ηλεκτρονική πλατφόρμα, κάτι που σημαίνει ότι δεν θα χρειάζεται η μεσολάβηση των δικαστηρίων.
Θολό σημείο σ’ αυτή την περίπτωση είναι ότι δεν υπάρχει πρόβλεψη για υποχρεωτική συμμετοχή των τραπεζών, κάτι που δεν συμφέρει με βάση την έως τώρα εμπειρία τους δανειολήπτες.
Καταναλωτικές οργανώσεις εξηγούν ότι είναι πιθανό οι τράπεζες να αρνούνται τη ρύθμιση και μάλιστα χωρίς αιτιολόγηση, σημειώνοντας ότι κάτι ανάλογο γίνεται με την πλατφόρμα εξωδικαστικού συμβιβασμού.

Σύνδεση με ΑΔΑΕ
Θωρείται βέβαιο ότι η πλατφόρμα θα συνδεθεί και με την ΑΑΔΕ, για να υπάρχουν «φορτωμένα» εκτός από τις οφειλές– και όλα τα στοιχεία για την εισοδηματική και περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη.
Η ρύθμιση της οφειλής ή η προστασία της α’ κατοικίας, θα προϋποθέτει την άρση του απορρήτου ενώ στη συνέχεια ο φάκελος θα πηγαίνει στον κάθε πιστωτή, ο οποίος θα προτείνει τη ρύθμιση με βάση συγκεκριμένα κριτήρια, την οποία ο ενδιαφερόμενος θα κληθεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει.

Συνεπείς τα θύματα
Για ακόμη μια φορά οι μεγάλοι χαμένοι είναι οι συνεπείς δανειολήπτες, όσοι δηλαδή πληρώνουν και μάλιστα στην ώρα τους τη μηνιαία δόση του δανείου τους στην τράπεζα.
Για τους συνεπείς δεν υπάρχει στην ουσία κάποιο μπόνους επιβράβευσης, ενώ αυτοί που απέφευγαν να πληρώσουν έχουν την ευκαιρία να ρυθμίσουν τις οφειλές τους με ευνοϊκούς όρους.

Στρατηγικοί κακοπληρωτές
Στο στόχαστρο του νέου νόμου μπαίνουν πλέον οι λεγόμενοι στρατηγικοί κακοπληρωτές,  όσοι δηλαδή έχουν αλλά αποφεύγουν να πληρώσουν τη δόση που έχουν συμφωνήσει.
Με βάση τη νέα συμφωνία, διαγραφή οφειλής, όπου προβλέπεται, θα γίνεται σταδιακά και υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης είναι συνεπής στην πληρωμή της δόσης του.
Κατά συνέπεια οι μπαταχτσήδες δύσκολα θα μπορούν να βρουν σωσίβιο στις νέες ρυθμίσεις, κάτι που μπορούσαν να πετύχουν στο παρελθόν, καθώς ήξεραν ότι η δίκη τους θα γινόταν μετά από πολλά χρόνια.
Τέτοια δυνατότητα πλέον δεν έχουν, εξέλιξη που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι θα υποχρεωθούν είτε να πληρώσουν είτε να δουν την περιουσία τους να βγαίνει σε πλειστηριασμό.

Φοροδιαφυγή
Οι νέες ρυθμίσεις και τα χαμηλά εισοδηματικά κριτήρια που τίθενται, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ευνοούνται όσοι φοροδιαφεύγουν, όσοι δηλαδή αποκρύπτουν εισοδήματα.
Αυτό στην πράξη ίσως οδηγήσει σε ψεύτικές κρατικές επιδοτήσεις στη μηνιαία δόση, με το κόλπο της δήλωσης εισοδημάτων που είναι κάτω από το όριο που έχει τεθεί.
Δεύτερες σκέψεις που γίνονται από μια τέτοια εξέλιξη, είναι η δημιουργία μιας νέας γενιάς αρρύθμιστων δανείων που κάποια στιγμή θα οδηγήσουν υποχρεωτικά τις τράπεζες σε ανακεφαλαιοποίηση.

Εξυγίανση τραπεζών
Ουδείς αμφισβητεί ότι η χώρα βρίσκεται σε μια πολύ κρίσιμη συγκυρία και ότι αυτό που προέχει είναι να πάρει μπρος η οικονομία με αιχμή του δόρατος τον τραπεζικό τομέα.
Εάν όμως δεχτεί κανείς ότι και το νέο νομοθετικό πλαίσιο προστατεύει τους δανειολήπτες, αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες δύσκολα θα κάνουν πράξη την εξυγίανση των κόκκινων χαρτοφυλακίων τους.

Ερωτήματα
Επίσης, ο νέος νόμος θα πρέπει να λύσει πολλά προβλήματα τα οποία είναι πολύ πιθανό να προκύψουν σε χρόνο μετεγενέστερο από τη συμφωνία που έκανε το νοικοκυριό με την τράπεζα.
Τι θα γίνει για παράδειγμα στην περίπτωση κατά την οποία το οικογενειακό εισόδημα του νοικοκυριού ξεπερνάει τα 21.000 ή και τα 36.000 εάν έχουν τρία παιδιά;
Σ’ αυτή την περίπτωση ουδείς είναι σε θέση ακόμη να απαντήσει εάν η δόση που πληρώνει ο δανειολήπτης θα αναπροσαρμοστεί προς τα πάνω.
Ανάλογο είναι και το ερώτημα στην περίπτωση που ένας δανειολήπτης δικαιολογημένα απωλέσει εισοδήματα, όπως για παράδειγμα σε περίπτωση απόλυσης του ή θανάτου ενός μέλους της οικογένειας.
Θολό είναι επίσης το τοπίο στις περιπτώσεις που:

• • ένας δανειολήπτης δικαιολογημένα δεν μπορεί να ανταποκριθεί στο ύψος της δόσης που συμφώνησε λόγω έκτακτης ανάγκης, καθώς δεν ήθελε να χάσει το σπίτι του,
  • ένα ζευγάρι αποφασίσει να χωρίσει και αμέσως προκύπτει θέμα για την κοινή περιουσία του.

Οι εύλογές δαπάνες επιβίωσης θα μπορούσαν να δώσουν απαντήσεις σε όλα αυτά τα ερωτήματα, αν και η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι δύσκολα θα υπάρξουν άλλες αλλαγές.
Οι τράπεζες άλλωστε φαίνεται να έχουν προβεί σε γενναίες υποχωρήσεις και δεν δείχνουν διάθεση και για άλλες, καθώς θα εντείνουν το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν με τα κόκκινα χαρτοφυλάκιά τους.