Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία διαμόρφωσης Πολεοδομικών Σχέδιων σε όλη την Ελλάδα. Παράλληλα, με την ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου και την κωδικοποίηση για πρώτη φορά της πολεοδομικής νομοθεσίας αναμένεται μια συνολική μεταρρύθμιση που θα αλλάξει τα δεδομένα στη δόμηση.
Τι είναι το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο και γιατί είναι σημαντικό;
Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο είναι ένα ολοκληρωμένο εργαλείο χωρικού σχεδιασμού που καθορίζει το μέλλον μιας περιοχής. Αντικαθιστά παλαιότερους χάρτες και συστήματα και λειτουργεί ως ο “χάρτης” ανάπτυξης για τα επόμενα 15-20 χρόνια.
Με αυτό το νέο εργαλείο αποφεύγονται αντικρουόμενες ερμηνείες και προσφυγές που συχνά καθυστερούν την υλοποίηση πολλών έργων, ενώ διευκολύνονται οι βιώσιμες επενδυτικές δραστηριότητες με παράλληλη προστασία του περιβάλλοντος.
Συνοψίζοντας, το ΤΠΣ, αποτελεί κεντρικό θεμέλιο για νοικοκυριά, επιχειρήσεις, δήμους και επενδυτές, ενώ, στον σχεδιασμό του συμμετέχουν πολίτες και φορείς.
Πώς μπορούν οι πολίτες να συμμετέχουν;
- Με συμμετοχή στη διαβούλευση
- Με υποβολή προτάσεων και ενστάσεων
Στη σχετική πλατφόρμα του ΥΠΕΝ οι πολίτες μπορούν να ενημρωθούν για το πώς εξελίσσεται το Πολεοδομικό Σχέδιο στην περιοχή τους, να παρακολουθήσουν τη διαδικασία συμμετοχής και να καταθέσουν τα δικά τους σχόλια.
Πόσα είναι τα Πολεοδομικά Σχέδια στη χώρα μας;
Στην Ελλάδα τα προωθούμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ανέρχονται σε 227 και αφορούν 730 Δημοτικές Ενότητες από τις 1036 του συνόλου της χώρας. Παράλληλα εκπονούνται 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε 94 Δημοτικές Ενότητες, τα οποία είναι παρεμφερή εργαλεία που αφορούν μεγαλύτερες ή ειδικές γεωγραφικές ενότητες (π.χ. μεγάλα αναπτυξιακά έργα, κρίσιμες περιοχές).
Όπως υπογράμμισε χαρακτηριστικά ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου: «Τις τελευταίες δεκαετίες στη χώρα μας είχαμε κανονιστική ασάφεια, πολυνομία και αυθαιρεσία, μια πραγματικότητα που δεν επέτρεπε να έχουμε ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Σήμερα δημιουργούνται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θα οδηγήσουν στο να έχουμε πολεοδομικό σχεδιασμό στο 80% της χώρας μας».
Πώς επηρεάζει την καθημερινότητα πολιτών και επιχειρήσεων
Από το πού επιτρέπεται να χτιστεί μια κατοικία, μέχρι το πού μπορεί να αναπτυχθεί μια επιχείρηση, το σχέδιο επηρεάζει άμεσα οικονομικές αποφάσεις και την ποιότητα ζωής. Όσον αφορά στην χωροταξική ανάπτυξη το ΤΠΣ ορίζει χρήσεις γης, οργανώνει κοινόχρηστους χώρους, βελτιώνει ροές κυκλοφορίας και υποδομές, ενώ εξασφαλίζει ισορροπία μεταξύ δόμησης και προστασίας περιβάλλοντος.
Πυλώνες και βασικές αρχές ενός Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου
Οι σύγχρονες κατευθύνσεις σχεδιασμού στηρίζονται σε τρεις βασικούς άξονες: ανάπτυξη, προστασία και κοινωνική συνοχή.
- Βιώσιμη ανάπτυξη
Προωθεί έξυπνη χρήση γης, περιορίζει άναρχη δόμηση και υποστηρίζει τη χωρική ισορροπία.
- Οικολογική προστασία
Κατοχυρώνει περιοχές Natura, πάρκα, δασικές ζώνες και χώρους πρασίνου που ενισχύουν το περιβάλλον, ενώ μεριμνά για την αντιμετώπιση της κλιματικής κρίσης και των φυσικών καταστροφών.
- Κοινωνική συνοχή
Προνοεί για σχολεία, νοσοκομεία, αθλητικούς και πολιτιστικούς χώρους ώστε να καλύπτονται ανάγκες της κοινότητας.
Πώς το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο επηρεάζει το ιδιοκτησιακό καθεστώς;
- Χρήσεις γης: Καθορίζουν τι μπορεί να χτιστεί και πού.
- Συντελεστής δόμησης: ο αριθμός που καθορίζει το μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν που μπορεί να κτιστεί σε ένα οικόπεδο, αφού πολλαπλασιαστεί με το εμβαδόν του οικοπέδου.
- Άλλοι όροι και περιορισμοί για τη δόμηση
- Ορισμός οικιστικών περιοχών και ζωνών ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων
- Προστατευόμενες ζώνες: Περιοχές Natura ή δασικές ζώνες με περιορισμούς δόμησης.
Στάδια εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου
Η σύνταξη του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ακολουθεί συγκεκριμένα στάδια που διασφαλίζουν την ποιότητα και την αποτελεσματικότητα του τελικού αποτελέσματος.
- Προκαταρκτική ανάλυση
Στο πρώτο στάδιο εξετάζονται τα στοιχεία της περιοχής: πληθυσμιακά δεδομένα, μορφολογία εδάφους, υφιστάμενες χρήσεις γης και ανάγκες σε υποδομές.
- Δημόσια διαβούλευση
Οι πολίτες ενημερώνονται, εκφράζουν γνώμες, υποβάλλουν ενστάσεις και συνδιαμορφώνουν τις τελικές προτάσεις.
- Θεσμοθέτηση & εφαρμογή
Το τελικό σχέδιο εγκρίνεται από τα αρμόδια όργανα και μπαίνει σε ισχύ μέσω ΦΕΚ.
Ειδικότερα, η μελέτη και η έγκριση ενός Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) γίνονται σε δύο φάσεις:
1η Φάση: Εκπόνηση της μελέτης
Αυτή η φάση χωρίζεται σε δύο διακριτά στάδια. Σε 1ο στάδιο γίνεται η ανάλυση της σημερινής κατάστασης και η προετοιμασία των εναλλακτικών προτάσεων. Συγκεντρώνονται, δηλαδή και σχολιάζονται όλα τα βασικά γεωγραφικά και αναπτυξιακά στοιχεία της περιοχής, διαμορφώνονται διαφορετικά σενάρια ανάπτυξης και προτείνεται μια πρώτη, αρχική λύση.
Σε αυτό το στάδιο υπάρχει και συμμετοχή του κοινού, καθώς στόχος είναι να ληφθούν υπόψη οι απόψεις κατοίκων και φορέων, για τον λόγο αυτό:
- Παρουσιάζονται τα εναλλακτικά σενάρια.
- Η Αρχή σχεδιασμού μπορεί να οργανώνει δημόσιες συζητήσεις, ηλεκτρονική διαβούλευση, ημερίδες κ.λπ.
Το 2ο στάδιο αφορά τη διαβούλευση και την οριστικοποίηση της πρότασης. Περιλαμβάνει:
- Την επίσημη διαβούλευση πάνω στην προτεινόμενη λύση.
- Την ενσωμάτωση των σχολίων.
- Τη διαμόρφωση της τελικής πρότασης του ΤΠΣ.
2η Φάση: Έγκριση του ΤΠΣ
Μετά την ολοκλήρωση της μελέτης το ΤΠΣ αποστέλλεται στα αρμόδια όργανα για γνωμοδότηση. Στη συνέχεια γίνεται έλεγχος νομιμότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελικά εκδίδεται το Προεδρικό Διάταγμα που το θεσμοθετεί.
Ποιος είναι υπεύθυνος;
– Οι Δήμοι ξεκινούν τη διαδικασία
– Τα Υπουργεία και οι Αποκεντρωμένες Αρχές εγκρίνουν
Η χρηματοδότηση για τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια προέρχεται από την Ευρωπαϊκή Ένωση και συγκεκριμένα από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Το ΥΠΕΝ, ως κύριος του έργου, έχει την ευθύνη του προγράμματος πολεοδομικής μεταρρύθμισης “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, ενώ στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος έχει ανατεθεί ο ρόλος του φορέα υλοποίησης όλων των ανωτέρω Τοπικών/Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Τι είναι τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
Τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), αν και μοιάζουν στη δομή και στο περιεχόμενό τους με τα απλά ΤΠΣ, εκπονούνται από το Δημόσιο σε περιπτώσεις που απαιτείται πιο άμεσος και στοχευμένος σχεδιασμός σε μεγαλύτερες ή ιδιαίτερης σημασίας περιοχές και όχι από τους Δήμους. Τα ΕΠΣ περιλαμβάνουν επιπλέον εξειδικευμένες μελέτες (όπως ΣΜΠΕ, γεωλογική καταλληλότητα, οριοθέτηση υδατορεμάτων) και υλοποιούν τη μελέτη τους σε ένα συμπιεσμένο στάδιο, ώστε να επιταχύνεται η διαδικασία.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ) – Αναλυτικές απαντήσεις
Επίσημες πηγές άντλησης πληροφοριών είναι αρχικά η Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/72343/1885/28.07.2021 (ΦΕΚ 3545/Β/2021), η Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/6015/136/20.01.2022 (ΦΕΚ 510/Β/2022) και ο Ν. 4447/2016 (ΦΕΚ 241/Α` 23.12.2016) άρθρα 7 και 8, όπως ισχύουν.
1. Τι είναι ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο;
Ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) είναι ένα ολοκληρωμένο εργαλείο χωρικής οργάνωσης που καθορίζει τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης και τις προβλέψεις ανάπτυξης για κάθε περιοχή ενός δήμου. Στόχος του είναι να διασφαλίσει ότι η ανάπτυξη θα γίνει οργανωμένα, δίκαια και με σεβασμό στο περιβάλλον.
2. Πώς επηρεάζει τη δόμηση ενός οικοπέδου;
Το ΤΠΣ καθορίζει τον συντελεστή δόμησης, το είδος χρήσης της γης (π.χ. κατοικία, τουρισμός, βιοτεχνία) και τυχόν περιορισμούς λόγω προστατευόμενων ζωνών. Έτσι, επηρεάζει άμεσα το τι μπορεί κάποιος να κατασκευάσει, πόσο, και με ποιους όρους.
3. Τι σημαίνουν οι χρήσεις γης;
Οι χρήσεις γης αποτελούν κατηγορίες που προσδιορίζουν τι επιτρέπεται να λειτουργεί σε μια περιοχή. Για παράδειγμα, άλλες χρήσεις ισχύουν σε μια καθαρά οικιστική ζώνη και άλλες σε μια τουριστική. Το ΤΠΣ καθορίζει αυτές τις κατηγορίες ώστε να αποφεύγονται συγκρούσεις, όπως βαριά βιοτεχνία δίπλα σε κατοικίες.
4. Ποιος αποφασίζει το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο;
Η διαδικασία ξεκινά από τον εκάστοτε Δήμο, ο οποίος συντονίζει τους μελετητές και την προκαταρκτική συλλογή δεδομένων. Στη συνέχεια, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και οι αρμόδιες κρατικές Αρχές είναι υπεύθυνες για την τελική έγκριση και δημοσίευση σε ΦΕΚ.
5. Μπορώ να κάνω ένσταση σε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο;
Ναι, κάθε πολίτης έχει δικαίωμα υποβολής παρατηρήσεων, ενστάσεων ή σχολίων κατά τη φάση της δημόσιας διαβούλευσης. Αυτή η περίοδος είναι κρίσιμη γιατί επιτρέπει την ενεργή συμμετοχή των κατοίκων και τη διαμόρφωση ενός πιο δίκαιου και ρεαλιστικού σχεδίου.
6. Πόσο διαρκεί η εκπόνηση ενός ΤΠΣ;
Η διάρκεια μπορεί να φτάσει τα 2-3 χρόνια, ανάλογα με το μέγεθος του δήμου, την πολυπλοκότητα της περιοχής και το βαθμό συμμετοχής των πολιτών. Η τελική θεσμοθέτηση συνήθως απαιτεί και πρόσθετο χρόνο για τη δημοσίευση σε επίσημο ΦΕΚ.