Σημαντική μεταβολή στον τρόπο προσδιορισμού της τεκμαρτής δαπάνης από την αγορά ακινήτου φέρνει απόφαση του Συμβούλιο της Επικρατείας, η οποία περιορίζει τον αυτοματισμό του τεκμηρίου όταν ο φορολογούμενος αποδεικνύει ότι το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία.
Με την απόφαση ΣτΕ 2086/2025, το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο έκρινε ότι, εφόσον αποδεικνύεται πως το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο – έστω και κατώτερο της αντικειμενικής αξίας – είναι και το πράγματι καταβληθέν, τότε αυτό το ποσό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της ετήσιας τεκμαρτής δαπάνης και του φορολογητέου εισοδήματος.
Η υπόθεση που οδήγησε στην απόφαση
Η κρίσιμη υπόθεση αφορούσε φορολογούμενο που αγόρασε ακίνητο το 2009 καταβάλλοντας τίμημα 56.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία ανερχόταν σε 331.403 ευρώ. Σε μεταγενέστερο φορολογικό έλεγχο, η φορολογική αρχή υπολόγισε το τεκμήριο δαπάνης με βάση την αντικειμενική αξία, καταλογίζοντας φόρο εισοδήματος σχεδόν 140.000 ευρώ, αντί περίπου 18.000 ευρώ που θα προέκυπταν αν λαμβανόταν υπόψη το πραγματικό τίμημα.
Τόσο το Διοικητικό Πρωτοδικείο όσο και το Διοικητικό Εφετείο είχαν κρίνει νόμιμη τη στάση της διοίκησης, θεωρώντας ότι η αντικειμενική αξία είχε καταστεί οριστική επειδή δεν είχε αμφισβητηθεί κατά τον χρόνο επιβολής του φόρου μεταβίβασης.
Η ανατροπή από το ΣτΕ
Το Συμβούλιο της Επικρατείας ανέτρεψε αυτή την προσέγγιση, επισημαίνοντας ότι:
-
ο φορολογούμενος δεν υποχρεούται να έχει ασκήσει προσφυγή κατά της αντικειμενικής αξίας στο στάδιο της φορολογίας μεταβίβασης,
-
μπορεί, στο πλαίσιο της φορολογίας εισοδήματος, να επικαλεστεί και να αποδείξει αυτοτελώς το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε,
-
εφόσον το τίμημα αυτό αποδεικνύεται ως πραγματικό, δεσμεύει τη διοίκηση για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης.
Με βάση αυτή τη συλλογιστική, το ΣτΕ αναίρεσε την απόφαση του Εφετείου και παρέπεμψε την υπόθεση για νέα εκδίκαση, προκειμένου να εξεταστούν τα αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με το καταβληθέν ποσό.
Επιπτώσεις και προβληματισμοί
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε μια περίοδο έντονων στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί άνω του 70% σε σχέση με τα χαμηλά του 2017, ενώ το χάσμα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών διευρύνεται, ιδίως σε περιοχές με ισχυρή επενδυτική ζήτηση. Την ίδια στιγμή, ο φόρος υπεραξίας παραμένει ανενεργός και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα «παγωμένος» έως το τέλος του 2025.
Στο νέο αυτό περιβάλλον, η απόφαση του ΣτΕ περιορίζει τον ρόλο των τεκμηρίων ως εργαλείου έμμεσου ελέγχου της φοροδιαφυγής. Δίνεται η δυνατότητα στον φορολογούμενο να καλύπτει το πόθεν έσχες με βάση χαμηλότερο τίμημα, εφόσον αυτό αποδεικνύεται τραπεζικά και συμβατικά, ακόμη και αν η πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου είναι σημαντικά υψηλότερη.
Ο κίνδυνος απώλειας φορολογητέας ύλης
Φοροτεχνικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η νομολογιακή αυτή εξέλιξη μπορεί να ενισχύσει την τάση αναγραφής μειωμένων τιμημάτων στα συμβόλαια, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Σε συνδυασμό με την απουσία φόρου υπεραξίας, δημιουργείται περιβάλλον περιορισμένης φορολογικής διαφάνειας, όπου μεγάλα ποσά κεφαλαίων και υπεραξιών παραμένουν εκτός φορολογικού ελέγχου.
Η απόφαση του ΣτΕ, αν και ενισχύει τη νομική θέση των φορολογουμένων σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, αναμένεται να αποτελέσει αφετηρία για ευρύτερη συζήτηση σχετικά με την αποτελεσματικότητα των τεκμηρίων και την ανάγκη προσαρμογής της φορολογικής πολιτικής στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς ακινήτων.