Μετά την χρηματοπιστωτική κρίση του 2007-09, οι παγκόσμιες τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 6% σε πραγματικούς όρους. Ωστόσο, σύντομα ανέκαμψαν και ξεπέρασαν τα επίπεδα που είχαν πριν από την κρίση. Όταν ξέσπασε η πανδημία του covid-19, οι οικονομολόγοι προέβλεπαν ότι θα ακολουθούσε μια κατάρρευση στην αγορά ακινήτων. Στη συνέχεια, από το 2021 και έπειτα, καθώς οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν τα επιτόκια για να καταπολεμήσουν τον πληθωρισμό, οι ανησυχίες για μια δραματική πτώση στις τιμές των ακινήτων εντάθηκαν.
Ωστόσο, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν μόλις κατά 5,6% και τώρα αυξάνονται ξανά με γοργούς ρυθμούς. Η αγορά κατοικίας φαίνεται να διαθέτει μια εντυπωσιακή ικανότητα να συνεχίζει να ανατιμάται, ανεξαρτήτως των συνθηκών. Σύμφωνα με δημοσίευμα του Economist, είναι πιθανό να συνεχίσει να αψηφά τις οικονομικές πιέσεις και τα επόμενα χρόνια.
Ακίνητα: Η εξέλιξη της στέγασης από τον 19ο αιώνα
Η ιστορία της στέγασης περιλαμβάνει μια σημαντική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που εξελίχθηκε σε παγκόσμια κυρίαρχη δύναμη. Μέχρι περίπου το 1950, οι τιμές των ακινήτων στις πιο πλούσιες χώρες παρέμειναν σταθερές σε πραγματικούς όρους. Οι κατασκευαστές οικοδομούσαν κατοικίες σε περιοχές που επιθυμούσαν οι άνθρωποι, αποτρέποντας έτσι τις υπερβολικές αυξήσεις τιμών λόγω της ζήτησης. Η ανάπτυξη των μεταφορικών υποδομών κατά τον 19ο και τις αρχές του 20ού αιώνα συνέβαλε επίσης στη σταθεροποίηση των τιμών, όπως αναφέρεται σε μελέτη του David Miles, πρώην υπαλλήλου της Τράπεζας της Αγγλίας, και του James Sefton από το Imperial College του Λονδίνου. Οι βελτιωμένες μεταφορές επέτρεψαν στους ανθρώπους να κατοικούν πιο μακριά από τον χώρο εργασίας τους, αυξάνοντας την ποσότητα της διαθέσιμης γης και μειώνοντας τον ανταγωνισμό για χώρο στα αστικά κέντρα.
Τα γεγονότα που ακολούθησαν τον δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο ανέτρεψαν όλες αυτές τις διαδικασίες, οδηγώντας στη δημιουργία του υπερκύκλου ακινήτων που βιώνουμε σήμερα. Οι κυβερνήσεις άρχισαν να παρέχουν επιδοτήσεις για τα στεγαστικά δάνεια. Στις δεκαετίες του ’20 και του ’30, οι άνθρωποι απέκτησαν πολλά παιδιά, γεγονός που αύξησε την ανάγκη για κατοικία. Παράλληλα, η αστικοποίηση ενίσχυσε τη ζήτηση για στέγαση σε περιοχές που ήδη ήταν κορεσμένες.
Το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα συνοδεύτηκε από μια σειρά κανονισμών σχετικά με τη χρήση γης και αντι-αναπτυξιακές προσεγγίσεις. Η ανέγερση υποδομών έγινε πιο δύσκολη, περιορίζοντας την επεκτασιμότητα των πόλεων. Οι μητροπόλεις, που παλαιότερα κατασκεύαζαν ακίνητα με ευκολία, όπως το Λονδίνο και η Νέα Υόρκη, σταμάτησαν αυτή την πρακτική. Σε όλο τον ανεπτυγμένο κόσμο, η κατασκευή κατοικιών, σε σχέση με τον πληθυσμό, έφτασε στο αποκορύφωμά της τη δεκαετία του 1960 και στη συνέχεια παρουσίασε σταθερή πτώση, φτάνοντας περίπου στο μισό του σημερινού επιπέδου. Παράλληλα, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται αδιάκοπα.
Τι συνέβη στα ακίνητα τα τελευταία χρόνια
Τα τελευταία χρόνια, οι αγορές ακινήτων αποδείχθηκαν λιγότερο ανατρεπτικές από ό,τι είχαν προβλέψει ακόμη και οι πιο αισιόδοξοι αναλυτές πριν από τρία χρόνια. Παρά την αύξηση των επιτοκίων από τους κεντρικούς τραπεζίτες, πολλοί κάτοχοι ενυπόθηκων δανείων δεν επηρεάστηκαν σημαντικά. Πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας, πολλοί είχαν επιλέξει στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, γεγονός που τους προστάτευσε από τις αυξήσεις. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου οι περισσότεροι καθορίζουν το επιτόκιο του ενυπόθηκου δανείου τους για 30 χρόνια, οι πληρωμές των τόκων παραμένουν σταθερές ως ποσοστό του εισοδήματος. Οι νέοι αγοραστές αντιμετωπίζουν υψηλότερο κόστος δανεισμού, αλλά η ταχεία αύξηση των εισοδημάτων βοηθά στην εξουδετέρωση αυτής της επίδρασης. Στις χώρες της ομάδας G10, οι μισθοί είναι κατά 20% υψηλότεροι σε σύγκριση με το 2019.
Δεν έχουν όλοι οι τομείς παραμείνει αλώβητοι. Στη Γερμανία, τη Νέα Ζηλανδία και τη Σουηδία, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει κατά πάνω από 20% από τα υψηλά επίπεδα που σημειώθηκαν κατά την πανδημία. Αντίθετα, σε άλλες περιοχές, οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί ελάχιστα και παρατηρείται μια μορφή άνθησης. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι τιμές των κατοικιών αγγίζουν νέα ρεκόρ σχεδόν κάθε μήνα, με αύξηση 5% σε ονομαστικούς όρους τον τελευταίο χρόνο. Στην Πορτογαλία, οι τιμές εκτοξεύονται. Από το 2011 έως το 2019, οι τιμές των κατοικιών στη Ρώμη είχαν μειωθεί κατά πάνω από 30% σε ονομαστικούς όρους, λόγω της κρίσης δημόσιου χρέους που αντιμετώπιζε η Ιταλία. Τώρα, όμως, παρατηρείται και πάλι αύξηση.
Οι Τιμές
Βραχυπρόθεσμα, οι τιμές των ακινήτων αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία. Η μείωση των επιτοκίων συμβάλλει σε αυτό. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, το επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό ενυπόθηκο δάνειο έχει υποχωρήσει σχεδόν κατά 1,5 ποσοστιαία μονάδα από το πρόσφατο υψηλό του. Στην Ευρώπη, πολλοί δανειολήπτες με σταθερό επιτόκιο θα έχουν σύντομα τη δυνατότητα να αναχρηματοδοτηθούν με χαμηλότερα επιτόκια, καθώς οι κεντρικές τράπεζες προχωρούν σε μειώσεις. Ωστόσο, υπάρχουν και πιο βαθιές δυνάμεις που επηρεάζουν την κατάσταση. Τρεις βασικοί παράγοντες θα εξασφαλίσουν ότι ο υπερκύκλος των κατοικιών θα συνεχιστεί για τις επόμενες δεκαετίες.
Ο πρώτος παράγοντας σχετίζεται με τη δημογραφία. Υπολογίζεται ότι ο πληθυσμός που έχει γεννηθεί στο εξωτερικό στις ανεπτυγμένες χώρες αυξάνεται με ετήσιο ρυθμό 4%, σημειώνοντας την ταχύτερη αύξηση που έχει καταγραφεί ποτέ. Οι μετανάστες χρειάζονται κατοικία, γεγονός που, σύμφωνα με έρευνες, οδηγεί σε αύξηση τόσο των ενοικίων όσο και των τιμών των ακινήτων. Μια πρόσφατη μελέτη της Rosa Sanchis-Guarner από το Πανεπιστήμιο της Βαρκελώνης, που εστιάζει στην Ισπανία, αποκαλύπτει ότι μια αύξηση του ποσοστού μετανάστευσης κατά μία ποσοστιαία μονάδα οδηγεί σε αύξηση των μέσων τιμών των κατοικιών κατά 3,3%.
Πώς επηρεάζει η μετανάστευση
Αντιμετωπίζοντας τις πρωτοφανείς ροές μεταναστών, οι πολιτικοί από τον Καναδά μέχρι τη Γερμανία επιβάλλουν περιορισμούς στη μετανάστευση. Ωστόσο, ακόμη και με τις πιο αυστηρές πολιτικές, οι ανεπτυγμένες χώρες αναμένεται να υποδεχτούν περισσότερους μετανάστες σε σύγκριση με το παρελθόν. Η ανάγκη τους να υποστηρίξουν έναν γηράσκοντα πληθυσμό πιθανότατα θα υπερβεί την επιθυμία τους να περιορίσουν τη μετανάστευση στα σύνορα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της τράπεζας Goldman Sachs, αν η Καμάλα Χάρις κερδίσει τις αμερικανικές προεδρικές εκλογές, η καθαρή μετανάστευση θα μειωθεί ελαφρώς, φτάνοντας τα 1,5 εκατομμύρια ετησίως από πάνω από 2 εκατομμύρια το 2024. Αντίθετα, εάν ο Ντόναλντ Τραμπ κερδίσει με μια διαιρεμένη κυβέρνηση, αναμένουν ότι η μετανάστευση θα περιοριστεί μόνο στα 1,25 εκατομμύρια.
Ο δεύτερος παράγοντας σχετίζεται με τις πόλεις. Όταν η πανδημία του covid-19 χτύπησε το 2020, πολλοί πίστευαν ότι οι αστικές περιοχές θα έχαναν τη γοητεία τους. Η αύξηση της εξ αποστάσεως εργασίας σήμαινε ότι, θεωρητικά, οι άνθρωποι θα μπορούσαν να ζουν οπουδήποτε και να εργάζονται από το σπίτι τους.
Η τηλεργασία δεν έχει λειτουργήσει όπως αναμενόταν. Οι άνθρωποι εργάζονται από το σπίτι σε μεγαλύτερο βαθμό σε σύγκριση με το παρελθόν, ωστόσο οι μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να διατηρούν την ελκυστικότητά τους. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, το 37% των επιχειρήσεων βρίσκεται σε μεγάλες αστικές περιοχές, ποσοστό που παραμένει σταθερό από το 2019. Εκτιμάται ότι το ποσοστό της συνολικής απασχόλησης στις πρωτεύουσες του πλούσιου κόσμου έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Στην Ιαπωνία, τη Νότια Κορέα και την Τουρκία, περισσότερες θέσεις εργασίας δημιουργούνται στις πρωτεύουσες σε σχέση με άλλες περιοχές. Επιπλέον, οι κάτοικοι των πρωτευουσών απολαμβάνουν περισσότερες ψυχαγωγικές επιλογές: το ποσοστό των μπαρ και των παμπ στη Βρετανία που βρίσκονται στο Λονδίνο έχει αυξηθεί ελαφρώς από πριν την πανδημία. Όλα αυτά εντείνουν τον ανταγωνισμό για τον περιορισμένο ζωτικό χώρο στα πυκνά αστικά κέντρα, όπου η προσφορά κατοικιών είναι ήδη περιορισμένη.
Ο θρίαμβος της πόλης επιτείνει τις επιπτώσεις του τρίτου παράγοντα: των υποδομών. Σε πολλές πόλεις οι μετακινήσεις έχουν γίνει πιο βασανιστικές, περιορίζοντας το πόσο μακριά μπορούν οι άνθρωποι να ζήσουν από τη δουλειά τους. Στη Βρετανία, η μέση ταχύτητα μετακίνησης έχει μειωθεί κατά 5% την τελευταία δεκαετία. Σε πολλές αμερικανικές πόλεις η κυκλοφοριακή συμφόρηση βρίσκεται κοντά σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Πολλές κυβερνήσεις θεωρούν σχεδόν αδύνατο να κατασκευάσουν νέα δίκτυα μεταφορών για να ελαφρύνουν τον φόρτο των μετακινήσεων. Ο σιδηρόδρομος υψηλής ταχύτητας της Καλιφόρνια, που προοριζόταν να συνδέσει το Λος Άντζελες με το Σαν Φρανσίσκο και μεγάλο μέρος του δυνητικού ζωτικού χώρου στο ενδιάμεσο, μάλλον δεν θα κατασκευαστεί ποτέ.
Το κίνημα “YIMBY”
Ορισμένοι οικονομολόγοι ελπίζουν ότι υπάρχει μια στροφή στο “YIMBY”. Το κίνημα “YIMBY” (συντομογραφία για το «ναι στην πίσω αυλή μου») είναι ένα κίνημα υπέρ της στέγασης που επικεντρώνεται στην προώθηση για νέα ακίνητα, στην εναντίωση στα όρια πυκνότητας (όπως η μονοκατοικία) και στην υποστήριξη των δημόσιων μεταφορών. Βρίσκεται σε αντίθεση με την τάση “NIMBY” («όχι στην πίσω αυλή μου»), οι οποίες γενικά αντιτίθενται στις περισσότερες μορφές αστικής ανάπτυξης προκειμένου να διατηρηθεί το status quo.
Οι άνθρωποι που λένε «ναι» στο να έχουμε νέα ακίνητα «στην αυλή μου» έχουν κερδίσει το επιχείρημα και φαίνεται να έχουν μεταστρέψει ορισμένους πολιτικούς. Λίγα μέρη ακολουθούν το εγχειρίδιο του “YIMBY”, αλλάζοντας τους κανόνες χρήσης γης για να ενθαρρύνουν την οικοδόμηση. Στις αρχές του 2022 οι άδειες για την κατασκευή κατοικιών στη Νέα Ζηλανδία έφθασαν στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών, συμβάλλοντας στην αποκλιμάκωση των τιμών των ακινήτων.
Πέρα από τη Νέα Ζηλανδία, ωστόσο, η επιρροή του YIMBY παραμένει οριακή. Ένα έγγραφο των Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque και André Anundsen, τριών οικονομολόγων, διαπιστώνει ότι η αμερικανική «ελαστικότητα της προσφοράς κατοικιών» -ο βαθμός στον οποίο η κατασκευή ανταποκρίνεται στην υψηλότερη ζήτηση- έχει μειωθεί από τη δεκαετία του 2000. Δεν βρίσκουμε στοιχεία για μια γενικευμένη άνοδο της οικοδομής μετά την πανδημία. Το πρόβλημα της προσφοράς παραμένει πιο έντονο στις πόλεις. Στο Σαν Χοσέ, την πιο ακριβή πόλη της Αμερικής, μόλις 7.000 ακίνητα εγκρίθηκαν για κατασκευή πέρυσι, πολύ λιγότερο από το ποσοστό πριν από μια δεκαετία. Αλλά ακόμη και στο Χιούστον και το Μαϊάμι, που υπερηφανεύονται ότι αποφεύγουν τα λάθη που έκαναν άλλες μεγάλες πόλεις, η οικοδόμηση είναι αργή.
Τα επόμενα χρόνια οι αγορές ακινήτων θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν όλα τα είδη των πληγμάτων, από τις διακυμάνσεις της οικονομικής ανάπτυξης και των επιτοκίων μέχρι τις τραπεζικές χρεοκοπίες. Αλλά με τις μακροπρόθεσμες επιπτώσεις της δημογραφίας, της αστικής οικονομίας και των υποδομών να ευθυγραμμίζονται, ας σκεφτούμε μια πρόβλεψη που έκαναν το 2017 οι κύριοι Miles και Sefton. Διαπιστώνει ότι «σε πολλές χώρες είναι εύλογο ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν πλέον να αυξάνονται επίμονα ταχύτερα από τα εισοδήματα». Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο είναι πιθανό να γίνει ακόμη μεγαλύτερη.