ΕΝΟΙΚΙΑ: Ιδού οι όροι για «κούρεμα» 30% & πάνω – Ο covid-19 αλλάζει τα πάντα στις μισθώσεις ακινήτων

Τελείως διαφορετικό είναι το τοπίο που διαμορφώνεται πλέον στην αγορά ακινήτων, εξαιτίας των δυσμενών επιπτώσεων που προκαλεί στην οικονομία η κρίση της πανδημίας.

Ζητούμενο για τους περισσότερους ιδιοκτήτες είναι εάν θα εισπράττουν το μηνιαίο μίσθωμα και για τους ενοικιαστές εάν θα μπορούν να πληρώσουν το ποσό που έχουν συμφωνήσει.
Τα νέα έκτακτα περιοριστικά μέτρα που επιβλήθηκαν για να περιοριστεί η διασπορά του ιού και να προστατευτεί η δημόσια υγεία, είναι βέβαιο ότι θα προκαλέσει κλυδωνισμούς στην αγορά εργασίας.
Το «μένουμε σπίτι» το οποίο κυριάρχησε κατά τη διάρκεια της α’ φάσης της πανδημίας επανέρχεται με δραματικό τρόπο στο προσκήνιο και το ερώτημα είναι εάν θα μπορέσει η αγορά ακινήτων να βρει μια νέα ισορροπία.
Μια πρώτη γεύση αυτής της νέας πραγματικότητας δίνουν οι διατάξεις που έχουν ψηφιστεί από τη Βουλή, με στόχο να διευκολύνει ιδιοκτήτες ακινήτων και ενοικιαστές.
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις χιλιάδες ιδιοκτήτες μπορούν να συμφωνήσουν με τους  ενοικιαστές μειώσεις ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% για τους μήνες Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020.

Οι μειώσεις αυτές αφορούν:

• επαγγελματικές μισθώσεις όπου ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες ή και ελεύθεροι επαγγελματίες που εξακολουθούν να πλήττονται οικονομικά και τους μήνες Σεπτέμβριο-Δεκέμβριο, λόγω του κορονοϊού,
• μισθώσεις κύριας κατοικίας στις οποίες ενοικιαστές είναι μισθωτοί εργαζόμενοι σε πληττόμενες επιχειρήσεις, με ανασταλείσες συμβάσεις εργασίας.

Φοιτητές
Στο πλαίσιο αυτό, συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών για μείωση τουλάχιστον κατά 30% στα ενοίκια έως τον Δεκέμβριο δίνεται και για όσους σπουδάζουν  μακριά από τον τόπο κατοικίας τους.
Η περίπτωση αυτή αφορά την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φοιτητών που σπουδάζουν εκτός του τόπο διαμονής των γονέων τους, αλλά θέτει κάποια πολύ συγκεκριμένη προϋπόθεση.
Για να κερδίσει όμως ένας φοιτητής την πολυπόθητη μείωση ενοικίου πρέπει ένας εκ των δύο γονέων να είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση που έχει πληγεί οικονομικά από την πανδημία και να έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του.

Ναυτικοί
Ευνοϊκές ρυθμίσεις υπάρχουν και για τους ναυτικούς καθώς πρόκειται για έναν πολύ ευαίσθητο κλάδο, ο οποίος έχει πληγεί τα τελευταία χρόνια και χρειάζεται ιδιαίτερη στήριξη και μεταχείριση.
Η μείωση τουλάχιστον κατά 30% του συνολικού ενοικίου α’ κατοικίας, θα δίνεται σε ναυτικούς των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή, αρχής γενομένης από αυτό το μήνα.

Πληττόμενες επιχειρήσεις
Οι μειώσεις ενοικίων αφορούν κατά κύριο λόγο σε πληττόμενες επιχειρήσεις, αλλά είναι ηλίου φαεινότερο ότι απαιτείται καλή σχέση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να μην επέλθει σύγκρουση.
Σε κάθε περίπτωση τα ενοίκια μειώνονται υποχρεωτικά κατά 40% (βάσει της διάταξης του άρθρου 3) ή μπορούν να μειωθούν προαιρετικά, κατόπιν συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη, κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 40%.
Αυτό σημαίνει ότι η μείωση μπορεί να φτάσει ακόμη και στο 60%  με βάση τη διάταξη του άρθρου 4 που προβλέπει μείωση μεγαλύτερη του 30%, αλλά είναι σημείο που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή.

Αυτό σημαίνει ότι:

• Εάν θέλει ο ιδιοκτήτης να εφαρμόσει μείωση 40% και στους 4 μήνες (Σεπτέμβριο-Δεκέμβριο) μπορεί να το κάνει.
• Εάν θέλει, μπορεί να αποδεχτεί μείωση μικρότερη ή μεγαλύτερη του 40% κατόπιν συμφωνίας με τον ενοικιαστή τους μήνες από Οκτώβριο έως και Δεκέμβριο.

Προϋποθέσεις
Σε καμία περίπτωση πάντως όλα αυτά δεν γίνονται με κάποιον άγραφο τρόπο καθώς οι συνθήκες είναι τελείως διαφορετικές σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση που προκάλεσε ο covid 19.
Αυτό σημαίνει ότι απαιτούνται πολύ συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ώστε να τεθούν σε ισχύ οι μειώσεις των ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% και μάλιστα χωρίς προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Οι προϋποθέσεις αυτές είναι οι εξής:

• Να υπάρχει συμφωνία ανάμεσα στον ιδιοκτήτη, τον εκμισθωτή δηλαδή του ακινήτου και τον ενοικιαστή (μισθωτή).
• Να υποβληθεί ηλεκτρονικά από τον εκμισθωτή τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στο σύστημα TAXISnet, το οποίο διαχειρίζεται η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων μέσω της ιστοσελίδας www.aade.gr.
• Στη δήλωση θα πρέπει να αναγραφεί το νέο συμφωνηθέν μειωμένο ενοίκιο για την περίοδο έως και τα τέλη Δεκεμβρίου.
• Η υποβληθείσα τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης θα πρέπει να γίνει αποδεκτή από τον ενοικιαστή (μισθωτή).

Στην ώρα του
Σε κάθε περίπτωση και για να αποφευχθούν παρεξηγήσεις ή και προστριβές μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων και των ενοικιαστών θα πρέπει να υπάρχει ειδικός όρος στο νέο συμφωνητικό.
Ο ειδικός αυτός όρος αφορά στην έγκαιρη καταβολή του νέου μειωμένου  ενοικίου στην ώρα του, προκειμένου να δεσμευτεί ο ενοικιαστής.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει ειδική έγγραφη συμφωνία σχετικά με τις ημερομηνίες ή τις προθεσμίες σχετικά με το χρόνο καταβολής του νέου μειωμένου μισθώματος.

Taxisnet
Μόλις διευθετηθούν οι εκκρεμότητες σχετικά με το μειωμένο ενοίκιο, κατά 30% τουλάχιστον, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προχωρήσει σε κινήσεις που θα μπορούν να τον εξασφαλίσουν.
Το πρώτο που πρέπει να κάνει είναι να υποβάλει στο σύστημα TAXISnet τη δήλωση απώλειας μισθωμάτων  στην οποία θα πρέπει να αναγράψει το ποσό που χάνει για κάθε μήνα ισχύος της συμφωνίας μίσθωσης.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι:

• Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί μέσα από την ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
• Με την υποβολή της δήλωσης αυτής ο ιδιοκτήτης θα κατοχυρώσει το δικαίωμα έκπτωσης φόρου ίσης με το 12% του κανονικού ενοικίου (του ποσού του μηνιαίου ενοικίου πριν τη μείωσή του).

Με τον τρόπο αυτό, το ποσό της έκπτωσης θα μπορεί να αφαιρεθεί από τις παρακάτω κατηγορίες φορολογικών οφειλών του ιδιοκτήτη:

• Φόρος εισοδήματος, ειδική εισφορά αλληλεγγύης, τέλος επιτηδεύματος και φόρο πολυτελούς διαβίωσης που βεβαιώθηκαν μαζί στο εκκαθαριστικό της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2019. Η έκπτωση θα μειώνει ή θα μηδενίζει μία ή περισσότερες από τις υπολειπόμενες απλήρωτες μηνιαίες δόσεις των φόρων αυτών.
• Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2020. Η έκπτωση θα μειώνει ή θα μηδενίζει μία ή περισσότερες από τις 6 μηνιαίες δόσεις του φόρου αυτού.
• ΦΠΑ τρίτου τριμήνου 2020, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί απλογραφικά βιβλία.
• ΦΠΑ ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες Αύγουστο, Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο, Δεκέμβριο 2020 και ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες του 2021, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί διπλογραφικά βιβλία.

Παλαιότερες συμβάσεις
Όσοι ιδιοκτήτες έχουν συνάψει συμβάσεις μισθώσεων ακινήτων πριν το 2014 και υπέβαλαν τα – χειρόγραφα συμπληρωμένα και υπογεγραμμένα από τους ίδιους και τους ενοικιαστές τους – έγγραφα των συμβάσεων αυτών στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. για επικύρωση, εφόσον από τότε μέχρι σήμερα οι συμβάσεις αυτές εξακολουθούν να ισχύουν όπως είχαν αρχικά συμφωνηθεί.
Οφείλουν όμως να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο ΤΑΧΙSnet, μέχρι τις 4 Δεκεμβρίου 2020, αρχικές δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που θα περιλαμβάνουν τα βασικά στοιχεία των παλαιών συμβάσεων.

Τα στοιχεία αυτά είναι:

• τα ονόματα και τους ΑΦΜ των αντισυμβαλλόμενων (εκμισθωτή και μισθωτή),
• το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα,
• την ημερομηνία έναρξης ισχύος της σύμβασης και την ημερομηνία λήξεως, αν υπάρχει.

Στην περίπτωση που πρόκειται για συμβάσεις μισθώσεων αορίστου χρόνου δεν χρειάζεται να δηλώσουν καμία ημερομηνία λήξεως κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, ενώ δεν θα επιβαρυνθούν με πρόστιμα.

Πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης
Σε πολλές από τις παλαιές συμβάσεις δεν ίσχυε η υποχρέωση των ιδιοκτητών για έκδοση πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης  για τα εκμισθούμενα ακίνητά τους, για να διεκπεραιωθεί η ηλεκτρονική συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Για τις παλαιές αυτές συμβάσεις, δεν απαιτείται από τους ιδιοκτήτες να εκδώσουν εκ των υστέρων τέτοια πιστοποιητικά.
Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι υποχρεωμένοι να συμπεριλάβουν και αριθμό πρωτοκόλλου πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης κατά τη συμπλήρωση των στοιχείων των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.

Προθεσμίες δήλωσης μισθώσεων
Όσοι ιδιοκτήτες έχουν συνάψει συμβάσεις μίσθωσης τις οποίες δήλωσαν ηλεκτρονικά στο σύστημα ΤΑΧΙSnet, αλλά στη συνέχεια, ενώ αυτές έχουν λήξει μέχρι και την 12η Ιουνίου 2020, δεν έχουν δηλώσει και τη λήξη τους ηλεκτρονικά, υποχρεούνται να κλείσουν και αυτή την εκκρεμότητα.
Θα πρέπει δηλαδή να υποβάλλουν μέχρι τις 4  Δεκεμβίου στο σύστημα TAXISnet, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, στις οποίες και θα αναφέρουν ότι οι συμβάσεις τους έληξαν.
Και αυτές οι δηλώσεις επιτρέπεται να υποβληθούν χωρίς πρόστιμα, ενώ εάν δεν υποβληθούν τότε οι συμβάσεις μίσθωσης θα θεωρείται ότι εξακολουθούν να είναι σε ισχύ.

Η 9η Οκτωβρίου
Προσοχή χρειάζεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που αναγκάστηκαν να εισπράξουν ενοίκια μειωμένα κατά 40% από το Μάρτιο έως τον Ιούνιο αλλά δεν υπέβαλαν στο TAXISnet δηλώσεις απώλειας μισθωμάτων.
Αυτό σημαίνει ότι  δεν κατάφεραν να κατοχυρώσουν έκπτωση φόρου ίση με το 30% των μη εισπραχθέντων ποσών μισθωμάτων και για το λόγο αυτό μπορούν να υποβάλουν τις δηλώσεις έως τις 9 Οκτωβρίου.
Με τον τρόπο αυτό μπορούν να γίνουν δικαιούχοι της έκπτωσης φόρου και έτσι να γλιτώσουν σημαντικά ποσά σε φόρους που πρέπει να πληρώσουν.
Κάτι ανάλογο ισχύει και για τους ιδιοκτήτες που υποχρεώθηκαν να λάβουν ενοίκια μειωμένα κατά 40% από τον Μάρτιο έως τον Αύγουστο, αλλά λόγω λαθών στις αρχικά υποβληθείσες δηλώσεις απώλειας μισθωμάτων (δηλώσεις Covid) δεν κατοχύρωσαν τα συνολικά ποσά εκπτώσεων φόρου.
Κι αυτοί έχουν το δικαιώματα να υποβάλουν έως τις 9 Οκτωβρίου  τις αναγκαίες τροποποιητικές δηλώσεις απώλειας μισθωμάτων προκειμένου να διασφαλίσουν τις εκπτώσεις φόρου που δικαιούνται.

Φωτογραφία από Schluesseldienst από το Pixabay