Η υποχρεωτική πιστοποίηση όλων των ανελκυστήρων στις πολυκατοικίες, που πρέπει να ολοκληρωθεί έως το τέλος Νοεμβρίου, έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Πολλοί επιχειρούν να απαλλαγούν από τη σχετική δαπάνη, επικαλούμενοι ασάφειες στη νομοθεσία ή αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης.
Ο νόμος, ωστόσο, είναι σαφής: η συντήρηση και η πιστοποίηση αποτελούν κοινόχρηστες δαπάνες, τις οποίες καλύπτουν όλοι οι ιδιοκτήτες ανάλογα με τα χιλιοστά τους. Η Γενική Συνέλευση μπορεί να καθορίσει τον τρόπο υλοποίησης και την επιλογή συνεργείου, όχι όμως να αρνηθεί τη συμμόρφωση με τη νομική υποχρέωση.
Σε ορισμένες, μάλιστα, πολυκατοικίες έχουν σημειωθεί τραγελαφικά περιστατικά, όπου η Γενική Συνέλευση αποφασίζει να μην προβεί σε συντήρηση του ασανσέρ, ενώ σε άλλες, παρόλο που οι περισσότεροι συνιδιοκτήτες συμφωνούν, οι μειοψηφούντες διατείνονται ότι έχουν δικαίωμα να αρνηθούν τη συμμετοχή στη δαπάνη.
Το βασικό, όμως, ζήτημα είναι ότι το νομικό πλαίσιο είναι σαφές και δεν αφήνει περιθώριο αμφισβήτησης ούτε ως προς τις υποχρεώσεις στις πολυκατοικίες ούτε ως προς τη δεσμευτικότητα του νόμου έναντι τυχόν Κανονισμού ή απόφασης Γενικής Συνέλευσης.
Τι προβλέπει ο νόμος και ποιους δεσμεύει
Το πλαίσιο για τους ανελκυστήρες καθορίζεται από την ΚΥΑ Φ.Α/9.2/οικ.28425/1245/2008, η οποία ορίζει ότι κάθε ανελκυστήρας πρέπει να συντηρείται τακτικά από αδειοδοτημένο συνεργείο, να διαθέτει βιβλιάριο συντήρησης στο οποίο καταγράφονται οι εργασίες και να ελέγχεται περιοδικά από διαπιστευμένο φορέα. Η ευθύνη για την τήρηση όλων αυτών ανήκει στον ιδιοκτήτη (εφόσον είναι μόνος ένας π.χ. σε μονοκατοικίες) ή στον διαχειριστή, ο οποίος ενεργεί για λογαριασμό όλων των συνιδιοκτητών.
Πλέον, όμως, υπάρχει μια πρόσθετη υποχρέωση: η ηλεκτρονική απογραφή όλων των ανελκυστήρων στο μητρώο του Υπουργείου Ανάπτυξης, με προθεσμία έως τις 30 Νοεμβρίου 2025. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάθε πολυκατοικία θα πρέπει να έχει φροντίσει για πλήρη καταχώριση των στοιχείων του ανελκυστήρα και του συνεργείου συντήρησης. Χωρίς αυτήν την απογραφή, αλλά και χωρίς τους ελέγχους και τις πιστοποιήσεις που ορίζει η ΚΥΑ, ο ανελκυστήρας θεωρείται μη νόμιμος και δεν πρέπει να λειτουργεί.
Κάπως έτσι, χιλιάδες πολυκατοικίες, των οποίων ο ανελκυστήρας λειτουργούσε υπό ένα ιδιότυπο και επικίνδυνο καθεστώς παρανομίας λόγω μη επαρκούς συντήρησης, βρίσκονται πια αντιμέτωπες με την απόλυτη αναγκαιότητα συντήρησης και καταγραφής, χωρίς να είναι δυνατές άλλες αναβολές.
Και κάπου εδώ ξεκινούν οι αντιδράσεις και η προσπάθεια από πολλούς συνιδιοκτήτες να αποποιηθούν των ευθυνών τους.
Πώς θα κατανεμηθούν οι δαπάνες
Το κυρίαρχο θέμα εδώ είναι ποιος πληρώνει. Σύμφωνα με τον νόμο 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία, η συντήρηση των κοινών μερών, στα οποία ανήκει και ο ανελκυστήρας, αποτελεί κοινό βάρος που κατανέμεται σε όλους τους συνιδιοκτήτες, ανάλογα με τα χιλιοστά ιδιοκτησίας ή με ό,τι ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Με λίγα λόγια, διαπραγματεύσιμο δεν είναι το αν κάποιος συνιδιοκτήτης θα πληρώσει αλλά πόσο θα πληρώσει. Αν ο Κανονισμός δεν αναφέρει κάτι σχετικό, η διαίρεση της δαπάνης γίνεται με βάση τα χιλιοστά, αλλά ενδεχομένως ο Κανονισμός μπορεί να αναγράφει κάποιον άλλον τρόπο διαίρεσης (π.χ. με βάση τον αριθμό των διαμερισμάτων).
Δεν χρησιμοποιώ τον ανελυστήρα μπορώ να μην πληρώσω;
Αν ένας συνιδιοκτήτης δηλώσει ότι δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα και αρνηθεί να πληρώσει, η άρνηση αυτή δεν έχει καμία νομική βάση. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει επανειλημμένα ότι τα κοινόχρηστα βαρύνουν όλους, ανεξάρτητα από τη χρήση που κάνει ο καθένας. Έτσι, ακόμη και ο ιδιοκτήτης διαμερίσματος ισογείου ή κάποιος που προτιμά τις σκάλες, δεν απαλλάσσεται από το μερίδιό του.
Έτσι, εφόσον αρνηθεί να πληρώσει το μερίδιό του, η πολυκατοικία μπορεί να κινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μέσω διαταγής πληρωμής, για να εισπράξει την απαίτηση.
Η Γενική Συνέλευση και τα όρια των αποφάσεών της
Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών είναι το όργανο που αποφασίζει για ζητήματα διαχείρισης της πολυκατοικίας. Ωστόσο, δεν μπορεί να καταργήσει ή να τροποποιήσει υποχρεώσεις που απορρέουν από τον νόμο ή την ΚΥΑ. Για παράδειγμα, μια απόφαση που θα αποφάσιζε ότι δεν θα γίνει συντήρηση για να μειωθούν τα έξοδα θα ήταν άκυρη, αφού έρχεται σε ευθεία αντίθεση με τους κανόνες δημόσιας ασφάλειας.
Αντίστοιχα, ακόμη και αν κάποια πλειοψηφία επιθυμεί να αναβάλει τις υποχρεωτικές καταχωρίσεις στο μητρώο ή να μην αναθέσει σε συνεργείο τη συντήρηση, δεν μπορεί να το επιβάλει νόμιμα. Ο διαχειριστής υποχρεούται να προχωρήσει, και οι συνιδιοκτήτες που διαφωνούν δεσμεύονται οικονομικά από την απόφαση. Σε περίπτωση άρνησης καταβολής, οι υπόλοιποι έχουν το δικαίωμα να στραφούν δικαστικά για να διεκδικήσουν τα χρήματα, όπως προαναφέρθηκε.
Επομένως, δεν έχει κανένα απολύτως νόημα να συνεδριάζει Γενική Συνέλευση για τέτοια θέματα, καθώς οποιαδήποτε απόφασή της είναι άκυρη.
Με λίγα λόγια, η συνέλευση μπορεί να αποφασίσει αν θα γίνει αλλαγή συνεργείου, αν θα επιλεγεί ένα συγκεκριμένο πακέτο συντήρησης ή αν θα προχωρήσει η πολυκατοικία σε πρόσθετες εργασίες αναβάθμισης του ανελκυστήρα. Δεν μπορεί όμως να αποφασίσει την πλήρη απαλλαγή από τις νομικές υποχρεώσεις.
Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης, εφόσον αυτή έχει συγκληθεί νόμιμα, έχει την απαιτούμενη απαρτία και ακολουθήθηκαν οι απαραίτητοι κανόνες της ψηφοφορίας, δεσμεύουν και τους μειοψηφούντες.