Η Ελλάδα εξελίσσεται σταθερά σε έναν ώριμο προορισμό για την αγορά πολυτελών ακινήτων, όπου η επένδυση και η ιδιοκατοίκηση δεν λειτουργούν πλέον ανταγωνιστικά, αλλά συχνά συμπληρωματικά. Σε αυτό το περιβάλλον, η αποτίμηση των luxury κατοικιών γίνεται με ρεαλιστικές προσδοκίες, συνδυάζοντας ετήσια καθαρή απόδοση της τάξης του 4%-6% με βασικό κριτήριο τη μακροπρόθεσμη υπεραξία. Έτσι, το ενδιαφέρον στρέφεται όχι μόνο στους καθιερωμένους πυρήνες, αλλά και σε επιλεγμένες premium microlocations, δηλαδή μικροτοποθεσίες με ιδιαίτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, όπου η τιμή εισόδου παραμένει πιο ισορροπημένη και το περιθώριο μελλοντικής υπεραξίας ουσιαστικά μεγαλύτερο.
Όπως επισημαίνει σε ενημερωτικό της σημείωμα η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, ένα συχνό φαινόμενο σήμερα είναι η μονοδιάστατη εστίαση σε πλήρως ανεπτυγμένες περιοχές, όπως τα Βόρεια Προάστια συνολικά, όπου μεγάλο μέρος της αξίας έχει ήδη προεξοφληθεί και τα περιθώρια περαιτέρω υπεραξίας είναι περιορισμένα. Σε μια αγορά αυξημένων τιμών, η ουσιαστική επενδυτική στρατηγική δεν εξαντλείται στη σημερινή αποτίμηση, αλλά απαιτεί στοχευμένη ανάγνωση των δεδομένων και επιλογή μικροπεριοχών στρατηγικής τοποθέτησης κεφαλαίου, με προοπτική αναβάθμισης.
Κηφισιά: Όταν η μικροτοποθεσία κάνει τη διαφορά
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της διαφοροποίησης αποτελεί η Κηφισιά. Στον κεντρικό της πυρήνα, οι τιμές νεόδμητων πολυτελών κατοικιών κινούνται σήμερα μεταξύ 10.000 και 12.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, περιορίζοντας εκ των πραγμάτων το περιθώριο μελλοντικής υπεραξίας. Αντίθετα, σε επιλεγμένες μικροπεριοχές που λειτουργούν συμπληρωματικά προς το κέντρο, η ανάπτυξη σύγχρονων νεόδμητων έργων δημιουργεί πιο ισορροπημένες συνθήκες εισόδου, με τιμές από περίπου 6.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σαφώς μεγαλύτερο δυναμικό απόδοσης κεφαλαίου. Σε αυτό το πλαίσιο, ο ρόλος του σωστού συμβούλου ακινήτων είναι καθοριστικός, καθώς καλείται να εντοπίζει έγκαιρα αυτές τις διαφοροποιήσεις και να καθοδηγεί επενδυτικές επιλογές με ορίζοντα τα επόμενα χρόνια.
Ποιότητα, ευελιξία, ευεξία και microlocation ως καταλύτες υπεραξίας
Για να προκύψει ουσιαστική και διατηρήσιμη υπεραξία στην αγορά πολυτελών κατοικιών, απαιτείται ο συνδυασμός συγκεκριμένων πυλώνων που λειτουργούν συμπληρωματικά στον χρόνο. Σύμφωνα με την κ. Σαΐα, η σύγχρονη πολυτελής κατοικία αξιολογείται πλέον ως ολοκληρωμένο επενδυτικό και λειτουργικό προϊόν και όχι απλώς ως αρχιτεκτονική εικόνα. Η ποιότητα κατασκευής, με πιστοποιημένα υλικά, υψηλή θερμομόνωση και ηχομόνωση, σύγχρονα συστήματα θέρμανσης και ενεργειακά αποδοτικό σχεδιασμό, μειώνει το λειτουργικό κόστος και στηρίζει τη διαχρονική αξία του ακινήτου.
Παράλληλα, η ευελιξία στη χρήση, χωρίς ανάγκη δομικών παρεμβάσεων, επιτρέπει στις κατοικίες να προσαρμόζονται στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των αγοραστών, ενισχύοντας τη ρευστότητα σε διαφορετικούς κύκλους της αγοράς. Στο ίδιο πλαίσιο, η ευεξία έχει αναδειχθεί σε βασικό πυλώνα της σύγχρονης πολυτελούς διαβίωσης, με χώρους άθλησης, πισίνες και spa να λειτουργούν όχι απλώς ως παροχές lifestyle, αλλά ως στοιχεία που αυξάνουν τη ζήτηση και την αποτίμηση.
Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει, τέλος, η έννοια των premium microlocations: επιμέρους οικιστικές ενότητες με χαμηλότερη πυκνότητα, ποιοτικό περιβάλλον και άμεση πρόσβαση σε εμπορικούς πόλους και βασικές υπηρεσίες. Όπως σημειώνει η κ. Σαΐα, πρόκειται για κατοικίες που γεφυρώνουν αποτελεσματικά την ιδιοκατοίκηση με τη λογική της επένδυσης, προσφέροντας ποιότητα διαβίωσης στο παρόν και βάσιμες προοπτικές μακροπρόθεσμης υπεραξίας. Σε μια αγορά υψηλών αποτιμήσεων, η σωστή επενδυτική επιλογή δεν είναι θέμα συγκυρίας, αλλά αποτέλεσμα εμπειρίας και βαθιάς γνώσης της αγοράς.