Ενοίκια: Πώς θα νικήσετε τους φεσατζήδες

Σε εφιάλτη για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έχει εξελιχθεί η είσπραξη των ενοικίων, λόγω της στρατηγικής των λεγόμενων μπαταχτσήδων, οι οποίοι αποφεύγουν συστηματικά να πληρώσουν. Το αποτέλεσμα είναι να μένουν «τσάμπα» ή να πληρώνουν στην χάση και στη φέξη, φέρνοντας σε δυσχερή θέση χιλιάδες νοικοκυραίους οι οποίοι  επένδυσαν τους κόπους μιας ζωής σε ένα ακίνητο.

Το πρόβλημα πήρε εκρηκτικές διαστάσεις τα πρώτα χρόνια των μνημονίων, αλλά τότε είχε σχέση ως επί το πλείστον με τα πολύ υψηλά ενοίκια και την αδυναμία των ενοικιαστών να τα πληρώσουν.
Όσοι ήθελαν να είναι εντάξει στις υποχρεώσεις τους, φρόντισαν να έλθουν σε συμφωνία με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι προχώρησαν άμεσα σε σημαντικές μειώσεις ενοικίων.
Ωστόσο, το πρόβλημα με τους μπαταχτσήδες ουδέποτε ξεπεράστηκε, καθώς αντιμετώπισαν την κρίση ως μια μεγάλη ευκαιρία για να μην πληρώνουν και να περνούν ζωή χαρισάμενη.
Η στρατηγική που ακολουθούσαν ήταν να δίνουν συνεχώς υποσχέσεις ότι σύντομα θα πληρώσουν, κάτι που ασφαλώς δεν έκαναν, με αποτέλεσμα να βάζουν φέσια χιλιάδων ευρώ στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Όταν μάλιστα καταλάβαιναν ότι ο κόμπος έφτανε στο χτένι εγκατέλειπαν τα σπίτια που διέμεναν, αφήνοντας τα σε άθλια κατάσταση και οι ιδιοκτήτες να αναγκάζονται να πληρώσουν από την τσέπη τους τα σπασμένα.
Την τελευταία διετία, η κατάσταση βελτιώθηκε, αλλά σε καμία περίπτωση μπορεί κάποιος να ισχυριστεί, ότι δεν χρειάζεται προσοχή σχετικά με το ποιον βάζει κανείς στο σπίτι του.

Ποιόν ενοικιαστή
Δικηγόροι και καταναλωτικές οργανώσεις συνιστούν προσοχή, τονίζοντας ότι αυτό που προέχει δεν είναι ένα υψηλό ενοίκιο, αλλά ένα ενοίκιο που μπορεί να καταβληθεί και να εισπραχθεί.
Το πρώτο λοιπόν που πρέπει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου να κάνει όταν θέλει να ενοικιάσει το σπίτι ή το ακίνητό του, είναι να πάρει πληροφορίες για τον άνθρωπο που θα μπει σ’ αυτό.
Καλό είναι λοιπόν να ρωτήσει τους προηγούμενους ενοικιαστές για τη συμπεριφορά του, τους λόγους για τους οποίους έφυγε και κυρίως εάν ήταν εντάξει στην καταβολή των ενοικίων.
Με τον τρόπο αυτό, σε καμία περίπτωση δεν θα ρισκάρει και κυρίως θα λάβει καλύτερες αποφάσεις σχετικά με το εάν θα πρέπει να δώσει προς ενοικίαση το ακίνητό του.

Χρόνος αντίδρασης
Δυστυχώς, ακόμη και σήμερα απαιτείται εγρήγορση από τους ιδιοκτήτες, αφού οι φεσατζήδες παραμονεύουν  και το ζητούμενο είναι ο χρόνος που θα αντιδράσουν, για να μη βρεθούν ενώπιον δυσάρεστων εκπλήξεων.
Δικηγόροι που ασχολούνται με τέτοιες υποθέσεις έλεγαν στον «Χτύπο», ότι τα πρώτα σημάδια έρχονται στο δίμηνο και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να λάβει άμεσα μέτρα για να προστατευτεί.
Το πρώτο λοιπόν που πρέπει να κάνει είναι να καλέσει άμεσα το νοικάρη να του εξηγήσει την κατάσταση και να του ξεκαθαρίσει ότι εάν δεν πληρώσει θα αναγκαστεί να προβεί σε νομικές ενέργειες.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι κάθε καθυστέρηση, ιδίως εάν πρόκειται για συστηματικό κακοπληρωτή είναι σε βάρος του ιδιοκτήτη ακινήτου, που κινδυνεύει να μην εισπράξει τα οφειλόμενα μισθώματα.
Στην περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης καταλάβει ότι δεν υπάρχει διάθεση για συνεργασία από τον ενοικιαστή είναι υποχρεωμένος να λάβει δραστικά μέτρα.
Πολλοί κακοπληρωτές ενοικιαστές άλλωστε ποντάρουν στην ευαισθησία και το φιλότιμο του ιδιοκτήτη, προκειμένου να κρατήσουν καταστήματα και σπίτια χωρίς να βάζουν το χέρι στην τσέπη.

Στη Δικαιοσύνη
Η εμπειρία έχει δείξει ότι όσο καλή διάθεση και να έχουν οι ιδιοκτήτες, δεν μπορούν να τα βγάλουν πέρα με τους μπαταχτσήδες και είναι αναγκασμένοι να καταφύγουν στη δικαιοσύνη.
Νομικά υπάρχουν τρεις τρόποι που μπορεί να χρησιμοποιήσει κανείς, αν καταφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο:

• καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα,
• αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και
• έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου, χωρίς διεξαγωγή δίκης.

 

Απευθείας συνεννόηση
Σύμφωνα με δικηγόρους, οι τρείς αυτές λύσεις πρέπει να χρησιμοποιούνται όταν έχουν εξαντληθεί όλα τα άλλα μέσα απευθείας συνεννόησης και δεν υπάρχει διάθεση συνεργασίας από τον ενοικιαστή.
Σ’ αυτή την περίπτωση η δίκη είναι μονόδρομος καθώς ο ιδιοκτήτης όχι μόνο κινδυνεύει να έχει κάποιος το ακίνητό του χωρίς να δίνει ενοίκιο, αλλά να πληρώσει φόρους για χρήματα που δεν εισέπραξε.

Λογαριασμοί ΔΕΚΩ
Ειδικά για το τελευταίο -λογαριασμούς ΔΕΚΩ-, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να ξέρουν ότι από την πρώτη στιγμή θα πρέπει να υποχρεώνουν τους ενοικιαστές να περνούν τους λογαριασμούς στο όνομά τους.
Εάν τα κρατούν στο όνομά τους σε ένδειξη καλής θέλησης διαπράττουν πολύ μεγάλο λάθος, καθώς το δικαστήριο δεν μπορεί να τους δικαιώσει και έτσι θα τα πληρώσουν από την τσέπη τους.

Διαταγή απόδοσης
Για να εκδοθούν αυτές οι αποφάσεις, θα πρέπει να υπάρχει καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, να κοινοποιηθεί εξώδικο στον ενοικιαστή μέσα σε 15 ημέρες και να κατατεθούν στο δικαστήριο τα απαραίτητα έγγραφα.
Η έγγραφη όχληση για την καταβολή των μισθωμάτων, ως απαραίτητη προϋπόθεση της διαταγής απόδοσης μισθίου, επιδίδεται πλέον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης.
Επίσης διατηρείται ο χαρακτηρισμός της δυστροπίας στην μη καταβολή των ενοικίων από τον μισθωτή, ενώ δεν απαιτούνται δύο επιδόσεις της διαταγής απόδοσης, προκειμένου αυτή να εκτελεστεί.
Ειδικότερα, η διαταγή απόδοσης:

• επιδίδεται μία και μόνο φορά με δικαστικό επιμελητή,
• αποκτά εκτελεστότητα από της εκδόσεως,
• η εκτέλεση μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοση.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι από την επίδοση της διαταγής απόδοσης ξεκινάει αι η προθεσμία για την άσκηση της ανακοπής με προβολή αντιρρήσεων σε βάρος της διαταγής απόδοσης.

Καταψηφιστικό αίτημα
Πλέον υπάρχουν επτά σημαντικότατες αλλαγές στη διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, οι οποίες είναι χρήσιμες στην αντιμετώπιση των κακοπληρωτών, γιατί συντομεύουν και απλοποιούν την όλη διαδικασία.
Με αυτές, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες.
Η επιλογή της ενδεδειγμένης διαδικασίας, αποτελεί επιλογή και ευθύνη του Δικηγόρου του κάθε ιδιοκτήτη, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε μίσθωσης.

Συντόμευση παραγραφής
Άλλη σημαντική αλλαγή είναι η σύντομη παραγραφή της υποχρέωσης φύλαξης εγκαταλελειμμένων κινητών.
Στο πλαίσιο αυτό, η ευθύνη του εκμισθωτή που διορίστηκε «με το ζόρι» μεσεγγυούχος για την φύλαξη των κινητών πραγμάτων του ενοικιαστή του, να παραγράφεται πλέον σε μόλις έξι μήνες.

Η εξαφάνιση
Ζητούμενο είναι τι γίνεται στην περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη.
Σ’ αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί κάνοντας χρήση των προσωπικών και περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή να απαιτήσει όλες τις οφειλές, ακόμη και αυτές που αφορούν την πρόωρη αποχώρησή του.
Ωστόσο, εάν ο ενοικιαστής δεν έχει στο όνομά του περιουσιακά στοιχεία, τότε ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διεκδικήσει νόμιμα δικαιώματά τους.
Καλό είναι λοιπόν, ο ιδιοκτήτης πριν από τη σύναψη του συμβολαίου, να ελέγξει την ύπαρξη περιουσιακών στοιχείων στο όνομα του ενοικιαστή.

Απαλλαγή φόρου
Με δεδομένο ότι τα φέσια από ενοίκια πάνε σύννεφο, οι ιδιοκτήτες πρέπει να προχωρήσουν σε συγκεκριμένες ενέργειες για να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος.
Πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, πρέπει να καταθέσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.
Κατά συνέπεια για να απαλλαγούν από την πληρωμή φόρου εισοδήματος για ενοίκια που δεν εισέπραξαν το 201, πρέπει:

• να έχουν ασκήσει αγωγή κατά του ενοικιαστή που δεν καταβάλλει εγκαίρως τα οφειλόμενα ενοίκια,
• να επισκεφθούν την εφορία τους για να καταθέσουν φωτοαντίγραφο διαταγών πληρωμής, δικαστικών αποφάσεων ή αγωγών έξωσης.

Το Taxis θα είναι έτοιμο να υποδεχθεί τις φορολογικές δηλώσεις από τον Μάρτιο και η διαδικασία υποβολής θα διαρκέσει έως και τον Ιούνιο.

Φορολόγηση ενοικίων
Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που αποκτήθηκαν το 2018 φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές από 15% έως και 45%.
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται κλιμακωτά, ανάλογα με το ύψος του, ως εξής:

• 15% για το τμήμα ετήσιου εισοδήματος από 1 μέχρι 12.000 ευρώ,
• 35% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ,
• 45% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από 35.001 και άνω.

Τα εισοδήματα από ενοίκια προστίθενται στο συνολικό εισόδημα των φορολογούμενων από κάθε πηγή.
Εφόσον υπερβαίνουν ετησίως τα 12.000 ευρώ αθροιστικά, οι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται με την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, στην οποία ισχύουν συντελεστές κλιμακούμενοι από 2,2% έως και 10%.

Τι είναι η  “Δίκαιη Δίκη” και πότε καταφεύγετε σ’ αυτή
Λύση στο πρόβλημα επιχειρεί να δώσει ο νόμος  στον οποίο προβλέπει τη «Δίκαιη δίκη και την εύλογη διάρκειά της», κάτι που σημαίνει άμεση έξωση από το ακίνητο. Ειδικότερα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε έξωση ακόμη και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, με μια διαδικασία που μπορεί να ολοκληρώνεται μόλις σε 50 ημέρες, αρκεί να κατατεθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Ειδικότερα:

• η αποβολή του «δύστροπου» μισθωτή, εκείνου δηλαδή που αρνείται να καταβάλει τα ενοίκια , επιτυγχάνεται πλέον χωρίς τη διεξαγωγή δίκης,
• με την ίδια διαδικασία μπορεί ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να εισπράξει τα καθυστερούμενα ενοίκια.

Το πλεονέκτημα της διαδικασίας είναι ότι ο νοικάρης είναι υποχρεωμένος να βάλει το χέρι στην τσέπη και σύμφωνα ε δικηγόρους αποτελεί την καλύτερη ασπίδα προστασίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ο νόμος ορίζει ότι με τη δικαστική διαταγή, ο κακοπληρωτής καλείται να πληρώσει χρήματα που του αναλογούν και τα οποία σε διαφορετική περίπτωση έπρεπε να καταβάλλει ο ιδιοκτήτης.

Ειδικότερα, ο ενοικιαστής καλείται να πληρώσει:

• τα καθυστερούμενα ενοίκια, •τα κοινόχρηστα, • τους λογαριασμούς ΔΕΚΩ ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ κ.λπ.) που τυχόν δεν έχουν πληρωθεί, εφόσον αποδεικνύονται από έγγραφα.