Σημαντικά αυστηρότερο γίνεται από εφέτος το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με το 2026 να σηματοδοτεί τη θεσμική παγίωση και γεωγραφική επέκταση των περιορισμών. Στόχος της κυβέρνησης είναι η προστασία του οικιστικού αποθέματος και η ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης, καθώς οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται και η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται αυτονόητο συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, στις περιοχές που χαρακτηρίζονται κορεσμένες, η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) αποσυνδέεται από το ίδιο το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση μεταβίβασης, η δυνατότητα εκμετάλλευσης μέσω Airbnb δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον νέο ιδιοκτήτη, γεγονός που αλλάζει τα δεδομένα τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και στην αγορά ακινήτων συνολικά.
Η «παγίδα» της μεταβίβασης και ο ρόλος της ΑΑΔΕ
Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στο καθεστώς περιορισμών. Το 2026 χαρακτηρίζεται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητα του μέτρου, καθώς εφόσον καταγραφεί αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράτασή του ή και η επέκτασή του σε επιπλέον περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.
Η σημαντικότερη πρακτική αλλαγή αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb. Σε ακίνητα που βρίσκονται σε ζώνες αναστολής έκδοσης νέων αδειών, οποιαδήποτε αλλαγή ιδιοκτησίας —μέσω αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή κληρονομιάς— οδηγεί σε αυτόματη διαγραφή της υφιστάμενης καταχώρισης στο Μητρώο. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα έκδοσης νέου ΑΜΑ και υποχρεώνεται να διαθέσει το ακίνητο είτε για μακροχρόνια μίσθωση είτε για ιδιοκατοίκηση.
Αθήνα: «Πάγωμα» και το 2026 στο κέντρο
Στον Δήμο Αθηναίων, οι περιορισμοί που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 παραμένουν σε πλήρη εφαρμογή και το 2026. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει τις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση στο κέντρο της Αθήνα. Πρόκειται για το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα, που περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι, το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα με περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος, καθώς και το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα που καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ. Στις ζώνες αυτές, κανένα νέο ακίνητο δεν μπορεί να εισέλθει στη βραχυχρόνια μίσθωση, ανεξαρτήτως αν είναι κενό, ανακαινισμένο ή νεοαποκτηθέν.
Θεσσαλονίκη: Επέκταση των περιορισμών από 1η Μαρτίου
Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το σύνολο του έτους και θα αφορά την Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου συγκεντρώνεται η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζώνη περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού, την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, καθώς και γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.
Αυστηρότεροι έλεγχοι και βαριά πρόστιμα
Παράλληλα με τους χωροταξικούς περιορισμούς, εντείνονται οι έλεγχοι νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείο Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην τήρηση αυστηρών προδιαγραφών ασφάλειας και λειτουργίας, όπως η ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης, η πιστοποιημένη ηλεκτρολογική εγκατάσταση, τα μέσα πυρασφάλειας, η σήμανση εξόδων κινδύνου και η βασική υγειονομική συμμόρφωση.
Οι ιδιοκτήτες θα ενημερώνονται δέκα ημέρες πριν τον έλεγχο, ενώ σε περίπτωση παραβάσεων προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.