Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς λύνεται ο γρίφος – Βήμα – βήμα η διαδικασία που θα ακολουθήσετε

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για την υποβολή φορολογικών δηλώσεων και στις τάξεις χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων έχει σημάνει συναγερμός για το φόρο που θα κληθούν να πληρώσουν.

Τα ακίνητα ακόμη και στα χρόνια της κρίσης συνεχίζουν να αποτελούν «ευλογία», καθώς προσφέρουν σίγουρο εισόδημα, όλα όμως εξαρτώνται από το κατά πόσο ο ενοικιαστής είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του.

Τα μεγάλα προβλήματα που υπήρχαν στα χρόνια των μνημονίων έχουν ξεπεραστεί και σήμερα που υπάρχει γενική αύξηση των ενοικίων, οι ιδιοκτήτες αισθάνονται μεγαλύτερη ασφάλεια και σιγουριά. Ζητούμενο ωστόσο, είναι ο φόρος που θα κληθούν να πληρώσουν, καθώς έστω και λίγα ευρώ παραπάνω μπορεί να εκτοξευτεί στα ύψη και να αποφευχθούν τα «φέσια» από δύστροπους ενοικιαστές.

Για το λόγο αυτό, απαιτείται μεγάλη προσοχή από τους ιδιοκτήτες ως προς τα εισοδήματα που θα κληθούν να δηλώσουν αλλά και άριστη συνεργασία με τους νοικάρηδες τους.

Έμπειροι κτηματομεσίτες επισημαίνουν ότι οι ιδιοκτήτες «πρέπει να ξέρουν το ποιόν όσων βάζουν στα ακίνητα που ενοικιάζουν» και τονίζουν ότι το παραμικρό λάθος μπορεί να τινάξει στον αέρα τον προγραμματισμό ζωής τους. Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται συνέπεια και από τις δύο πλευρές (ιδιοκτήτες και ενοικιαστές), με το σκεπτικό ότι οι παρεξηγήσεις αποφεύγονται με τη λογική ότι «οι καλοί λογαριασμοί κάνουν και τους καλούς φίλους».

 

Φορολόγηση

Στην περίπτωση που αναπτυχθεί μια καλή και σταθερή σχέση εμπιστοσύνης, το μόνο που πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης είναι την υπέρμετρη φορολογία για τα ακίνητο που ενοικιάζει. Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι για λίγα ευρώ παραπάνω στο ενοίκιο, μπορεί να ξεπεραστεί η βασική κλίμακα φορολόγησης, κάτι που σημαίνει επιπλέον φόρος που βγαίνει από την τσέπη του ιδιοκτήτη.

Με βάση τα τελευταία δεδομένα:
-τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς, με συντελεστές που κυμαίνονται από 15% έως και 45%,
-στο εισόδημα από ενοίκια που αποκτήθηκε το 2021 από ενοίκια δεν θα επιβληθεί φέτος ειδική εισφορά αλληλεγγύης 2,2%-10%.

Πρόκειται για την εισφορά που έχει νομοθετηθεί από το 2011 και επιβαρύνει ετήσια εισοδήματα από όλες αθροιστικά τις πηγές τα οποία υπερβαίνουν τα 12.000 ευρώ.

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, αλλά και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων ή από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων σε τρίτους.

Το εισόδημα αυτό μπορεί να αποκτάται και να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με δικαστική απόφαση, με οριστικό συμβόλαιο ή χρησικτησία το εμπράγματο δικαίωμα της πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας κατά περίπτωση.

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται:

• κάθε ποσό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων,
• το ποσό της αποζημίωσης για την πρόωρη λήξη της μίσθωσης που καταβλήθηκε από το μισθωτή (ενοικιαστή).

Τα καθαρά εισοδήματα, τα ποσά δηλαδή που προκύπτουν από την αφαίρεση των δαπανών που εκπίπτουν από τα ακαθάριστα ποσά εισοδημάτων από ακίνητα, φορολογούνται αυτοτελώς, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

1.     15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ.
2.     35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ.
3.     45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

 

Μείωση φόρου

Ζητούμενο σε κάθε περίπτωση είναι εάν υπάρχει τρόπος να πληρώσει λιγότερα στην εφορία ένας ιδιοκτήτης ακινήτου, που αξιοποιεί την περιουσία του για να έχει καλύτερο εισόδημα.

Το βέβαιο είναι ότι στα ακίνητα αναγνωρίζεται έκπτωση άνευ δικαιολογητικών ως εκπιπτόμενο ποσό ετήσιων δαπανών για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες. Όσα ακίνητα αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών έχουν μείωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος που θα φορολογηθεί.

Επίσης, οι δαπάνες που αφορούν σε αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης εκπίπτουν σε ποσοστό 10% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση γαιών.

Τα δικαιολογητικά για την απόδειξη του ποσού των δαπανών για αντιπλημμυρικά έργα, είναι οι αποδείξεις είσπραξης που εκδίδονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε εισόδημα 26.316 ευρώ θα φορολογηθεί για εισόδημα 25.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5%, λόγω αυτόματης έκπτωσης των δαπανών για λειτουργικές ανάγκες των εκιμισθούμενων ακινήτων).

Ο φόρος εισοδήματος που θα κληθεί να πληρώσει θα υπολογιστεί ως εξής:

12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ
13.000 ευρώ x 35% = 4.550 ευρώ
1.800 ευρώ + 4.550 ευρώ = 6.350 ευρώ

Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 6.350 ευρώ.

 

Αλλαγές επί τάπητος

Η αδικία που υπάρχει όταν ο φόρος του 15% εκτοξεύεται στο 35% για λίγα ευρώ παραπάνω προβληματίζει το υπουργείο Οικονομικών και είναι πολύ πιθανό να υπάρξουν αλλαγές, αλλά από την επόμενη χρονιά.

Σύμφωνα με πληροφορίες στο τραπέζι υπάρχουν δύο προτάσεις οι οποίες έχουν ως στόχο να υπάρξει δικαιότερη φορολόγηση στα εισοδήματα που προκύπτουν από τη φορολόγηση μισθωμάτων.

Οι προτάσεις είναι οι εξής:

Α.  Περισσότερα κλιμάκια για να περιοριστούν οι τεράστιες επιβαρύνσεις σε όσους αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα. Το σκεπτικό είναι ότι δεν είναι δυνατόν όποιος εισπράττει ετήσιο εισόδημα 12.000 ευρώ από ενοίκια να φορολογείται με 15% και όσοι έχουν εισπράττουν 12.100 (δηλαδή 100 ευρώ παραπάνω) να φορολογούνται με 35%! Για το λόγο αυτό προκρίνεται η λύση των ενδιάμεσων κλιμακίων για να επιμερίζεται δικαιότερα η φορολογική επιβάρυνσης.

Β. Κατάργηση της ισχύουσας κλίμακα και την φορολόγηση των ενοικίων με τη γενική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος. Σε αυτή την περίπτωση θα ευνοηθούν όσοι έχουν μικρά εισοδήματα ή όσοι έχουν μόνο εισοδήματα από ενοίκια, ενώ αντίθετα όσοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα δεν θα έχουν κανένα όφελος.

Το σχέδιο τελεί υπό τους δημοσιονομικούς περιορισμούς του προϋπολογισμού και από την εξέλιξη των διδύμων κρίσεων. Ο  Χρήστος Σταϊκούρας αναμένεται να τις παρουσιάσει σύντομα στον Κυριάκο Μητσοτάκη, ο οποίος θα κάνει την τελική επιλογή.

 

Εξώδικη δήλωση

Μεγάλο πρόβλημα για ιδιοκτήτες ακινήτων είναι τα ανείσπρακτα ενοίκια που αποτελούν εισόδημα που δεν εισέπραξαν από δύστροπους ενοικιαστές.
Οι ιδιοκτήτες για να απαλλαγούν από το φόρο –καθώς τα ανείσπρακτα ενοίκια αποτελούν εισόδημα που δεν εισέπραξαν θα πρέπει να προχωρήσουν σε μια απλή εξώδικη δήλωση.

Για να μην βρεθούν λοιπόν αντιμέτωποι με «φουσκωμένους» φόρους για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει, θα πρέπει να ακολουθήσουν μια πολύ συγκεκριμένη στρατηγική, η οποία είναι και η μόνη που τους εξασφαλίζει. Θα πρέπει να προσκομίσουν είτε διαταγή πληρωμής, είτε διαταγή απόδοσης μισθίου ή ακόμα και δικαστική απόφαση αποβολής – επιδίκασης μισθωμάτων, καθώς πλέον δεν αρκεί η προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας.

Ειδικότερα, από φέτος οι ιδιοκτήτες υποβάλλοντας την σχετική κοινοποίηση έξωσης ή της διαταγής πληρωμής ενοικίων, θα μπορούν να γλιτώσουν από τη φορολόγηση των ενοικίων που δεν εισέπραξαν το 2021. Απαιτείται όμως πολύ μεγάλη προσοχή από τους ιδιοκτήτες, καθώς απαραίτητη προϋπόθεση είναι η όλη διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί πριν εκπνεύσει ο χρόνος κατάθεσης των φορολογικών δηλώσεων.

Οι διαδικασίες αφορούν την έκδοση διαταγής πληρωμής ή διαταγής απόδοσης μισθίου ή η δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της, και έχουν προσκομιστεί στη ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα αυτών πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Ωστόσο, η όλη διαδικασία δεν τελειώνει εδώ και καλό είναι να υπάρχει βοήθεια από έναν δικηγόρο για μην συνυπολογιστούν ποσά από ανείσπρακτα ενοίκια στο φόρο που θα καταβληθεί.

Για να μην συνυπολογιστούν στο συνολικό φορολογητέο εισόδημά του και να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες με φόρο εισοδήματος, θα πρέπει μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος:
-να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων
-ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν από την υποβολή της δήλωσης το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη ΔΟΥ.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει, πριν από την υποβολή ή της δήλωσης, να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν.

Όσον αφορά στην περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, τότε αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.

 

Κρίσιμη παράμετρος

Μεγάλη προσοχή απαιτείται και το που θα δηλωθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια και για το λόγο αυτό, κρίσιμη παράμετρο αποτελούν τα έντυπα Ε2 και Ε1. Ειδικότερα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας και στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του πίνακα 4Δ2 στην 3η σελίδα.

Οι φορολογούμενοι που δήλωσαν πέρυσι ανείσπρακτα ενοίκια με την προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης ή εξώδικης όχλησης για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, θα πρέπει μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της φορολογικής δήλωσης (30 Ιουνίου 2022) να προσκομίσουν διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Με τον τρόπο αυτό δεν θα φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Οι ιδιοκτήτες που δεν θα συγκεντρώσουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά θα βρεθούν αντιμέτωποι με φόρους οι οποίοι θα επιβληθούν για τα ανείσπρακτα εισοδήματα τους. Αυτό σημαίνει ότι θα βρεθούν αντιμέτωποι με συντελεστές από 15% έως 45% και θα πληρώσουν στην εφορία χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.