Ενοίκια – Αττική: Τι θα πληρώσετε σε 16 περιοχές – Πίνακας με το κόστος μίσθωσης

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων να αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, ιδιαίτερα όσων σκέφτονται είτε να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και έχουν ξεκινήσει το «σαφάρι» αναζήτησης κατοικίας, είτε για όσους έχει λήξει ή/λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο τους επόμενους μήνες και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη.

Η πρώτη κουβέντα των ενδιαφερομένων ενοικιαστών, είναι, ‘’ξέρουμε ότι οι τιμές είναι σε υψηλά επίπεδα, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λιγοστά και η ζήτηση είναι μεγάλη, αλλά παρακαλώ πολύ ενημερώστε μας αν υπάρξει μια ευκαιρία’’. Εννοώντας, αν βρεθεί κάποιο ακίνητο με 2 Υ/Δ κατάλληλο για οικογένεια με μίσθωμα που να μην ξεπερνά τα 500€/μήνα – 600€/μήνα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων σε 16 περιοχές της Αθήνας με τη μεγαλύτερη ζήτηση από οικογένειες για ενοικίαση κατοικίας, η μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται στα 9,8 €/τ.μ. για διαμέρισμα 80τμ-110τμ άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000.

Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή μίσθωσης στην Αθήνα διαμορφώνεται στα 8,15 €/τ.μ. και η μέση ανώτατη στα 11,4 €/τ.μ. , δηλαδή, μια οικογένεια θα πρέπει να καταβάλει μόνο για το ενοίκιο από 815€/μήνα έως και 1.140 €/μήνα αν πρόκειται για κατοικία 100τμ.

 

Το κόστος μίσθωσης ανά περιοχή της Αθήνας

Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, Περιστέρι και Πετρούπολη, το μέσο κόστος μίσθωσης κατοικίας 100τμ κυμαίνεται στα 730€/μήνα και 750€/μήνα αντίστοιχα.

Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως στους Αμπελόκηπους το μηνιαίο κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 7,4€/τ.μ. έως 8,3€/τ.μ. , στο Παγκράτι από 9,2€/τ.μ. έως 11,6€/τ.μ. και στο Νέο Κόσμο από 7,2€/τ.μ. έως 8,6€/τ.μ.

Στα Νότια Προάστια, το κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται κυρίως σύμφωνα με την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα. Άλλο κόστος μίσθωσης έχει η Άνω Γλυφάδα και άλλο η Κάτω Γλυφάδα στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ. Το μέσο κόστος μίσθωσης στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 13€/τ.μ. , ενώ στη Βούλα στα 11,5€/τ.μ. . Στη Νέα Σμύρνη το μέσο κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος 100τμ, άνω του 1ου ορόφου κατασκευής μετά το 2000 αγγίζει τα 945€/μήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.095€/μήνα και στη Καλλιθέα τα 850€/μήνα.

Στα Βόρεια Προάστια, το μέσο κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται στα 11,3€/τ.μ.. Συγκεκριμένα, στο Μαρούσι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9€/τ.μ. έως 11,8€/τ.μ. , στο Χολαργό από 10€/τ.μ. έως 14€/τ.μ. , στο Χαλάνδρι από 10€/τ.μ. έως 13,6€/τ.μ. και στη Κηφισιά από 10€/τ.μ. έως 12€/τ.μ.

 

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης σε 16 περιοχές της Αθήνας με τη μεγαλύτερη ζήτηση

 

 

Ένας «καλός» μισθός το κόστος ενοικίασης οικογενειακής κατοικίας

Τα άνωθεν δεδομένα, αναδεικνύουν ότι στο σύνολο των περιοχών της Αθήνας που καταγράφεται η μεγαλύτερη ζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση από οικογένειες, απαιτείται σχεδόν ένας ολόκληρος «καλός» μισθός για το κόστος του ενοικίου.

Μη ξεχνάμε ότι το κόστος στέγασης δεν είναι μόνο το κόστος μίσθωσης της κατοικίας, αλλά τα κοινόχρηστα και οι λοιποί λογαριασμοί ΔΕΚΟ. Τη δεδομένη χρονική στιγμή, η χώρα μας είναι αντιμέτωπη με ραγδαίες αυξήσεις στο κόστος ενέργειας. Κοστολόγια που επιβαρύνουν καθοριστικά τον είδη επιβαρυμένο οικογενειακό προϋπολογισμό.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί διαμέρισμα 85τμ στη Νέα Σμύρνη, 3ου ορόφου, σε πολυκατοικία 10 διαμερισμάτων, όπου το κόστος των κοινοχρήστων με κοινόχρηστη θέρμανση (φυσικό αέριο) για τον μήνα Δεκέμβριο 2021 και Ιανουάριο 2022, ανήλθε στο ποσό των 200€/μήνα, χωρίς να συνυπολογίσουμε το κόστος του ηλεκτρικού ρεύματος και λοιπών λογαριασμών.

Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, απασχολεί πλέον όχι μόνο τις ευάλωτες οικονομικά ομάδες ή/και τους νέους ηλικιακά, αλλά, σχεδόν το σύνολο των πωλητών που ανήκουν στη μεσαία οικονομική τάξη της χώρας μας.

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.

 

Οι έρευνες της Eurostat και της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ

Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι ,η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης στη χώρα μας συγκριτικά με τα εισοδήματα καταγράφεται από το 2018, όπου σύμφωνα με έρευνα της Eurostat, μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το υψηλότερο ήταν στην Ελλάδα, όπου το 83,1% των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνούσε το 25,1%.

Το 2019, σύμφωνα με έρευνα της Eurostat καταγράφει ότι το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα (πρωταθλήτρια η Ελλάδα στο κόστος στέγασης στην Ε.Ε) μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%,στην Ισπανία 26,2%,στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα, μετά την ραγδαία αύξηση των ενοικίων, την εκτίναξη του πληθωρισμού και την ενεργειακή κρίση, το κόστος στέγασης έχει αυξηθεί ραγδαία.
Η νέα έρευνα της Eurostat για το 2020, αναφέρει ότι το ποσοστό αύξησης του κόστους στέγασης ήταν 7,8% στην ΕΕ με μεγάλες διαφορές μεταξύ των κρατών μελών. Ποσοστά κάτω του 5% καταγράφηκαν σε 13 κράτη μέλη, με τα χαμηλότερα ποσοστά στην Κύπρο (1,9%), τη Λιθουανία (2,7%), τη Μάλτα (2,8%) και τη Σλοβακία (3,2%). Στην άλλη άκρη της κλίμακας, ποσοστά άνω του 10% καταγράφηκαν στη Δανία (14,1%) και στη Βουλγαρία (14,4%), με το υψηλότερο ποσοστό να καταγράφεται στην Ελλάδα (33,3%).

Εν έτη 2022, οι ενοικιαστές στη χώρα μας δαπανούν το 60%-70% ενός μισθού για το κόστος στέγασης και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία σχεδόν έναν ολόκληρο «καλό» μισθό.

Ταυτόχρονα, πρόσφατη έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ αναφέρει ότι τα 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, το 40% του πληθυσμού της χώρας μας, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% στην Ελλάδα το 2022 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, Η αύξηση του Γενικού ΔΤΚ κατά 11,3% τον μήνα Μάιο 2022, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο Δείκτη του Μαΐου 2021, προήλθε κυρίως από τις μεταβολές σε ομάδες αγαθών και υπηρεσιών όπως στη στέγαση κατά 35%, λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.

 

Γιατί αυξήθηκαν τα ενοίκια;

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.
Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τετραετίας, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Μη ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 είναι το 1,2-1,4 δις ευρώ. ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.
Ενώ σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα άνωθεν στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών, γεγονός που επισφραγίστηκε με τις τιμές των ακινήτων να καταγράφουν απώλειες που σε πολλές περιπτώσεις άγγιξαν το 42%.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70τμ -110 τμ , είτε μικρότερης έως 30τμ-50τμ, απασχολήσει ιδιαίτερα την κοινωνία ιδιαίτερα μετά το 2019.

Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια.

 

Γιατί αγορά ακινήτου σήμερα;

Τα σημερινά δεδομένα των τιμών πώλησης των ακινήτων κατάλληλα για οικογένεια ( 85τμ -110τμ ) σε συνάρτηση με τις τιμές μίσθωσης των ιδίων ακινήτων , αποτελούν το συνδυασμό που μπορεί να οδηγήσει τον ενοικιαστή να προβεί σε άμεση αγορά του ακινήτου που μισθώνει ή να αναζητήσει ακίνητο των ιδίων προδιαγραφών για αγορά .

Αξίζει να αναφέρουμε ότι αν ο ενδιαφερόμενος διαθέσει ο ίδιος το 25 % -30% της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί το υπόλοιπο 70%-75% τότε σε πολλές περιπτώσεις η αποπληρωμή του δανείου του θα πραγματοποιηθεί σε 15 έτη ή αν επιλέξει διάρκεια 30 ετών, η δόση του δανείου σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει το 50 % του μηνιαίου μισθώματος.

Γενικότερα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η δόση του δανείου ακόμη και στη περίπτωση 100% χρηματοδότησης ( σήμερα οι τράπεζες δανειοδοτούν το 70%-75 % της αξίας ), είναι μικρότερη από το μηνιαίο μίσθωμα .

Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν δεδομένα, έχουν επεξεργαστεί και «υιοθετήσει», οι δανειολήπτες το 2019 και το 2020 όπου καταγράφηκε αύξηση των εκδόσεων στεγαστικών δανείων σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Οι συγκυρίες σήμερα μπορεί να συγκλίνουν θετικά στην απόκτηση ακινήτου μέσω δανεισμού απ΄ότι να καταβάλει κάποιος ενοίκιο κάθε μήνα, αλλά, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να εξετάσουν ενδελεχώς τα οικονομικά τους δεδομένα πριν προβούν σε μια απόφαση που θα τους δεσμεύει για τα επόμενα 15 ή/και 25 έτη.

 

 

Γράφει ο Θέμης Μπάκας
Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-REAL ESTATES