Σε μείζον εθνικό θέμα έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια το στεγαστικό ζήτημα με την κυβέρνηση να προσπαθεί να δώσει λύσεις, για να βγουν από το αδιέξοδο στο οποίο έχει περιέλθει μια μεγάλη μερίδα της κοινωνίας.
Αντώνης Κατωπόδης
Για χιλιάδες νοικοκυριά, νέους εργαζόμενους, οικογένειες αλλά και ευάλωτες ομάδες, η εύρεση αξιοπρεπούς και οικονομικά προσιτής κατοικίας είναι μια εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση και σε αρκετές περιπτώσεις είδος πολυτελείας.
Τα ενοίκια καταγράφουν σταθερά αυξητικές τάσεις, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, απορροφώντας δυσανάλογο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, ενώ η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι η εικόνα που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια δεν είναι τυχαία και συνδέεται με τα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην ελληνική οικονομία.
Από τη μία υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή υποαξιοποιημένα, είτε λόγω παλαιότητας και υψηλού κόστους ανακαίνισης, είτε λόγω ανασφάλειας των ιδιοκτητών απέναντι στη μακροχρόνια μίσθωση.
Από την άλλη όμως η χώρα βιώνει:
- την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- τη συσσώρευση ακινήτων σε επενδυτικά σχήματα,
- την περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα προηγούμενων ετών.
Όλα αυτά έχουν δημιουργήσει ένα νέο περιβάλλον στο οποίο είναι ορατό δια γυμνού οφθαλμού το έντονο έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών για μόνιμη διαμονή, γεγονός που έχει φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά κατοικίας.
Δύσκολη ισορροπία
Η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα σε τρεις στόχους που αφορούνστην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη συγκράτηση των τιμών και την προστασία τόσο των ενοικιαστών όσο και των ιδιοκτητών.
Οι κυβερνητικές παρεμβάσεις έχουν ως στόχο να ενεργοποιήσουν το αδρανές κτιριακό απόθεμα, να μειώσουν το κόστος ανακαίνισης και να ενθαρρύνουν τη μακροχρόνια μίσθωση με σταθερούς όρους.
Κεντρικό ρόλο σε αυτή τη στρατηγική αναλαμβάνει το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω», το οποίο από το 2026 φιλοδοξεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η ανακαίνιση κατοικιών στην Ελλάδα.
Παράλληλα, ένα πλέγμα πέντε ακόμη παρεμβάσεων –φορολογικών, πολεοδομικών και κοινωνικών– συνθέτουν μια συνολική πολιτική για το στεγαστικό, με έμφαση στη βιωσιμότητα, την ενεργειακή απόδοση και την κοινωνική συνοχή.
«Νέο ανακαινίζω»
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» που αναμένεται να ενεργοποιηθεί γύρω στον Μάιο, αποτελεί μια από τις πιο φιλόδοξες παρεμβάσεις στο πεδίο της κατοικίας και έχει ως στόχο να ανοίξει κλειστά διαμερίσματα.
Σε αντίθεση με προηγούμενα προγράμματα, όπως το «Εξοικονομώ», δεν περιορίζεται αποκλειστικά σε ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά καλύπτει ένα ευρύ φάσμα γενικών και λειτουργικών εργασιών ανακαίνισης, απαντώντας στις πραγματικές ανάγκες των παλαιών ελληνικών κατοικιών.
Με συνολικό προϋπολογισμό που προσεγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ, το πρόγραμμα στοχεύει στην ανακαίνιση 15.000 έως 20.000 κατοικιών, κυρίως παλαιών και κλειστών διαμερισμάτων των δεκαετιών του ’80 και του ’90, αλλά και ακόμη παλαιότερων ακινήτων με οικοδομική άδεια έως το τέλος του 1990.
Η επιφάνεια των επιλέξιμων κατοικιών φτάνει έως τα 120 τ.μ., ενώ για πρώτη φορά εντάσσονται όχι μόνο τα κλειστά ακίνητα προς ενοικίαση, αλλά και οι κύριες κατοικίες. Η επιδότηση υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο, με ανώτατο όριο τα 300 ευρώ/τ.μ., γεγονός που σημαίνει ότι η συνολική ενίσχυση μπορεί να φτάσει έως περίπου 36.000 ευρώ ανά κατοικία.
Το βασικό ποσοστό επιδότησης κυμαίνεται μεταξύ 80% και 90% του επιλέξιμου κόστους, με πρόσθετες προσαυξήσεις για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, νοικοκυριά με ΑμεΑ, καθώς και ακίνητα σε νησιωτικές ή ορεινές περιοχές.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στις εργασίες ουσιαστικής ανακαίνισης: αντικατάσταση υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων, πλήρης ανακαίνιση μπάνιου, αλλαγή πλακιδίων, βαψίματα και αποκατάσταση φθορών.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης κλειστού διαμερίσματος 90 τ.μ. που απαιτεί συνολικές εργασίες 30.000 ευρώ μπορεί να λάβει επιδότηση έως και 27.000 ευρώ, περιορίζοντας δραστικά το ιδιωτικό κόστος και καθιστώντας βιώσιμη την επαναδιάθεση του ακινήτου στην αγορά.
Οι ενεργειακές παρεμβάσεις παραμένουν επιλέξιμες –όπως αντικατάσταση κουφωμάτων ή εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα– αλλά δεν μπορούν να υπερβαίνουν το 20%–30% της συνολικής δαπάνης, ώστε το πρόγραμμα να διατηρεί τον χαρακτήρα γενικής ανακαίνισης.
Τα εισοδηματικά όρια διαμορφώνονται έως τις 35.000 ευρώ για ζευγάρια, με προσαύξηση 5.000 ευρώ ανά παιδί, χωρίς ηλικιακό περιορισμό και χωρίς όριο στον αριθμό αιτήσεων ανά ιδιοκτήτη.
Τα κλειστά ακίνητα που θα ανακαινιστούν πρέπει να παραμείνουν σε μακροχρόνια μίσθωση ή κατοικημένα για τουλάχιστον πέντε χρόνια, ενώ οι ιδιοκατοικούμενες κατοικίες οφείλουν να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία για το ίδιο διάστημα.
«Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» είναι από τα πλέον βασικά για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς υπάρχουν άλλα πέντε στα οποία μπορούν να βρουν «καταφύγιο» όσοι αναζητούν το δικό του κεραμίδι.
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», το οποίο προβλέπει τονδιπλασιασμός της επιδότησης και αποτελεί μία από τις πιο άμεσες παρεμβάσεις για την επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Από το 2026, η μέγιστη επιδότηση αυξάνεται από 4.000 ευρώ σε 8.100 ευρώ, ενώ το ποσοστό ενίσχυσης ανεβαίνει από το 40% στο 60% των επιλέξιμων δαπανών, με ανώτατο όριο συνολικού κόστους τις 13.500 ευρώ.
Η αλλαγή αυτή καθιστά οικονομικά εφικτή την ανακαίνιση χιλιάδων μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων που σήμερα παραμένουν κλειστά λόγω έλλειψης ρευστότητας των ιδιοκτητών.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης διαμερίσματος 60 τ.μ. που χρειάζεται βασικές παρεμβάσεις, όπως αντικατάσταση υδραυλικών, ανακαίνιση μπάνιου και βαψίματα, μπορεί να καλύψει το μεγαλύτερο μέρος του κόστους μέσω της επιδότησης, περιορίζοντας δραστικά την ίδια συμμετοχή.
Παράλληλα, η υποχρέωση διάθεσης του ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση λειτουργεί ως εγγύηση ότι η κρατική ενίσχυση μεταφράζεται σε πραγματικό κοινωνικό όφελος, αυξάνοντας άμεσα την προσφορά κατοικιών και ασκώντας πιέσεις συγκράτησης των ενοικίων.
Διεύρυνση φοροαπαλλαγών
Η επέκταση της τριετούς φοροαπαλλαγής για εισόδημα από μισθώματα κενών κατοικιών έως και το 2026 ενισχύει αποφασιστικά τα κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν αδρανή ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση.
Η παρέμβαση αυτή δεν περιορίζεται μόνο χρονικά, αλλά διευρύνεται και ποιοτικά, καλύπτοντας περισσότερες κατηγορίες ακινήτων και ιδιοκτητών. Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, καθώς η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται και σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ., με προσαύξηση επιφάνειας ανά επιπλέον τέκνο.
Έτσι, μεγάλα διαμερίσματα που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός αγοράς λόγω υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης, μπορούν πλέον να αξιοποιηθούν. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης κατοικίας 150 τ.μ. που τη διαθέτει σε οικογένεια με τρία παιδιά απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, γεγονός που αυξάνει θεαματικά την καθαρή απόδοση του ακινήτου.
Παράλληλα, η πρόβλεψη συνέχισης της απαλλαγής σε περίπτωση αλλαγής μισθωτή μειώνει το ρίσκο για τον ιδιοκτήτη και ενισχύει τη σταθερότητα της αγοράς.
Builttorent
Η εισαγωγή κινήτρων για την ανάπτυξη κατοικιών τύπου «builttorent» σηματοδοτεί μια δομική αλλαγή στη στεγαστική πολιτική της χώρας.
Για πρώτη φορά, η Πολιτεία ενθαρρύνει οργανωμένα την κατασκευή ή μετατροπή ακινήτων με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωση, και όχι τη μεταπώληση. Οι κατασκευαστικές εταιρείες που θα ενταχθούν στο πλαίσιο αυτό θα μπορούν να εκπίπτουν το εισόδημα από ενοίκια από τον φόρο εισοδήματος του νομικού προσώπου, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται για τουλάχιστον 10 έτη σε μακροχρόνια μίσθωση.
Παράλληλα, το ανώτατο ύψος ενοικίου θα καθορίζεται θεσμικά, διασφαλίζοντας ότι οι νέες κατοικίες θα απευθύνονται σε μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα. Στην πράξη, πρόκειται για ένα μοντέλο που αυξάνει την προσφορά σύγχρονων, ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών, μειώνει τις διακυμάνσεις των τιμών και δημιουργεί ένα πιο προβλέψιμο περιβάλλον τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους επενδυτές.
Το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει συμπληρωματικά με τα προγράμματα ανακαίνισης, ενισχύοντας συνολικά το στεγαστικό απόθεμα.
H… μετατροπή
Η δυνατότητα γρήγορης πολεοδομικής μετατροπής μη οικιστικών ακινήτων σε κατοικίες αποτελεί κρίσιμη παρέμβαση για την άμεση αύξηση της προσφοράς στέγης, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Χιλιάδες γραφεία, καταστήματα, παλαιά ξενοδοχεία ή εγκαταλελειμμένα κτίρια παραμένουν σήμερα ανενεργά, παρά το γεγονός ότι βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή ζήτηση κατοικίας. Με τη νέα ρύθμιση, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να αλλάζουν χρήση με απλοποιημένες διαδικασίες, μειωμένο διοικητικό κόστος και σαφή χρονικά όρια.
Η παρέμβαση αυτή επιτρέπει, για παράδειγμα, τη μετατροπή παλαιών γραφείων στο κέντρο της Αθήνας σε μικρά διαμερίσματα, κατάλληλα για νέους εργαζόμενους ή φοιτητές.
Εφόσον τα ακίνητα ενταχθούν σε προγράμματα μακροχρόνιας μίσθωσης με προσιτό ενοίκιο, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να αξιοποιούν και φορολογικά κίνητρα, ενισχύοντας τη βιωσιμότητα της επένδυσης. Έτσι, επιτυγχάνεται διπλός στόχος: αναζωογόνηση υποβαθμισμένων κτιρίων και ταχεία ενίσχυση της στεγαστικής προσφοράς χωρίς νέα δόμηση.
Μητρώο φερεγγυότητας
Το μητρώο φερεγγυότητας ενοικιαστών αποτελεί μια θεσμική καινοτομία που στοχεύει στην αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στην αγορά ενοικίων. Πολλοί ιδιοκτήτες διατηρούν ακίνητα κλειστά όχι λόγω έλλειψης ζήτησης, αλλά εξαιτίας φόβων για ασυνέπεια πληρωμών, φθορές ή χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες.
Το μητρώο, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει πιλοτικά θα καταγράφει αντικειμενικά στοιχεία σχετικά με τη συνέπεια των μισθωτών στις συμβατικές τους υποχρεώσεις, πάντα με σεβασμό στο πλαίσιο προστασίας προσωπικών δεδομένων. Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να λαμβάνουν πιο τεκμηριωμένες αποφάσεις, μειώνοντας το αντιλαμβανόμενο ρίσκο της μίσθωσης.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που διαθέτει μικρό διαμέρισμα μπορεί να επιλέξει ενοικιαστή με θετικό ιστορικό, γνωρίζοντας ότι περιορίζεται η πιθανότητα προβλημάτων. Το μέτρο εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει συμπληρωματικά με τα οικονομικά κίνητρα, οδηγώντας περισσότερα κλειστά ακίνητα πίσω στην αγορά και ενισχύοντας τη διαφάνεια και τη σταθερότητα του στεγαστικού συστήματος.
Ενεργειακή απόδοση
Κομβικό ρόλο στο νέο στεγαστικό πλαίσιο διαδραματίζει η ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Η ενσωμάτωση της νέας ευρωπαϊκής Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων έως τον Μάιο του 2026 επιβάλλει μείωση της κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας κατά 16% έως το 2030 και 22% έως το 2035, με έμφαση στα κτίρια χαμηλής ενεργειακής απόδοσης.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά σε αναδιάρθρωση των προγραμμάτων «Εξοικονομώ», τα οποία θα συνδυάζονται με στοχευμένες δράσεις για ευάλωτα νοικοκυριά, φοιτητές και ειδικές κατηγορίες ακινήτων.
Προβλέπεται η ενεργειακή ανακαίνιση περίπου 60.000 κατοικιών και η εγκατάσταση σχεδόν 380.000 σύγχρονων συστημάτων θέρμανσης, με σημαντική χρηματοδότηση από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο. Παράλληλα, υιοθετείται νέα προσέγγιση υλοποίησης με ομαδοποίηση έργων και αξιοποίηση οικονομιών κλίμακας, μειώνοντας το κόστος και επιταχύνοντας τις παρεμβάσεις.
Ιδιαίτερη μέριμνα λαμβάνεται ώστε οι νέοι κανόνες να μην έχουν τιμωρητικό χαρακτήρα, δεδομένου ότι πάνω από τα μισά ελληνικά σπίτια έχουν κατασκευαστεί πριν το 1980.
Συνδυασμός πολιτικών
Όπως γίνεται αντιληπτό, το στεγαστικό ζήτημα δεν επιλύεται με μία μόνο παρέμβαση, καθώς απαιτεί συνδυασμό πολιτικών, συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Το νέο «Ανακαινίζω» και οι πέντε συμπληρωματικές παρεμβάσεις της φετινής χρονιάς συνθέτουν ένα συνεκτικό πλαίσιο που στοχεύει όχι μόνο στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, αλλά και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής, τη μείωση του ενεργειακού κόστους και την κοινωνική συνοχή.