Ενοίκια: Γιατί “εκτοξεύτηκαν” – Στα ύψη οι τιμές στην Αττική

Εκτός ελέγχου είναι οι τιμές των ενοικίων στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, με αποτέλεσμα να είναι απλησίαστες τόσο για τα νοικοκυριά, όσο και για νέους που θέλουν να κάνουν ένα νέο ξεκίνημα.

Μεσίτες υπογραμμίζουν ότι οι τιμές στο χρηματιστήριο του real estate ανεβαίνουν κάθε μέρα που περνάει, με αποτέλεσμα να επικρατεί απογοήτευση σε όσους ψάχνουν ακόμη και για ένα απλό διαμέρισμα.

Τα δεδομένα είναι πλέον τελείως διαφορετικά σε σχέση με τα μνημονιακά χρόνια, τις περιόδους 2009-2014, όταν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δέχτηκαν ένα πολύ ισχυρό πλήγμα και είχαν απώλειες της τάξης του 40%.

Η εποχή που η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες καταποντίστηκε αποτελεί πλέον μια μακρινή ανάμνηση, καθώς η χώρα σταδιακά επέστρεψε στην κανονικότητα και τα ακίνητα πήραν και πάλι τα πάνω τους.

Το βέβαιο πλέον είναι ότι σήμερα δεν υπάρχουν φτηνά διαμερίσματα – εκτός και εάν σταθεί κάποιος πολύ τυχερός-, γεγονός που σημαίνει ότι πρέπει να δαπανά κανείς μια μικρή περιουσία για τη στέγασή του.

Το πρόβλημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις, εάν σκεφτεί κανείς ότι είναι εξαιρετικά κοστοβόρος ο τραπεζικός δανεισμός για την αγορά κατοικίας, λόγω των υψηλών επιτοκίων.

Η ενοικίαση τις περισσότερες φορές είναι μονόδρομος, αλλά είναι πλέον τόσο υψηλές οι τιμές που η συντριπτική πλειονότητα των νέων παιδιών, υποχρεώνονται να μένουν και μετά τα 30 στο παιδικό δωμάτιο.

Το… ράλι

Τα τελευταία στοιχεία, δείχνουν ότι η αγορά ενοικίων συνεχίζει το ράλι και το 2023, τη στιγμή που η αύξηση των ζητούµενων τιµών ενοικίασης από το 2018 έως το 2022 κυμάνθηκε από 37,2% έως 42,1% αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία.

Η έρευνα της E-Real Estates Πανελλαδικό ∆ίκτυο Μεσιτών, που βασίζεται στις διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων σε περιοχές της Αθήνας. Δείχνει το μέγεθος του προβλήματος με το οποίο βρίσκονται αντιμέτωπα τα νοικοκυριά.

Τα στοιχεία για οικογένειες που ψάχνουν για να ενοικιάσουν δείχνουν ότι:

-η µέση ζητούµενη τιµή µίσθωσης κυµαίνεται στα 11,31 ευρώ/τ.µ. (9,8 ευρώ/τ.µ. το 2022) για διαµέρισµα 80-110 τ.µ. άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής µετά το 2000,

-η µέση κατώτατη ζητούµενη τιµή µίσθωσης στην Αθήνα τη φετινή χρονιά διαµορφώνεται στα 9,09 ευρώ/τ.µ. (8,15 ευρώ/τ.µ. το 2022) και

-η µέση ανώτατη στα 13,1 ευρώ/ τ.µ. (11,4 ευρώ/τ.µ. Το 2022).

 

Ένας μισθός

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι µια οικογένεια είναι υποχρεωμένη να πληρώσει µόνο για το ενοίκιο από 900 ευρώ/µήνα έως και 1.310 ευρώ/µήνα στην περίπτωση που πρόκειται για κατοικία 100 τ.µ..

Στην ουσία δηλαδή μιλάμε για ένα μισθό, ο οποίος ξοδεύεται για το ενοίκιο του σπιτιού και το ερώτημα που τίθεται είναι πως μπορεί να τα ανταπεξέλθει στις υποχρεώσεις της μια οικογένεια στην εποχή της ακρίβειας.

Σύμφωνα µε τη Eurostat, τα νοικοκυριά που δεν έχουν δικό τους σπίτι είναι υποχρεωμένα να πληρώνουν για στέγαση το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήµατός τους μεταξύ των χωρών της Ε.Ε., περίπου 37%.

Περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά που ζουν στις πόλεις πληρώνουν ακόµα πιο πολλά, περισσότερο από 40% του εισοδήµατός τους για στέγαση − επίσης το πιο µεγάλο ποσοστό στην Ευρώπη. Τρεις στους τέσσερις ενοικιαστές ηλικίας 18 έως 44 ετών δηλώνουν ότι το ενοίκιο που πληρώνουν τους προκαλεί άγχος.

Τα στοιχεία μάλιστα της E-Real Estates δείχνουν ότι η µέση αύξηση των ζητούµενων τιµών ενοικίασης στις 16 περιοχές της Αττικής µε την υψηλότερη ζήτηση για οικογενειακή κατοικία αγγίζει το 15,41% σε σχέση µε πέρυσι.

Αν υπολογιστεί η ραγδαία αύξηση των ζητούµενων τιµών πώλησης στους Αµπελόκηπους και στη Βούλα λόγω µικρής διαθεσιµότητας, τότε η µέση αύξηση διαµορφώνεται στο 11% και το µέσο κόστος µίσθωσης στα 10,89 ευρώ/τ.µ.

 

Ελεύθερη αγορά

Εκτίμηση παραγόντων του real estate είναι ότι οι τιμές δεν πρόκειται να πέσουν από τη στιγμή που ισχύουν οι κανόνες της ελεύθερης αγοράς, σημειώνοντας μάλιστα ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί.

Αυτή είναι πλέον η νέα πραγματικότητα και το βέβαιο είναι ότι οι ιδιοκτήτες θέλουν να πάρουν πίσω ένα μεγάλο μέρος από τις απώλειες που είχαν από τα μνημόνια, όπου οι τιμές των ενοικίων έπεσαν στο ναδίρ.

 

Τις πταίει

Το τέλος των μνημονίων και η επιστροφή της χώρας στην κανονικότητα δεν αρκούν για να εξηγήσουν την εκτόξευση των τιμών των ενοικίων, καθώς τα αίτια είναι σε κάθε περίπτωση πολυπαραγοντικά.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι τα τελευταία χρόνια πολλά έχουν αλλάξει στο χώρο του real estate, με αποτέλεσμα να είναι δύσκολη η ανεύρεση διαμερισμάτων, τα οποία κάποτε ήταν σε αφθονία.

Από τη μια υπάρχει η συσσωρευμένη ζήτηση, αλλά από την άλλη είναι προφανές ότι δεν χτίζονται εδώ και πολλά χρόνια νέες οικοδομές που θα εξισορροπούσαν τις τιμές στην αγορά του real estate.

Κοινό μυστικό είναι επίσης, ότι την τελευταία 10ετία λόγω της πλήρους ανυπαρξίας οικοδομικής δραστηριότητας, δεν μπήκαν νέα ακίνητα στην αγορά και μόλις τα 2-3 τελευταία χρόνια αλλάζουν κάπως τα δεδομένα.

Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα η αγορά να είναι προβληματική ως προς την προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, τα οποία ακόμη και εάν είναι σε κακή κατάσταση έχουν πλέον υψηλή ζήτηση.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν επίσης ότι τα μόνα σπίτια που μπήκαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια ήταν από ιδιοκτήτες οι οποίοι αγόρασαν μεγαλύτερο σπίτι και νοίκιασαν αυτό που έμεναν μέχρι πρότινος.

Ο αριθμός αυτών των σπιτιών όμως είναι μικρός και δεν επαρκεί να καλύψει την ζήτηση, με αποτέλεσμα οι τιμές να εκτοξεύονται ιδίως σε περιοχές που υπάρχει Μετρό και κάνει πιο άνετες τις μετακινήσεις.

Τα στοιχεία μάλιστα δείχνουν ότι κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 οικογένειες αναζητούν κατοικία, κάτι που σημαίνει ότι μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες.

Με δεδομένο ότι η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ενώ την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος, τότε είναι εύκολο να αντιληφθεί κανείς το λόγο που οι τιμές στα ενοίκια εκτοξεύτηκαν.

Στα αίτια της εκτόξευσης θα πρέπει να προσθέσει κανείς τους λεγόμενους ψηφιακούς νομάδες που εργάζονται εξ’ αποστάσεων και έχουν εγκατασταθεί σε περιοχές των νοτίων προαστίων, όπου οι τιμές είναι εκτός ελέγχου.

Επίσης µεγάλο πλήθος των “νέων” ακινήτων έχει αγοραστεί από αλλοδαπούς επενδυτές, µε στόχο είτε την απόκτηση της golden visa είτε ως επένδυση µε στόχο την εκμετάλλευση µέσω µακροχρόνιας συµβατικής µίσθωσης.

Με βάση αυτά τα δεδομένα κτηματομεσίτες εξηγούν ότι η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, οφείλεται:

-στην υποαπόδοση των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, για να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης,

-στο έλλειμμα νέων πολυκατοικιών.

-στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης,

-στον περιορισμό και τους αυστηρούς όρους για τραπεζική χρηματοδότηση αγοράς κατοικιών.

 

Κέντρο Αθήνας

Σύμφωνα με το E-Real Estates Πανελλαδικό ∆ίκτυο Μεσιτών, οι τιμές ενοικίων είναι στα ύψη σε όλη την Αττική και εξαίρεση δεν θα μπορούσαν να είναι οι περιοχές που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας.

Στους Αµπελόκηπους, το µηνιαίο κόστος µίσθωσης κυµαίνεται από 9,09 ευρώ/τ.µ. έως 13,1 ευρώ/τ.µ., στο Παγκράτι από 10,3 ευρώ/τ.µ. έως 13,7 ευρώ/ τ.µ. και στον Νέο Κόσµο από 9 ευρώ/τ.µ. έως 11,8 ευρώ/ τ.µ.

Στην παρούσα φάση μάλιστα στην περιοχή του Νέου Κόσµου είναι εγγεγραµµένα 781 ακίνητα σε πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης, στο Παγκράτι 356 ακίνητα και στους Αµπελόκηπους 296 ακίνητα.

Ο συνδυασμός χαμηλής προσφορά και AirBnb έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές να εκτοξεύονται καθημερινά, με αποτέλεσμα ακόμη και ένα μικρό διαμέρισμα που είναι ανακαινισμένο να γίνεται περιζήτητο.

 

Νότια Προάστια

Ουδείς αμφισβητεί ότι στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων οι τιμές στα ενοίκια ήταν πάντα υψηλές ακόμη και στα χρόνια των μνημονίων όπου η ζήτηση των διαμερισμάτων παρέμεινε σταθερή.

Στις συγκεκριμένες περιοχές το κόστος µίσθωσης διαµορφώνεται με βάση την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα, γεγονός που εξηγεί και τις μεγάλες διαφορές που υπάρχει στις τιμές.

Στο πλαίσιο αυτό, άλλη είναι η τιμή του ενοικίου στην Άνω Γλυφάδα και άλλη στην Κάτω, στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ, ενώ κάτι ανάλογο ισχύει και για τα ενοίκια στην περιοχή της Βούλας.

Ειδικότερα, το κόστος μίθωσης στις νότιες περιοχές διαμορφώνεται ως εξής:

-στη Γλυφάδα στα 15,5 ευρώ/ τ.µ.,

-στη Βούλα στα 17,35 ευρώ/τ.µ.

Στη Νέα Σµύρνη το µέσο κόστος µίσθωσης ενός διαµερίσµατος 100 τ.µ., άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής µετά το 2000, αγγίζει τα 975 ευρώ/µήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.150 ευρώ/µήνα και στην Καλλιθέα τα 1.075 ευρώ/ µήνα.

Στη Γλυφάδα είναι εγγεγραµµένα 370 ακίνητα σε πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης, στη Βούλα 160 ακίνητα, στο Παλαιό Φάληρο 336 ακίνητα και στην Καλλιθέα 281 ακίνητα.

Βόρεια Προάστια

Οι τιμές στα βόρεια προάστια ποικίλου και εξαρτώνται κυρίως από την περιοχή, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι είναι φθηνά και ότι μπορεί κανείς να μετακομίσει σχετικά εύκολα σε αυτά.

Η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών ακινήτων σε αυτές τις περιοχές έριξαν τις τιμές στα χρόνια των μνημονίων έριξαν τις τιμές για να έχουν εισόδημα, αλλά πλέον τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσια.

Ειδικότερα, στο Μαρούσι, το κόστος µίσθωσης κυµαίνεται από 9,4 ευρώ/τ.µ. έως 13,04 ευρώ/ τ.µ. και στον Χολαργό από 9 ευρώ/τ.µ. έως 14 ευρώ/τ.µ.

Τέλος, στο Χαλάνδρι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9,5 ευρώ/τ.µ. έως 13,6 ευρώ/τ.µ. και στην Κηφισιά από 11,3 ευρώ/τ.µ. έως 17,1 ευρώ/τ.µ..