Αντιμέτωποι με τον εφιάλτη των απλήρωτων ενοικίων συνεχίζουν να βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι λόγω των στρατηγικών κακοπληρωτών αδυνατούν να προστατέψουν την περιουσία και την τσέπη τους.
Αντώνης Κατωπόδης
Παρά τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών σε σχέση με τα χρόνια της βαθιάς κρίσης των μνημονίων, ο φόβος από τα «φέσια» σκιάζει την καθημερινότητα όλων όσοι ενοικιάζουν ένα ακίνητο για να έχουν ένα καλό μηνιαίο εισόδημα.
Τα «φέσια» από τα μισθώματα, οι κακοπληρωτές και οι εγκαταλελειμμένες κατοικίες με χρέη και ζημιές συνιστούν ένα πρόβλημα που δεν έχει εξαλειφθεί και δυστυχώς στις μέρες μας, εμφανίζεται με νέα χαρακτηριστικά.
Ιδιοκτήτες που ανέμεναν ότι η επιστροφή στην οικονομική κανονικότητα θα έφερνε και μεγαλύτερη συνέπεια στις μισθώσεις, διαπιστώνουν πλέον έντρομοι, ότι η πραγματικότητα παραμένει σύνθετη. Το ακίνητο σήμερα μπορεί να ενοικιάζεται γρήγορα, αλλά η σταθερή καταβολή του ενοικίου δεν είναι πάντα δεδομένη και όταν αρχίσουν οι καθυστερήσεις, το κόστος δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά και ψυχολογικό.
Η σχέση ιδιοκτήτων και ενοικιαστών μπορεί να αρχίζει ειδυλλιακά και δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που εμφανίζονται απολύτως συνεπείς πληρώνοντας προκαταβολικά δύο ή και τρία ενοίκια. Στην ουσία δηλαδή, δείχνουν συνεργάσιμοι και δημιουργούν την αίσθηση μιας ασφαλούς συμφωνίας, αλλά λίγους μήνες μετά αρχίζουν τις καθυστερήσεις, με ότι αυτό συνεπάγεται για τους ιδιοκτήτες.
Απλήρωτα μισθώματα, οφειλές σε κοινόχρηστα και συχνά σοβαρές φθορές στο ακίνητο, είναι κάποιες από τις πρακτικές των στρατηγικών κακοπληρωτών, οι οποίοι τινάζουν στον αέρα κάθε προσπάθεια συμβιβασμού και εξεύρεσης λύσης.
Οι στρατηγικοί κακοπληρωτές γνωρίζουν καλά τις αδυναμίες του συστήματος. Εκμεταλλεύονται τις καθυστερήσεις των δικαστικών διαδικασιών, τα λάθη ή τις παραλείψεις των ιδιοκτητών και τις γκρίζες ζώνες της νομοθεσίας. Το αποτέλεσμα είναι ιδιοκτήτες «εγκλωβισμένοι» σε μισθώσεις που δεν αποφέρουν έσοδα, αλλά συνεχίζουν να επιβαρύνονται με φόρους, ΕΝΦΙΑ και πάγια έξοδα.
Η πρόληψη
Σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η συντριπτική πλειονότητα των προβληματικών μισθώσεων θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί με σωστή προετοιμασία.
Στελέχη της Ομοσπονδίας υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους ότι η πρόληψη δεν αφορά μόνο τα νομικά εργαλεία, αλλά συνολικά τη στάση του ιδιοκτήτη πριν αλλά και κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Τονίζουν επίσης, ότι η επιλογή ενοικιαστή, η κατάσταση του ακινήτου, αλλά και το μισθωτήριο αποτελούν αλληλένδετα στοιχεία και όταν ένα από αυτά υποτιμηθεί, αυξάνεται σημαντικά ο κίνδυνος προβλημάτων.
Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, υπάρχουν πολλές παγίδες τις οποίες θα πρέπει πάση θυσία να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες, προκειμένου να μην βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλες περιπέτειες Στο πλαίσιο αυτό καλούν τους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε καθαρούς κανόνες στη σχέση τους με τους ενοικιαστές που μπορεί να φαίνονται αυστηροί, αλλά έχουν προκύψει από χιλιάδες πραγματικές υποθέσεις.
Οι παγίδες αυτές είναι:
- Μη λαμβάνετε προκαταβολές χωρίς μισθωτήριο.
- Μη νοικιάζετε σε άτομα με ελλιπή στοιχεία.
- Μη παραδίδετε κλειδιά χωρίς σύμβαση ρεύματος.
- Μη διατηρείτε ενεργές παροχές στο όνομά σας.
Νόμιμο και λειτουργικό
Η ΠΟΜΙΔΑ προχωράει και σε συγκεκριμένες συμβουλές με πρώτη και καλύτερη την καταλληλότητα του ακινήτου, καθώς αποτελεί το πρώτο και θεμελιώδες βήμα για μια υγιή σχέση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.
Ένα σπίτι ή επαγγελματικός χώρος που παρουσιάζει τεχνικές ή νομικές εκκρεμότητες δεν δημιουργεί μόνο κινδύνους για τον ιδιοκτήτη, αλλά και εύφορο έδαφος για μελλοντικές αντιπαραθέσεις με τον ενοικιαστή.
Η παράδοση ενός απολύτως λειτουργικού ακινήτου –με ασφαλή ηλεκτρολογική εγκατάσταση, υδραυλικά χωρίς διαρροές, κουφώματα που κλείνουν σωστά και χωρίς πολεοδομικά ζητήματα– λειτουργεί ως ένδειξη σοβαρότητας. Ο ενοικιαστής αντιλαμβάνεται ότι έχει απέναντί του έναν ιδιοκτήτη που σέβεται την περιουσία του και τον άνθρωπο που θα τη χρησιμοποιήσει.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ακίνητο που δεν είναι ασφαλές ή νόμιμο δεν πρέπει να μισθώνεται. Σε διαφορετική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης εκτίθεται όχι μόνο νομικά, αλλά και στη δυνατότητα του ενοικιαστή να επικαλεστεί ελλείψεις για να καθυστερήσει ή να αρνηθεί την πληρωμή.
Επιλογή ενοικιαστή
Η αναζήτηση ενοικιαστή συχνά γίνεται με βιασύνη, ιδίως όταν το ακίνητο μένει κενό για καιρό και ο ιδιοκτήτης αισθάνεται ότι δεν μπορεί να πάρει ένα ενοίκιο το οποίο θα του εξασφαλίσει μια πιο άνετη ζωή.
Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η βιασύνη είναι κακός σύμβουλος, σημειώνοντας ότι οι ιδιοκτήτες οφείλουν να ελέγχουν βασικά στοιχεία του υποψήφιου ενοικιαστή, όχι από καχυποψία, αλλά από στοιχειώδη πρόνοια.
Η παροχή πλήρων στοιχείων, η σαφής εικόνα για την εργασία ή τη δραστηριότητα του ενοικιαστή και, όπου απαιτείται, ο έλεγχος άδειας παραμονής, αποτελούν βασικές δικλίδες ασφαλείας. Ενοικιαστές που αποφεύγουν να δώσουν ΑΦΜ ή εμφανίζουν ασάφειες στα στοιχεία τους συχνά αποδεικνύονται προβληματικοί στην πορεία.
Μισθωτήριο
Το γραπτό ιδιωτικό συμφωνητικό αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο της μίσθωσης και δεν είναι απλώς μια τυπική υποχρέωση, αλλά το έγγραφο που καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών.
Στο μισθωτήριο πρέπει να αποτυπώνονται με σαφήνεια:
- η χρήση του ακινήτου,
- η διάρκεια της μίσθωσης,
- το πραγματικό μίσθωμα,
- οι υποχρεώσεις για κοινόχρηστα και παροχές,
- οι όροι καθυστέρησης και παράδοσης.
Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν υποκαθιστά το μισθωτήριο. Είναι πληροφοριακή πράξη και δεν παρέχει από μόνη της νομική προστασία σε περίπτωση διαφωνίας.
Πιστοποιητικό
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό πριν από τη μίσθωση και η έκδοσή του μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή αποτελεί συχνό λάθος που εκθέτει τον ιδιοκτήτη σε καταγγελίες και ακυρώσεις.
Η δήλωση της μίσθωσης στο Taxisnet πρέπει να γίνεται εμπρόθεσμα., καθώς με αυτό τον τρόπο διασφαλίζεται φορολογικά ο ιδιοκτήτης και κατοχυρώνεται η ύπαρξη της μίσθωσης.
Παροχές κοινής ωφέλειας
Ένα από τα σοβαρότερα λάθη που καταγράφονται στην πράξη είναι η παράδοση κλειδιών με ενεργές παροχές στο όνομα του ιδιοκτήτη.
Το ρεύμα, το φυσικό αέριο και η τηλεφωνία πρέπει να μεταφέρονται στον ενοικιαστή πριν από την εγκατάστασή του.
Η εμπειρία έχει δείξει ότι ιδιοκτήτες έχουν βρεθεί αντιμέτωποι ακόμη και με κατηγορίες ρευματοκλοπής, επειδή η παροχή παρέμεινε στο όνομά τους.
Προσωπική σχέση
Εκτός από τα έγγραφα και τις διαδικασίες, η εμπειρία της αγοράς δείχνει ότι η ποιότητα της σχέσης μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή παίζει καθοριστικό ρόλο στη συνέπεια των μισθωμάτων.
Η μίσθωση δεν είναι απρόσωπη συναλλαγή, αλλά μια διαρκής συνεργασία, κάτι που πρέπει πάντα να έχει στο μυαλό του ένας ιδιοκτήτης ο οποίος απαιτεί συνέπεια από κάποιον στον οποίο νοικιάζει το σπίτι του.
Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που επισημαίνουν στελέχη της κτηματαγοράς είναι ότι πολλοί ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν τη μίσθωση αποκλειστικά ως μια εισπρακτική διαδικασία και τίποτα περισσότερο.
Όταν η επικοινωνία περιορίζεται στα απαραίτητα, είναι βέβαιο ότι θα προκαλέσει μεγάλα προβλήματα, καθώς ο ενοικιαστής θα το εκλάβει ως αδιαφορία εκ μέρους του ιδιοκτήτη στην επίλυση λειτουργικών προβλημάτων του ακινήτου.
Η σύγχρονη μίσθωση, ιδιαίτερα στην κατοικία, απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να λειτουργεί και ως «διαχειριστής σχέσης». Να γνωρίζει ποιος μένει στο ακίνητό του, να έχει μια στοιχειώδη εικόνα της καθημερινότητάς του, να διατηρεί έναν σταθερό δίαυλο επικοινωνίας και να έχει διακριτική παρουσία.
Η εμπειρία δείχνει ότι οι μισθώσεις που διαρκούν χρόνια και εξελίσσονται χωρίς προβλήματα είναι εκείνες στις οποίες ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν χτίσει από νωρίς μια σχέση αμοιβαίας εμπιστοσύνης. Ο ενοικιαστής γνωρίζει ότι μπορεί να απευθυνθεί στον ιδιοκτήτη σε περίπτωση προβλήματος, ενώ ο ιδιοκτήτης αισθάνεται ότι το ακίνητό του βρίσκεται σε καλά χέρια.
Διαδικασία επιλογής
Η διαδικασία επιλογής ενοικιαστή δεν ξεκινά με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με την πρώτη επαφή. Ο τρόπος που ο ενδιαφερόμενος επικοινωνεί, οι ερωτήσεις που κάνει, η διάθεσή του να συζητήσει όρους και υποχρεώσεις, αποτελούν κρίσιμες ενδείξεις για τη μελλοντική του συμπεριφορά.
Οι ειδικοί συμβουλεύουν τους ιδιοκτήτες να εξηγούν από την αρχή, πώς λειτουργεί η μίσθωση, ποια είναι τα «αδιαπραγμάτευτα» σημεία και πού υπάρχει περιθώριο συνεννόησης.
Επίσης, είναι σημαντικό να αποφεύγονται υποσχέσεις για μελλοντικές διευκολύνσεις, αόριστες δεσμεύσεις ή προφορικές συμφωνίες χωρίς αποτύπωση στο μισθωτήριο, καθώς δημιουργούν θολό τοπίο που αργά ή γρήγορα οδηγεί σε σύγκρουση.
Ουσιαστικό μισθωτήριο
Σε πολλές περιπτώσεις, το μισθωτήριο αντιμετωπίζεται ως μια τυπική διαδικασία που «πρέπει να γίνει», αλλά ένα καλά δομημένο ιδιωτικό συμφωνητικό λειτουργεί όχι μόνο ως νομικό εργαλείο, αλλά και ως πλαίσιο συνεργασίας.
Όσο πιο αναλυτικά περιγράφονται οι υποχρεώσεις των δύο πλευρών, τόσο λιγότερα περιθώρια παρερμηνείας υπάρχουν. Ρήτρες καθυστέρησης, σαφής κατανομή εξόδων, όροι συντήρησης και παράδοσης του ακινήτου, όλα πρέπει να είναι ξεκάθαρα και κατανοητά.
Η καταβολή του μισθώματος μέσω τραπεζικού λογαριασμού προσφέρει διαφάνεια και αποδεικτικό στοιχείο και για τις δύο πλευρές ενώ λειτουργεί αποτρεπτικά σε καθυστερήσεις και αμφισβητήσεις.
Επίσης, μια σταθερή, μακροχρόνια μίσθωση μειώνει το ρίσκο, καθώς ο ενοικιαστής που αισθάνεται ότι έχει «σπίτι» και όχι προσωρινό κατάλυμα, είναι πιο πιθανό να φροντίσει το ακίνητο και να τηρήσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις.
Σημεία τριβής
Λογαριασμοί Κοινής Ωφέλειας, που δεν πληρώνονται, παροχές που παραμένουν στο όνομα του ιδιοκτήτη, επανασυνδέσεις χωρίς άδεια, αποτελούν σημεία τριβής που οδηγούν σε σοβαρές περιπέτειες.
Το ρεύμα, το φυσικό αέριο και η τηλεφωνία πρέπει να μεταφέρονται στον ενοικιαστή πριν από την εγκατάστασή του και ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να κάνει «εκπτώσεις», ακόμη κι αν πιέζεται χρονικά.
Όσον αφορά την ΕΥΔΑΠ, όπου η παροχή συνήθως παραμένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, απαιτείται συστηματικός έλεγχος. Η αναγραφή του αριθμού παροχής και του μετρητή στο μισθωτήριο διευκολύνει την παρακολούθηση και αποτρέπει δυσάρεστες εκπλήξεις.
Τα κοινόχρηστα αποτελούν τομέα όπου συχνά δημιουργούνται προβλήματα και κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να ξέρει ότι εάν δεν τα πληρώσει ο νοικάρης του, η πολυκατοικία θα στραφεί εναντίον του.
Η ΠΟΜΙΔΑ συστήνει στους εκμισθωτές να διατηρούν επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, καθώς η έγκαιρη ενημέρωση για τυχόν καθυστερήσεις επιτρέπει την παρέμβαση πριν το χρέος διογκωθεί.
Συνεννόηση
Ακόμη και στις πιο καλά οργανωμένες μισθώσεις, μπορεί να προκύψουν δυσκολίες, δηλαδή καθυστερήσεις πληρωμών, προσωρινά οικονομικά προβλήματα, αλλαγές στις συνθήκες ζωής του ενοικιαστή. Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι η άμεση προσφυγή σε εξώδικα και δικαστήρια δεν είναι πάντα η καλύτερη λύση και ότι μια ειλικρινής συζήτηση μπορεί συχνά να αποτρέψει την κλιμάκωση.
Όταν ο ενοικιαστής αντιλαμβάνεται ότι ο ιδιοκτήτης είναι διατεθειμένος να ακούσει, συχνά ανταποκρίνεται με προσπάθεια συνέπειας, ενώ η απόλυτη ακαμψία οδηγεί τις περισσότερες φορές σε ρήξη.
Ύψος μισθώματος
Κρίσιμο στοιχείο είναι το ύψος του ενοικίου, καθώς μίσθωμα που κινείται στα όρια των δυνατοτήτων του ενοικιαστή αυξάνει την πιθανότητα καθυστερήσεων, ενώ ένα ρεαλιστικό ποσό δημιουργεί αίσθημα ασφάλειας και διευκολύνει τη συνέπεια.
Οι επαγγελματίες της αγοράς συμφωνούν ότι ένα σταθερό, ελαφρώς χαμηλότερο μίσθωμα αποφέρει περισσότερα μακροπρόθεσμα από ένα υψηλό ποσό που οδηγεί σε συγκρούσεις και άδειο ακίνητο.
Ανοχή τέλος
Φυσικά, δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες, καθώς υπάρχουν και οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, που εκμεταλλεύονται την καλή πίστη και τη διάθεση συνεννόησης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η έγκαιρη νομική συμβουλή είναι απαραίτητη.
Η ύπαρξη σωστού μισθωτηρίου, αποδεικτικών πληρωμών και τήρησης όλων των διαδικασιών δίνει στον ιδιοκτήτη ισχυρά όπλα, ενώ η καθυστέρηση στην αντίδραση, επιβαρύνει τη θέση του.