Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, με στόχο να μπει φρένο στους στρατηγικούς κακοπληρωτές, αυτούς δηλαδή που έχουν αλλά δεν πληρώνουν ενοίκιο στους ιδιοκτήτες.
Αντώνης Κατωπόδης
Η μάστιγα των «φεσατζήδων», έκανε την εμφάνισή της στα χρόνια των μνημονίων, αλλά όταν η χώρα επέστρεψε στην κανονικότητα, υποχώρησε χωρίς όμως και να εξαφανιστεί.
Στην πράξη, πρόκειται για μια κατηγορία ενοικιαστών που έχουν βρει τον τρόπο να εκμεταλλεύονται τις καθυστερήσεις της Δικαιοσύνης και τα κενά της διαδικασίας.
Η πρακτική που ακολουθούν, είναι να μην καταβάλλουν τα μισθώματα, ακόμη και όταν έχουν τη σχετική οικονομική δυνατότητα, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες ακινήτων να τρέχουν και να μην προλαβαίνουν.
Ειδικότερα:
-συχνά, καθυστερούν συστηματικά τις πληρωμές,
-δημιουργούν τεχνητές αντιδικίες,
-επικαλούνται προσχηματικούς λόγους και
-καταφεύγουν σε αλλεπάλληλες ενστάσεις για να παρατείνουν την παραμονή τους στο ακίνητο χωρίς αντίτιμο.
Για τους ιδιοκτήτες, το πρόβλημα αυτό έχει σημαντικές οικονομικές και ψυχολογικές προεκτάσεις, καθώς βρίσκονται όμηροι των φεσατζήδων, οι οποίοι έχουν κάνει κατάληψη στα ακίνητά τους.
Η απώλεια εισοδήματος για μήνες ή και χρόνια, σε συνδυασμό με τα έξοδα συντήρησης, φόρων και πιθανών ζημιών στο ακίνητο, δημιουργεί μια ασφυκτική κατάσταση. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες βρέθηκαν να πληρώνουν από την τσέπη τους για ακίνητα που δεν αποδίδουν τίποτα, ενώ παράλληλα αδυνατούν να τα αξιοποιήσουν διαφορετικά.
Επιπλέον, η αβεβαιότητα και η χρονοβόρα δικαστική διαδικασία λειτουργούσαν αποτρεπτικά για την εκμίσθωση, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά.
Όπως γίνεται αντιληπτό, η ανάγκη για ταχύτερες και αποτελεσματικές λύσεις έγινε επιτακτική, οδηγεί σε ένα νέο θεσμικό πλαίσιο που φιλοδοξεί να αλλάξει τις ισορροπίες υπέρ των συνεπών ιδιοκτητών.
Η μεγάλη αλλαγή
Δικηγόροι που ασχολούνται με τέτοιες υποθέσεις, αναγνωρίζουν ότι η διαδικασία των εξώσεων είναι χρονοβόρα, καθώς οι φεσατζήδες, βρίσκουν τρόπους να παραμείνουν στο ακίνητο χωρίς να πληρώνουν.
Τα δεδομένα όμως αλλάζουν άρδην, καθώς από την 1η Μαΐου τίθεται σε εφαρμογή μια σημαντική μεταρρύθμιση που επηρεάζει άμεσα τη διαδικασία διαχείρισης των απλήρωτων ενοικίων και των εξώσεων.
Η μεγάλη αλλαγή αφορά στο ποιος είναι αρμόδιος για την έκδοση των διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίου, εξέλιξη που διαμορφώνει νέα δεδομένα στην πληρωμή ενοικίων. Μέχρι σήμερα, η αρμοδιότητα αυτή ανήκε αποκλειστικά στους δικαστές, γεγονός που επιβάρυνε το ήδη κορεσμένο δικαστικό σύστημα και οδηγούσε σε μεγάλες καθυστερήσεις.
Πλέον, η διαδικασία μεταφέρεται σε πιστοποιημένους δικηγόρους, οι οποίοι αναλαμβάνουν έναν ρόλο με αυξημένες ευθύνες αλλά και σαφώς καθορισμένο πλαίσιο λειτουργίας. Στην πράξη, δεν πρόκειται για μια αλλαγή διαδικαστικού χαρακτήρα, καθώς μεταβάλλει ουσιαστικά τον χρόνο και τον τρόπο αντίδρασης των ιδιοκτητών απέναντι στους κακοπληρωτές.
Εκεί που παλαιότερα απαιτούνταν μήνες για τον ορισμό δικασίμου και επιπλέον χρόνος για την έκδοση απόφασης, πλέον η διαδικασία αποκτά πιο άμεσο χαρακτήρα. Οι αιτήσεις θα εξετάζονται χωρίς τη μεσολάβηση ακροαματικής διαδικασίας, γεγονός που περιορίζει δραστικά τις καθυστερήσεις.
Οργανωμένο σύστημα
Παράλληλα, θεσπίζεται ένα οργανωμένο σύστημα διαχείρισης των υποθέσεων, το οποίο δεν έχει την παραμικρή σχέση, με όσα γίνονταν στο παρελθόν και ήταν άκρως προβληματικά. Στο πλαίσιο αυτό, σε κάθε Πρωτοδικείο θα δημιουργούνται κατάλογοι πιστοποιημένων δικηγόρων που θα είναι αρμόδιοι για την έκδοση των σχετικών διαταγών.
Η επιλογή τους θα γίνεται με αντικειμενικά κριτήρια, ενώ η ανάθεση των υποθέσεων θα ακολουθεί προκαθορισμένη σειρά, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και αποτρέποντας φαινόμενα ευνοιοκρατίας.
Μεγαλύτερη ευελιξία
Η νέα διαδικασία δίνει επίσης μεγαλύτερη ευελιξία στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα μπορούν να κινηθούν πιο γρήγορα όταν διαπιστώνουν καθυστερήσεις πληρωμών. Το στοιχείο της ταχύτητας θεωρείται καθοριστικό, καθώς λειτουργεί αποτρεπτικά για όσους σκέφτονται να εκμεταλλευτούν το σύστημα.
Επιπλέον, μειώνει τον χρόνο κατά τον οποίο ένα ακίνητο παραμένει «δεσμευμένο» χωρίς να αποφέρει έσοδα. Αυτό που πρέπει να γίνει σαφές είναι ότι η συγκεκριμένη αλλαγή δεν καταργεί τον δικαστικό έλεγχο.
Τι σημαίνει αυτό; Ότι σε περιπτώσεις όπου προκύπτουν αμφισβητήσεις ή πιο σύνθετα νομικά ζητήματα, οι εμπλεκόμενοι μπορούν να προσφύγουν κανονικά στα δικαστήρια. Ωστόσο, για την πλειονότητα των υποθέσεων, η νέα διαδικασία θα είναι η κύρια επιλογή, συμβάλλοντας στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και στη συνολική επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.
Οι κατάλογοι
Παράγοντες του υπουργείου Δικαιοσύνης τονίζουν ότι η επιτυχία του νέου συστήματος εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ποιότητα και την αξιοπιστία των δικηγόρων που θα συμμετέχουν σε αυτό.
Για τον λόγο αυτό, η ένταξη στους σχετικούς καταλόγους δεν είναι αυτόματη, αλλά προϋποθέτει την πλήρωση συγκεκριμένων κριτηρίων που διασφαλίζουν επαγγελματική επάρκεια και ηθική ακεραιότητα.
Καταρχάς, απαιτείται ελάχιστη επαγγελματική εμπειρία τεσσάρων ετών, για να διασφαλιστεί ότι οι δικηγόροι διαθέτουν γνώση και πρακτική εξοικείωση με τις μισθώσεις και τις αστικές διαφορές.
Παράλληλα, οι υποψήφιοι πρέπει να είναι ταμειακά ενήμεροι στους Δικηγορικούς Συλλόγους στους οποίους ανήκουν, γεγονός που πιστοποιεί τη συνέπεια στις επαγγελματικές τους υποχρεώσεις.
Εξίσου σημαντική είναι η απουσία σοβαρών πειθαρχικών κυρώσεων, που θα λειτουργεί ως φίλτρο για την επιλογή δικηγόρων με αποδεδειγμένο ιστορικό επαγγελματικής συμπεριφοράς και σεβασμού στους κανόνες δεοντολογίας.
Επιπλέον, οι ενδιαφερόμενοι υποχρεούνται να παρακολουθήσουν ειδικά επιμορφωτικά σεμινάρια, τα οποία εστιάζουν στη νέα διαδικασία και στις ιδιαιτερότητές της. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται ότι όλοι οι συμμετέχοντες έχουν κοινή κατανόηση των κανόνων και των απαιτήσεων του συστήματος.
Οι κατάλογοι των δικηγόρων θα καταρτίζονται από τους κατά τόπους Δικηγορικούς Συλλόγους και θα αποστέλλονται στα Πρωτοδικεία.
Η ανάθεση των υποθέσεων θα γίνεται με αλφαβητική σειρά ή άλλο αντικειμενικό σύστημα, ώστε να αποφεύγονται παρεμβάσεις και να διασφαλίζεται η ισότιμη κατανομή του έργου. Κάθε δικηγόρος θα αναλαμβάνει διαδοχικά υποθέσεις, γεγονός που συμβάλλει στη διαφάνεια και την αποφυγή υπερφόρτωσης συγκεκριμένων προσώπων.
Το πλαίσιο αυτό δημιουργεί μια νέα κατηγορία εξειδικευμένων επαγγελματιών, οι οποίοι καλούνται να λειτουργήσουν με ταχύτητα, ακρίβεια και υπευθυνότητα.
Έκδοση διαταγών
Ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της νέας ρύθμισης είναι η δραστική επιτάχυνση των διαδικασιών.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η υποχρέωση του αρμόδιου δικηγόρου να εκδίδει τη διαταγή πληρωμής ή απόδοσης μισθίου εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος, το οποίο ορίζεται στις 20 ημέρες από την ανάθεση της υπόθεσης.
Το σαφές αυτό χρονοδιάγραμμα αλλάζει ριζικά την εικόνα που επικρατούσε μέχρι σήμερα. Η διαταγή πληρωμής αφορά την είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων και αποτελεί ένα γρήγορο εργαλείο για τη διεκδίκηση χρηματικών απαιτήσεων.
Από την άλλη πλευρά, η διαταγή απόδοσης μισθίου επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει το ακίνητό του όταν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει ή αρνείται να αποχωρήσει μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Ο συνδυασμός των δύο αυτών εργαλείων δίνει τη δυνατότητα για ολοκληρωμένη αντιμετώπιση του προβλήματος. Η ταχύτητα δεν αφορά μόνο την έκδοση των διαταγών, αλλά και τη συνολική ροή της διαδικασίας. Η απουσία ακροαματικής διαδικασίας και η χρήση τυποποιημένων εγγράφων μειώνουν τα περιθώρια καθυστερήσεων. Επιπλέον, η ηλεκτρονική διαχείριση των αιτήσεων και των πληρωμών συμβάλλει στην απλοποίηση και την επιτάχυνση των βημάτων.
Η αμοιβή
Η αμοιβή του δικηγόρου έχει καθοριστεί σε συγκεκριμένα επίπεδα, γεγονός που προσφέρει προβλεψιμότητα στους ιδιοκτήτες και αποτρέπει υπερβολικές χρεώσεις. Το ποσό καταβάλλεται προκαταβολικά μέσω των Δικηγορικών Συλλόγων, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και ομαλή λειτουργία του συστήματος.
Συνολικά, η νέα διαδικασία δημιουργεί ένα πιο γρήγορο και αποτελεσματικό πλαίσιο, το οποίο:
– περιορίζει τα περιθώρια εκμετάλλευσης από στρατηγικούς κακοπληρωτές και
-ενισχύει την εμπιστοσύνη στην αγορά μισθώσεων.
Μητρώο φερεγγυότητας
Παράλληλα με την επιτάχυνση των διαδικασιών, εισάγεται και ένα νέο εργαλείο πρόληψης: το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών.
Πρόκειται για μια βάση δεδομένων που φιλοδοξεί να παρέχει στους ιδιοκτήτες μια πιο αξιόπιστη εικόνα για τη συνέπεια των υποψήφιων ενοικιαστών πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου. Μέσω διασταυρώσεων με στοιχεία από φορολογικές δηλώσεις και καταγεγραμμένες μισθώσεις, θα δημιουργείται ένα βασικό προφίλ συμπεριφοράς.
Το σύστημα αυτό δεν θα αποκαλύπτει ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα, αλλά θα λειτουργεί ως ένα είδος «δείκτη αξιοπιστίας». Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να λαμβάνουν πιο ενημερωμένες αποφάσεις, μειώνοντας τον κίνδυνο επιλογής κακοπληρωτών.
Επίσης, δημιουργείται ένα κίνητρο για τους ενοικιαστές να διατηρούν καλή οικονομική συμπεριφορά, καθώς αυτή θα επηρεάζει τη μελλοντική τους δυνατότητα να μισθώσουν ακίνητο.
Δικαστική προστασία
Ωστόσο, η εισαγωγή του Μητρώου δεν αναιρεί τη σημασία της δικαστικής προστασίας. Το νέο πλαίσιο διατηρεί πλήρως το δικαίωμα προσφυγής στα δικαστήρια, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν διαφωνίες ή αμφισβητήσεις.
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να επιλέξουν την κλασική οδό της αγωγής, εάν θεωρούν ότι η υπόθεσή τους απαιτεί πιο λεπτομερή εξέταση.
Η συνύπαρξη των δύο αυτών εργαλείων – της ταχείας διαδικασίας και της δικαστικής προσφυγής – δημιουργεί ένα πιο ισορροπημένο σύστημα. Από τη μία πλευρά, εξασφαλίζεται η ταχύτητα και η αποτελεσματικότητα για τις απλές περιπτώσεις. Από την άλλη, διατηρείται η δυνατότητα πλήρους δικαστικής κρίσης όπου αυτό είναι απαραίτητο.
Η συνέπεια
Η συνδυασμένη εφαρμογή των νέων διαδικασιών και του Μητρώου Φερεγγυότητας αναμένεται να αλλάξει ουσιαστικά την εικόνα της αγοράς ενοικίων. Οι ιδιοκτήτες αποκτούν πλέον ισχυρότερα εργαλεία για την προστασία των συμφερόντων τους, ενώ οι ενοικιαστές καλούνται να λειτουργούν με μεγαλύτερη συνέπεια.
Η μείωση των καθυστερήσεων και η αύξηση της διαφάνειας είναι βέβαιο ότι θα δημιουργήσουν ένα νέο περιβάλλον μεγαλύτερης ασφάλειας τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Ελκυστική αγορά
Παράλληλα, η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και η επιτάχυνση των διαδικασιών συμβάλλουν στη συνολική βελτίωση του επιχειρηματικού κλίματος.
Η αγορά ακινήτων γίνεται πιο ελκυστική για επενδύσεις, καθώς μειώνεται ο κίνδυνος απωλειών από κακοπληρωτές. Την ίδια στιγμή, η ύπαρξη σαφών κανόνων και μηχανισμών ελέγχου ενισχύει την εμπιστοσύνη μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Σε κάθε περίπτωση, το νέο πλαίσιο δεν εξαλείφει πλήρως τα προβλήματα, αλλά δημιουργεί τις προϋποθέσεις για την αποτελεσματικότερη αντιμετώπισή τους. Το ζητούμενο πλέον είναι η σωστή εφαρμογή των μέτρων και η προσαρμογή όλων των εμπλεκομένων στη νέα πραγματικότητα.