Μεταβιβάσεις ακινήτων: Ποιοι προλαβαίνουν ακόμη και τώρα

Μάχη με το χρόνο δίνουν χιλιάδες φορολογούμενοι προκειμένου να προλάβουν τη νέα χρονιά και να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, είτε στα παιδιά τους είτε στα εγγόνια τους.

Ο συνωστισμός που επικρατούσε στα συμβολαιογραφεία υποχρέωσε το υπουργείο Οικονομικών να δώσει παράταση έως το τέλος Ιανουαρίου για να ολοκληρωθούν τα συμβόλαια μεταβίβασης με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες.

Όσοι καταφέρουν και ξεπεράσουν το Γολγοθά της μεταβίβασης, θα γλιτώσουν τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα τεθούν σε ισχύ και οι οποίες φέρνουν αυξήσεις που είναι έως και 250%. Ωστόσο, εδώ χρειάζεται προσοχή, καθώς παράταση έως 31 Ιανουαρίου του 2022 παίρνουν μόνον όσοι υποβάλλουν τη δήλωση φόρου μεταβίβασης στην εφορία μέχρι το τέλος του χρόνου.

Με διάταξη που κατατέθηκε στη Βουλή, παρέχεται η δυνατότητα σύνταξης συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, δωρεά ή γονική παροχή και μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος των νέων αντικειμενικών αξιών.

Αυτό σημαίνει ότι από την 1η Ιανουαρίου 2022 μέχρι και την 31η Ιανουαρίου 2022, οι μεταβάσεις γίνονται με βάση τις τόσο αντικειμενικές αξίες όσο και τους συντελεστές που ισχύουν κατά την 31η Δεκεμβρίου 2021.

Στην αιτιολογική έκθεση, αναφέρεται χαρακτηριστικά:

• «ενόψει της αλλαγής των τιμών του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων από 1.1.2022»,
• «κρίνεται σκόπιμη η αντιμετώπιση των δυσχερειών που ανακύπτουν λόγω του πλήθους των μεταβιβάσεων που πραγματοποιούνται στο τέλος του έτους 2021».

 

Ασφυκτική πίεση

Στην παρούσα φάση αυτή είναι η βασική προϋπόθεση για μεταβίβαση ακινήτου με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες και ουδείς είναι σε θέση να προβλέψει εάν θα δοθεί επιπλέον παράταση.

Οι πιέσεις είναι ήδη ασφυκτικές, καθώς οι εμπλεκόμενοι με τις αγοραπωλησίες ακινήτων ζητούν γενική ρύθμιση που θα προβλέπει τη μετάθεση για έξι μήνες εφαρμογής των νέων αντικειμενικών αξιών.

Στο πλαίσιο αυτό, όσοι θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα, καλό είναι έστω και την τελευταία στιγμή να σπεύσουν σε έναν συμβολαιογράφο, προκειμένου να δουν τι τους συμφέρει να κάνουν.

Η παράταση άλλωστε του ενός μήνα ήρθε μετά τα πολλαπλά αιτήματα δικηγόρων, συμβολαιογράφων, μεσιτών κ.α λόγω των καθυστερήσεων που υπήρχαν στην έκδοση μιας σειράς από πιστοποιητικά και έγγραφα.

Σε κάθε περίπτωση η παράταση είναι μια μικρή «ανάσα» στους ενδιαφερόμενους, αλλά είναι άγνωστο εάν το υπουργείο Οικονομικών θα υποκύψει και θα αποδεχτεί τα αιτήματα για ένα νέο «αβάντζο» έξι μηνών.

Ωστόσο, η παράταση αφορά αποκλειστικά το φόρο μεταβίβασης και τις αλλαγές που θα φέρουν οι νέες αντικειμενικές, ενώ δεν υπάρχει ακόμη πρόνοια για την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας η οποία θα ξεκινήσει από το νέο έτος.

 

Ο εφιάλτης

Στόχος όσων θέλουν να κάνουν μεταβίβαση είναι να μην τους κοστίσουν τα  συμβόλαια μια μικρή περιουσία – ακριβότερα δηλαδή απ’ ότι υπολόγιζαν- και το κυριότερο να μη μείνουν στη μέση.

Ακόμη και στις περιπτώσεις των γονικών παροχών οι οποίες είναι αφορολόγητες έως τα 800.000 ευρώ, οι φορολογούμενοι θέλουν να τις κλείσουν άμεσα, έως δηλαδή τις 31 Δεκεμβρίου.

Σε διαφορετική περίπτωση θα βρεθούν αντιμέτωποι με το μεγάλο εφιάλτη της αύξησης των αντικειμενικών αξιών να «φουσκώνει» τα έξοδα που συνοδεύουν τις μεταβιβάσεις, τα οποία είναι σημαντικά.

 

Εκτόξευση

Αυτό που άπαντες έχουν αντιληφθεί, είναι ότι στις περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες έχουν πάρει την ανηφόρα, ο φόρος μεταβίβασης θα εκτοξευτεί στα ύψη, με ότι  αυτό συνεπάγεται για το οικογενειακό εισόδημα. Τα παράδειγμα που ακολουθούν εξηγούν τους λόγους για τους οποίους έστω και την ύστατη στιγμή μπορεί να προλάβει κανείς να κάνει τα βασικά προκειμένου να προλάβει τη διαδικασία.

Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι μιλάμε για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών στο Χαλάνδρι όπου η τιμή ζώνης είναι σήμερα 1.250 ευρώ και αυξάνεται από τον Ιανουάριο στα 1.700 ευρώ, είναι ενδεικτικό.

Ο φόρος μεταβίβασης από 3.750 ευρώ που είναι σήμερα, από την 1η Ιανουαρίου θα «φουσκώσει» στα 5.100 ευρώ, μια αύξηση δηλαδή της τάξη φόρου των 1.350 ευρώ ή του 36%.

Στο Μαρούσι η αύξηση της αντικειμενικής αξίας από 1.300 σε 2.000 ευρώ το τετραγωνικό ανεβάζει τον φόρο μεταβίβασης για την αγορά μιας κατοικίας 100 τ.μ. από 3.900 ευρώ που είναι σήμερα σε 6.000 ευρώ (αύξηση φόρου 54%).

Στο πλαίσιο αυτό, όσοι σχεδιάζουν να αποκτήσουν ακίνητο στις περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες θα τραβήξουν την ανηφόρα, έχουν στη διάθεσή τους λιγότερες από 5ημέρες για να κλείσουν τις εκκρεμότητες.

 

Βασικά δικαιολογητικά

Όσοι αποφασίσουν να κάνουν την τελευταία στιγμή την προσπάθειά τους, θα πρέπει να ξέρουν ότι πρόκειται για αγώνα δρόμου, όπου κάθε λεπτό είναι πολύτιμο για την επίτευξη του στόχου.

Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ξέρουν ότι πρέπει άμεσα να στείλουν μια σειρά από δικαιολογητικά στον συμβολαιογράφο προκειμένου αυτός να τα καταθέσει άμεσα και να προλάβει τις οριακές προθεσμίες.

Τα βασικά δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου στην περίπτωση της αγοραπωλησίας είναι τα εξής:

-Τίτλος ιδιοκτησίας.
-Οικοδομική άδεια.
-Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και ΔΟΥ εισοδήματος.
-Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου.
-Βεβαίωση αυτοψίας μηχανικού.
– Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
– Φορολογική ενημερότητα του ιδιοκτήτη.
-Ασφαλιστική ενημερότητα του ιδιοκτήτη.
-Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
-Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς.
– Βεβαίωση του δήμου από την οποία προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

 

Τα… κλειδιά

Όπως γίνεται αντιληπτό, τα δικαιολογητικά είναι πολλά και ο χρόνος ελάχιστος, η εμπειρία όμως δείχνει ότι πολλοί είναι αυτοί που μπορούν να προλάβουν ακόμη και την ύστατη ώρα τις προθεσμίες.

Τα «κλειδιά» σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους είναι η βεβαίωση αυτοψίας μηχανικού και η βεβαίωση ΤΑΠ που δίνεται από το δήμο.

Στην πρώτη περίπτωση, το πιστοποιητικό εξασφαλίζεται τάχιστα, υπό την προϋπόθεση ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες.
Στη δεύτερη περίπτωση, απαιτείται ασφυκτική πίεση στο δήμο, καθώς αυτό που απαιτείται είναι ο λογαριασμός ΔΕΗ και η προσκόμιση του αποδεικτικού της εξόφλησης.

 

Α’ Κατοικία

Όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Ειδικά κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας ο φόρος 3% επιβάλλεται στο τμήμα της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο.

Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά του.

 

Προέλευση χρημάτων

Όσον αφορά αυτούς που επιθυμούν να προχωρούν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει να είναι σε θέση να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τα οποία διαθέτουν για να αποκτήσουν το ακίνητο.

Οι ενδιαφερόμενοι, καλό είναι να γνωρίζουν ότι όλες οι αγοραπωλησίες γύρω από ακίνητα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης, ο οποίος είναι στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Ειδικά κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας ο φόρος 3% επιβάλλεται στο τμήμα της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο.

Στις περιοχές που θα ισχύσουν αυξημένες αντικειμενικές αξίες, δεν ανεβαίνει μόνο το κόστος αγοραπωλησιών αλλά και εκείνο των γονικών παροχών.

Οι τελευταίες μπορεί να είναι αφορολόγητες μέχρι την αξία των 800.000 ευρώ, αλλά ανεβαίνουν τα συμβολαιογραφικά και άλλα έξοδα, τα οποία υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Τα έξοδα αυτά (συμβολαιογραφικά, κόστος του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου) μπορεί να φτάσουν και το 2% του κόστους συναλλαγής.

 

Αγοραπωλησίες

Αντίστοιχοι με τις γονικές παροχές είναι και οι λόγοι «επίσπευσης» της απόφασης και όσον αφορά στις αγοραπωλησίες. Εκτός από την αύξηση των εξόδων μεταβίβασης -που μπορεί να είναι και περισσότερα, καθώς αν και δεν είναι υποχρεωτική η παράσταση δικηγόρου, δεν είναι λίγοι αυτοί που εξακολουθούν να ζητούν νομική βοήθεια.

Στόχος σε αυτή την περίπτωση, είναι ο έλεγχος των τίτλων, ενώ υπενθυμίζεται ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επιφέρει από τις αρχές του χρόνου και αύξηση του φόρου.

Λόγω της αναστολής του ΦΠΑ, στις περισσότερες μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο φόρος 3% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτου, ο οποίος είναι προφανές ότι θα είναι μεγαλύτερος από τις αρχές του χρόνου.

 

Εξόφληση φόρου δωρεάς – γονικής παροχής

Μετά την τελευταία έγκριση/υποβολή της δήλωσης εκδίδεται από την εφαρμογή η πράξη προσδιορισμού του φόρου και η ταυτότητα οφειλής και, σύμφωνα με την ή τις δόσεις που έχουν υπολογιστεί, η πληρωμή του φόρου δωρεάς – γονικής παροχής γίνεται μέσω τραπέζης.

Γίνονται αποδεκτοί όλοι οι τρόποι πληρωμής βεβαιωμένων οφειλών προς τη Φορολογική Διοίκηση (Web banking, χρεωστικές κάρτες ή από την προσωποποιημένη πληροφόρηση του Taxisnet με χρεωστική κάρτα ή prepaid card) και όχι με χρήση πιστωτικής κάρτας, στη σελίδα «Στοιχεία οφειλών εκτός ρύθμισης και πληρωμή».

 

Εντός 15 ημερών

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται εντός 15 εργάσιμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαίου να ενημερώσει τη φορολογική διοίκηση για τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να επισυνάψει στην εφαρμογή αντίγραφο αυτού.

Τα δικαιολογητικά έγγραφα ανεβαίνουν στην εφαρμογή από τον συμβολαιογράφο και μόνον από αυτόν και όταν η κατάσταση της δήλωσης είναι προσωρινή και όταν είναι ολοκληρωμένη.

Όταν η δήλωση είναι ολοκληρωμένη, από το μενού της δήλωσης – επιλογή έγγραφα – ανέβασμα πρέπει να επιλεγεί το πεδίο καταχώρηση (δίπλα στην καταχώρηση του συμβολαίου).

 

Πρώτος ο Δήμος Αθηναίων

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξίας Μεταβιβάσεων Ακινήτων οι περισσότερες αγοραπωλησίες καταγράφονται στον δήμο της Αθήνας (3.235) οι οποίες είναι αυξημένες κατά 17,8% σε σύγκριση με το 2020.

Τη μεγαλύτερη αύξηση στις μεταβιβάσεις καταγράφουν οι περιοχές της Πετρούπολης, της Φιλοθέης, του Ψυχικό, του Αγίου Δημητρίου της Νέας Ιωνίας, της Καισαριανής, του Ελληνικού και του Ηρακλείου Αττικής.

Η αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων που καταγράφεται το τελευταίο διάστημα έχει ζεστάνει για τα καλά τα κρατικά ταμεία, καθώς τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν εκτόξευση των εσόδων που εισέπραξε το Δημόσιο.