Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο τον εκσυγχρονισμό και την ενοποίηση του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου.
Στο επίκεντρο βρίσκονται η κατάτμηση και η συνένωση διαμερισμάτων, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και το δικαίωμα υψούν.
Οι σχεδιαζόμενες ρυθμίσεις επιδιώκουν να δώσουν λύσεις σε προβλήματα που σήμερα δυσκολεύουν την αξιοποίηση, την αναβάθμιση και τη μεταβίβαση ακινήτων, χωρίς να καταργούνται οι τεχνικοί, ιδιοκτησιακοί και πολεοδομικοί έλεγχοι.
Τι ισχύει μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου
Οι αλλαγές που έχουν ανακοινωθεί αποτυπώνουν προς το παρόν την κατεύθυνση του νέου πλαισίου και δεν αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο.
Μέχρι την ψήφιση του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας εξακολουθεί να ισχύει το υφιστάμενο καθεστώς, ενώ κάθε παρέμβαση σε ένα ακίνητο πρέπει να εξετάζεται με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
Κατάτμηση μεγάλων διαμερισμάτων
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που εξετάζονται αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σχετική απαγόρευση.
Η ρύθμιση συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η κατάτμηση, ωστόσο, δεν θα μπορεί να γίνεται χωρίς προϋποθέσεις. Θα πρέπει να ελέγχεται αν δημιουργούνται δύο αυτοτελείς και λειτουργικές κατοικίες, αν διαθέτουν ανεξάρτητες παροχές και αν εξασφαλίζονται επαρκής φωτισμός και αερισμός.
Παράλληλα, θα εξετάζεται αν επηρεάζονται οι εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης, ενώ ενδέχεται να απαιτείται οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Τι προβλέπεται για τη συνένωση διαμερισμάτων
Αντίστοιχοι έλεγχοι απαιτούνται και για τη συνένωση δύο διαμερισμάτων.
Σε περίπτωση διάνοιξης ή αφαίρεσης τοίχου, θα πρέπει να διαπιστώνεται αν πρόκειται για φέρον στοιχείο του κτιρίου. Πρόσθετες εγκρίσεις μπορεί να απαιτούνται όταν μεταβάλλονται οι εγκαταστάσεις, οι χρήσεις ή οι προσβάσεις.
Όταν δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε μία, μπορεί να χρειάζεται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις στις πολυκατοικίες
Ιδιαίτερη βαρύτητα αναμένεται να δοθεί στη διευκόλυνση των ενεργειακών αναβαθμίσεων των πολυκατοικιών.
Το νέο πλαίσιο εξετάζεται να προβλέπει ευκολότερη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση των συστημάτων θέρμανσης και η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.
Οι συγκεκριμένες παρεμβάσεις θα εξακολουθούν να απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση, καθώς μπορεί να επηρεάζουν τις όψεις, το δώμα, το βάρος του κτιρίου, τον θόρυβο και τις κοινές εγκαταστάσεις.
Τι απαγορεύεται στους κοινόχρηστους χώρους
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρούν σε απλές εσωτερικές αλλαγές στα διαμερίσματά τους, όχι όμως σε εργασίες που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την εξωτερική όψη, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις.
Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι χώροι, κλιμακοστάσια και όψεις δεν μπορούν να μεταβάλλονται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη.
Ακόμη και όταν υπάρχει αποκλειστική χρήση ενός χώρου, αυτή δεν ισοδυναμεί με κυριότητα και δεν επιτρέπει την κατασκευή μόνιμων εγκαταστάσεων χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο και τις προβλεπόμενες εγκρίσεις.
Τι ισχύει για το δικαίωμα υψούν
Η αναφορά του δικαιώματος υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει αυτομάτως ότι μπορεί να κατασκευαστεί νέος όροφος.
Για την αξιοποίησή του απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου.
Τα έγγραφα που απαιτούνται
Πριν από οποιαδήποτε εργασία, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συγκεντρώνει τον τίτλο ιδιοκτησίας, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τον πίνακα χιλιοστών.
Απαραίτητα είναι επίσης τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου.
Μόνο μετά την ολοκλήρωση του τεχνικού και νομικού ελέγχου μπορεί να διαπιστωθεί ποιες παρεμβάσεις επιτρέπονται και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί.