Νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων μετά τις εξαγγελίες του Κυριάκου Μητσοτάκη στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης και την εξειδίκευση των μέτρων από τους αρμόδιους υπουργούς.
Κυβερνητικά στελέχη λένε με νόημα ότι το περιβάλλον είναι πλέον διαφορετικό και τα νέα μέτρα στέλνουν ένα πολύ ξεκάθαρο μήνυμα, ότι τα χρόνια των μνημονίων και της οικονομικής κρίσης τελείωσαν.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι η συγκεκριμένη περίοδος σηματοδότησε μια άνευ προηγουμένου φορολογική αφαίμαξη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που σε κάποιες περιπτώσεις δεν μπορούσαν ούτε να τα συντηρήσουν.
Η συγκεκριμένη περίοδος σημαδεύτηκε από:
-τις υπερβολικές επιβαρύνσεις μέσω ΕΝΦΙΑ,
-τα τεκμήρια διαβίωσης και τους πολύ υψηλούς φόρους στα ακίνητα.
Όλα αυτά είχαν ως αποτέλεσμα να εξαντλήσουν οικονομικά τη μεσαία τάξη των ιδιοκτητών, οι οποίοι επένδυσαν σε ακίνητα, αλλά βρέθηκαν αντιμέτωποι με μια άνευ προηγουμένη φορολόγηση.
Το αποτέλεσμα ήταν πολλά ακίνητα να «εξαφανιστούν» από την αγορά λόγω του ότι η ενοικίαση τους ήταν ασύμφορη, καθώς τα όποια κέρδη εξανεμίζονται από τα φορολογικά βάρη.
Τα δεδομένα όμως δείχνουν να είναι τελείως διαφορετικά, καθώς η κυβέρνηση προχωρά σε μια ριζική αλλαγή, μέσω της οποίας η κυβέρνηση προχωρά σε ένα γενναίο άνοιγμα προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Η νέα δέσμη μέτρων βασίζεται σε φοροαπαλλαγές, μείωση ΕΝΦΙΑ, ευνοϊκότερους συντελεστές και κίνητρα για μισθώσεις και νέες κατοικίες, γεγονός που δείχνει ότι το κράτος αναζητά τη «δικαίωση» των ιδιοκτητών.
Σε κάθε περίπτωση, η νέα πολιτική για τα ακίνητα, δεν αποτελεί απλώς μια έκπτωση φόρων, καθώς η συγκυρία είναι τελείως διαφορετική και χαρακτηρίζεται από μια άνευ προηγουμένη στεγαστική κρίση.
Στην ουσία δηλαδή, στόχος είναι να γίνει πράξη η επανένταξης και αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων, προκειμένου να γίνει πράξη η αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των πολιτών και η ενίσχυση της προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων.
Κεντρικός στόχος
«Γαλάζιοι» βουλευτές, ξεκαθαρίζουν σε όλους τους τόνους ότι η οικονομία της χώρας υπεραποδίδει και όλοι πλέον μπορούν να απολαύσουν το μέρισμα της ανάπτυξης όλων των τελευταίων χρόνων.
Όπως εξηγούν, η «θηλιά» των μνημονίων, με τα αλλεπάλληλα φορολογικά χτυπήματα σε εισοδήματα και ιδιοκτησίες, άρχισε να χαλαρώνει και τα καλύτερα είναι αυτά που έρχονται.
Με βάση αυτά τα δεδομένα, το σχέδιο που παρουσιάστηκε στη 89η ΔΕΘ από τον πρωθυπουργό, με ορίζοντα εφαρμογής το 2026 και το 2027, θέτει ως κεντρικό στόχο την ελάφρυνση των κατόχων ακινήτων.
Μέσω συγκεκριμένων κινήτρων και μειώσεων που ανακοινώθηκαν, η κυβέρνηση έχει έναν διττό στόχο:
– να ξαναδεί τον ιδιοκτήτη όχι ως πηγή φορολογικών εσόδων, και αφαίμαξης,
-να βάλει φρένο στο μαύρο χρήμα των ενοικίων και να μετατρέψει τον ιδιοκτήτη σε συνεργάτη στην προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος το οποίο χρόνο με τον χρόνο λαμβάνει ανεξέλεγκτες διαστάσεις.
Η πραγματικότητα
Η στεγαστική κρίση άλλωστε, είναι ένα μείζον κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο αποτυπώνεται στα υπέρογκα ενοίκια τόσο στην Αττική όσο και στις μεγάλες πόλεις, γεγονός που προκαλεί ασφυξία στην ελληνική οικογένεια.
Ποιος άλλος μπορεί να αμφισβητήσει ότι ακόμη και οι τριαντάρηδες οι οποίοι θα έπρεπε να κάνουν πρώτα βήματα για να φτιάξουν οικογένεια, προτιμούν το παιδικό δωμάτιο, καθώς δεν μπορούν να ανταποκριθούν οικονομικά
Η πραγματικότητα της αγοράς ενοικίων στην Αττική είναι εξαιρετικά δύσκολη και αποτυπώνεται στα εξής παραδείγματα:
-Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά περίπου 38 % μεταξύ 2019 και 2025, από 7,4 €/τ.μ. σε 10,2 €/τ.μ.
– Στη Βουλιαγμένη, φτάνουν έως 20 €/τ.μ., στο Κολωνάκι έως 18,05 €/τ.μ., και στο Παλαιό Ψυχικό έως 15,8 €/τ.μ.
Επίσης, ένα από διαμέρισμα μόλις 80 τ.μ. στην περιοχή των Αμπελοκήπων μπορεί να ενοικιαστεί από 750 έως και 850 ευρώ, στα Εξάρχεια έως 950 ευρώ, ενώ στο Περιστέρι φτάνει έως 700 ευρώ.
Ακόμη και ένα κάποιος θέλει να αναζητήσει κάτι πιο οικονομικό, θα διαπιστώσει ότι οι πιο φθηνές ζώνες εντοπίζονται στο Πέραμα, σε προάστια του Πειραιά και σε περιοχές όπως Αχαρνές, Καματερό και Παιανία, που είναι σχετικά απόμακρες
Αυτό που γίνεται στην ουσία, είναι ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιχειρούν να βγάλουν τα σπασμένα της κρίσης των μνημονίων, καθώς το νέο τοπίο λόγω της έλλειψης προσφοράς, έχουν ανεβάσει στα ύψη τις τιμές.
Παραδείγματα
Όλα αυτά τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας καθιστούν σαφές ότι είναι κάτι παραπάνω από αναγκαία μια νέα φορολογική πολιτική για τα ακίνητα με τρόπο που να επιτρέπει βιωσιμότητα για τους ιδιοκτήτες.
Τα παραδείγματα που ακολουθούν είναι απολύτως ενδεικτικά για το όφελος που θα έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, τα χρήματα δηλαδή που θα πληρώσουν σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.
Πρόκειται για 10 αναλυτικά παραδείγματα που δείχνουν τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων για το 2026-2027 και το όφελος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων:
Ειδικότερα:
- 25 % συντελεστής στο εισόδημα από ενοίκια 12 000–24 000 ευρώ
- Παράδειγμα: για ετήσιο ενοίκιο €15 000, ο φόρος πέφτει από 5. 250 ευρώ σε 4 350 ευρώ – όφελος 900 ευρώ ανά έτος.
- Για 20 000 ευρώ, το όφελος είναι 1 400 ευρώ ετησίως.
- Μείωση των τεκμηρίων (imputed income) κατά 30 %
- Παράδειγμα: κατοικία 100 τ.μ. με 4 000 ευρώ πριν, πέφτει στα 2 800 ευρώ – εξοικονόμηση έως 1 200 ευρώ στο συνολικό ποσό τεκμηρίων για κατοικία + αυτοκίνητο..
- Μείωση ΕΝΦΙΑ κατά 50 % (2026) και πλήρης απαλλαγή (2027) για πρώτη κατοικία σε χωριά έως 1 500 κατοίκους
- Αν ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ για ένα χωριό ήταν 500 €, το 2026 μειώνεται σε 250 €, και το 2027 μηδενίζεται – εξοικονόμηση έως 500 €/έτος.
- Κατάργηση επιβάρυνσης πρώτης κατοικίας σε οποιοδήποτε χωριό (2027)
- Αν η φορολόγηση ήταν 600 €/έτος, από το 2027 μηδενίζεται – ίσο όφελος.
- Μείωση ΦΠΑ 30 % στην κατασκευή κατοικιών σε απομακρυσμένα νησιά <20 000 κατοίκων
- Αν το κόστος κατασκευής ήταν 100 000 ευρώ, η μείωση 30 000 ευρώ δίνει σημαντική ώθηση σε ιδιοκτήτες ή επενδυτές.
- Κατασκευή 2 000 διαμερισμάτων σε πρώην στρατόπεδα, με κοινωνική κατανομή
- Δεν αναφέρεται άμεσο χρηματικό όφελος, αλλά μέσω της αύξησης της προσφοράς μειώνονται οι τιμές ενοικίου ή αγοράς.
- Κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις
- Ο μειωμένος φόρος (5–7 %) και η σταθερότητα εισοδήματος σημαίνουν μεγαλύτερη χρήση και έσοδα για ιδιοκτήτες.
- Απλοποίηση αδειοδοτήσεων για κατασκευές κατοικιών
- Με αυτόματη εξοικονόμηση κόστους και χρόνου, συμβάλλει στη μείωση τιμών και πιθανή αύξηση αξίας ακινήτων.
- Πρόγραμμα «Renovate & Rent» / «My Home 2»
- Παροχή δανείων με χαμηλά επιτόκια, και επιδότηση αναβάθμισης ακινήτων, που αυξάνει την απόδοση και την αξία τους μακροπρόθεσμα.
- Μόνιμες φορολογικές ελαφρύνσεις για μεσαία τάξη και οικογένειες
- Εκπτώσεις και πρόσθετες απαλλαγές για φορολόγηση εισοδήματος, επιτρέπουν περισσότερη διαθεσιμότητα για συντήρηση και επενδύσεις σε ακίνητα.
ΠΟΜΙΔΑ
Όπως γίνεται αντιληπτό διαμορφώνονται νέα δεδομένα, με την Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) να καλωσορίζει τις εξαγγελίες και να τις χαρακτηρίζει ιδιαιτέρως θετικές εξελίξεις.
Η εκτίμηση της Ομοσπονδίας είναι πως αλλάζει άρδην το περιβάλλον , ιδιαίτερα στην πράσινη ασφαλή επανένταξη ακινήτων στη στεγαστική αγορά και τη φορολογική ελάφρυνση για ιδιοκτησίες που προηγουμένως δεν αξιοποιούνταν ή είχαν υπερημερίες.
Επίσης, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίσει την ανάγκη για κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, τονίζοντας ότι πολλά από τα νέα μέτρα ανταποκρίνονται σε βασικά από χρόνια αιτήματα της.
Προσφορά κατοικιών
Παράγοντες της αγοράς, υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους, ότι για να υπάρξει ουσιαστική λύση στο μεγάλο πρόβλημα της στέγασης πρέπει να αυξηθεί ο αριθμός των ακινήτων στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι πλέον λειτουργεί ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης και από τη στιγμή που η προσφορά είναι χαμηλή, είναι λογικό τα ενοίκια να έχουν εκτοξευτεί στα ύψη.
Μεταξύ των μέτρων που κινούνται προς την κατεύθυνση λύσης είναι τα εξής
-Κατασκευή 2.000 διαμερισμάτων μέσω αξιοποίησης πρώην στρατοπέδων.
-Παράταση freeze βραχυχρόνιων μισθώσεων στις κύριες περιοχές της Αθήνας.
-Προγράμματα «My Home 2» με χαμηλότοκα δάνεια για νέους.
-Renovate & Rent με κίνητρα για ανακαίνιση και ενοικίαση ακινήτων.
-Land‑for‑housing με ανταλλαγές ιδιωτικών κτημάτων προς κατασκευή κατοικιών.
-Μείωση ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ, τεκμηρίων, διευκόλυνση επενδύσεων σε κατοικία.
Νέα σχέση εμπιστοσύνης
Οι πρωτοβουλίες που βρίσκονται στα σκαριά, σε συνδυασμό με τα μέτρα τα οποία ανακοινώθηκαν είναι βέβαιο ότι θα δημιουργήσει συνθήκες πλήρους στροφής από την κρίση στην προσφορά και ευκαιρίες για νοικοκυριά και ιδιοκτήτες.
Στην ουσία πρόκειται για ένα άνοιγμα προς τη μεσαία τάξη των ιδιοκτητών ακινήτων και σηματοδοτεί μια θεμελιώδη αλλαγή, που σχετίζεται με την αντίληψη ότι δεν μπορούν να είναι τα συνήθη υποζύγια των φορολογικών βαρών.
Τα στοιχεία άλλωστε δείχνουν μειώσεις φόρων και απαλλαγές, όπως:
-900–1.400 ευρώ ετησίως σε φόρους ενοικίων,
-1.200 ευρώ σε τεκμήρια διαβίωσης,
-250–600 ευρώ μείωση ή μηδενισμός ΕΝΦΙΑ σε χωριά,
-30.000 ευρώ χαμηλότερο κόστος κατασκευής κατοικίας σε απομακρυσμένα νησιά.
Τα στοιχεία αυτά αντικατοπτρίζουν μια πολιτική που βλέπει τον ιδιοκτήτη ως, συμμέτοχο στην αναζωογόνηση της αγοράς, δίνοντας κίνητρα προκειμένου να υπάρξει συνέπεια και όχι διέξοδο σε μαύρο χρήμα μέσω των ενοικίων.
Στόχος της κυβέρνησης είναι να βοηθήσει τη μεσαία τάξη, που βίωσε οικονομική αφαίμαξη, στέλνοντας μήνυμα ότι οι νέοι ευνοϊκοί όροι θα δώσουν αξία στα ακίνητα όπου η φορολόγησή τους δεν θα είναι υπέρμετρη.
Με αυτόν τον τρόπο επιχειρεί να χτιστεί μια νέα σχέση εμπιστοσύνης με θεσμικά και στοχευμένα μέτρα όπως είναι για παράδειγμα η απαλλαγή ΕΝΦΙΑ στα χωριά, τα οποία έχουν ερημώσει.
Το κράτος σχεδόν δύο χρόνια πριν από τη δέσμευση του πρωθυπουργού για εκλογές στο τέλος της τετραετίας, έρχεται για να αναγνωρίσει τον κοινωνικό ρόλο του ιδιοκτήτη ακινήτων.
Αυτή η νέα σχέση εμπιστοσύνης μπορεί να ανοίξει την αγορά σε νοικοκυριά, νέους και μεσαία στρώματα και με τον τρόπο αυτό να γίνει πράξη ένα νέο κοινωνικό συμβόλαιο, όπου το κράτος δεν θα είναι ετσιθελικά συνέταιρος του κάθε ιδιοκτήτη.