Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες, για πληρωμή όλων των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών.
Αντώνης Κατωπόδης
Το μέτρο μετά τις αναβολές που υπήρξαν, θα εφαρμοστεί από την 1η Απριλίου, κάτι που σημαίνει ότι μπαίνουν οριστικά και αμετάκλητα τίτλοι τέλους στην παραδοσιακή πληρωμή «στο χέρι».
Η νέα ρύθμιση καλύπτει όλες τις μισθώσεις, παλαιές και νέες, με στόχο τη μεγαλύτερη διαφάνεια και συνοδεύεται από κυρώσεις για όσους αδιαφορήσουν και συνεχίσουν τις συναλλαγές με μετρητά.
Η εξέλιξη αυτή αλλάζει άρδην τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, καθώς στόχος είναι:
- η πλήρης ιχνηλάτηση των εισοδημάτων από μισθώματα μέσω του τραπεζικού συστήματος και
- η μείωση των μαύρων ενοικίων και της φοροδιαφυγής.
Όσοι γνωρίζουν, λένε με νόημα, ότι απόφαση ελήφθη μετά τα στοιχεία που είδαν το φως της δημοσιότητας στο πλαίσιο της διαδικασίας για την επιστροφή ενοικίου που ήδη πιστώθηκε σε χιλιάδες μισθωτές.
Το μέσο ενοίκιο που επέστρεψε το κράτος στους δικαιούχους, ήταν μόλις 225 ευρώ, που δεν έχει σχέση με τη σκληρή πραγματικότητα των πανάκριβων μισθωμάτων, τόσο στην Αθήνα όσο και στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας.
Οι πιο χαρακτηριστικές υποθέσεις καταγράφηκαν στην Αττική, όπου παρά την έντονη άνοδο των τιμών, δηλώθηκαν μισθώματα όπως 30 ευρώ για 119 τ.μ. στο Χαλάνδρι ή 20 ευρώ για 133 τ.μ. στην Ηλιούπολη.
Άκρως αποκαλυπτικά είναι τα παραδείγματα των εξαιρετικά χαμηλών ενοικίων τόσο στις φορολογικές δηλώσεις όσο και στα ηλεκτρονικά μισθωτήρια:
-Αιγάλεω, 88 τ.μ.: 10 ευρώ
-Αμπελόκηποι Θεσσαλονίκης, 66 τ.μ.: 10 ευρώ
-Γαλάτσι, 62 τ.μ.: 25 ευρώ
-Ίλιον, 75 τ.μ.: 20 ευρώ
-Άγιος Δημήτριος, 30 τ.μ.: 10 ευρώ
-Ηλιούπολη, 133 τ.μ.: 20 ευρώ
-Χαλάνδρι, 119 τ.μ.: 30 ευρώ
-Νέα Κυδωνία Χανίων, 107 τ.μ.: 5 ευρώ
-Περιστέρι, 111 τ.μ.: 10 ευρώ
Απόδοση μισθίου
Αυτό που πρέπει να γίνει σαφές στους ενοικιαστές είναι ότι τυχόν άρνηση για τραπεζική καταβολή του μισθώματος θα λογίζεται νομικά ως μη καταβολή ενοικίου.
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να κινήσει άμεσα τις διαδικασίες απόδοσης μισθίου, καθώς δεν υφίσταται άλλος νόμιμος τρόπος απόδειξης της πληρωμής πέραν της τραπεζικής απόδειξης.
Το ΙΒΑΝ
Ο νόμος είναι ξεκάθαρος και προβλέπει ότι ο λογαριασμός IBAN πρέπει να ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι απαγορεύεται η κατάθεση σε τραπεζικούς λογαριασμούς τρίτων, όπως συγγενών, δικηγόρων καθώς σε τέτοιες περιπτώσεις η ταυτοποίηση της συναλλαγής καθίσταται αδύνατη.
Επιπλέον:
-Σε περιπτώσεις κοινού λογαριασμού, συστήνεται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο.
-Αν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες (εξ αδιαιρέτου), ο καθένας οφείλει να δηλώσει το δικό του IBAN, ώστε το μερίδιο που του αναλογεί να πιστώνεται ξεχωριστά.
-Οι φορολογούμενοι πρέπει να διασφαλίζουν ότι μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους εμφανίζονται 12 διακριτές τραπεζικές καταβολές για να μην υπάρχουν κενά στον έλεγχο.
Οικονομικές απώλειες
Η επιμονή στη χρήση μετρητών θα συνεπάγεται σημαντικές οικονομικές απώλειες και για τις δύο πλευρές.
Η ψηφιακή πληρωμή αποτελεί πλέον απαράβατη προϋπόθεση για την έγκριση οποιασδήποτε κρατικής ενίσχυσης.
- Για τους ενοικιαστές: Όσοι επιμένουν σε πληρωμή «στο χέρι» ή δεν καταθέτουν το μίσθωμα μέσω τράπεζας, παρότι πληρούν τα κριτήρια, αποκλείονται από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ (με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο), το οποίο καταβάλλεται σε όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.
- Για τους ιδιοκτήτες: Όσοι ενοικιάζουν ακίνητα και λαμβάνουν μισθώματα «στο χέρι» θα χάσουν την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς την προσκόμιση δικαιολογητικών.
Για παράδειγμα, φορολογούμενος εισπράττει 12.000 ευρώ ετησίως από ενοίκια τα οποία σήμερα καταβάλλονται με μετρητά.
Σε περίπτωση που συνεχίσει να λαμβάνει το ενοίκιο «στο χέρι», θα φορολογηθεί για το σύνολο του εισοδήματος των 12.000 ευρώ και όχι για 11.400 ευρώ, καθώς δεν θα εφαρμοστεί η έκπτωση 5% στο εισόδημα από το ενοίκιο που θα έχει εισπράξει.
H διάταξη
Με διάταξη του νόμου 5222/2025, ορίζεται ότι η πληρωμή του ενοικίου από τους ενοικιαστές πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, ο οποίος γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ.
Η διάταξη προβλέπει τα εξής:
Α. Σε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, η εξόφληση του μισθώματος, το οποίο δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος γνωστοποιείται στην Α.Α.Δ.Ε.
Β. Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα, ο μισθωτής αποκλείεται για τη μίσθωση αυτή από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.
Επιχειρήσεις
Για τις επιχειρήσεις, το μέτρο δεν είναι νέο, αλλά από εδώ και στο εξής, η εφαρμογή του ενισχύεται.
Αυτό σημαίνει ότι από την 1/1/2026, το επαγγελματικό ενοίκιο που καταβάλλουν οι επιχειρήσεις χωρίς τραπεζική πληρωμή δεν θα μπορεί να εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους.
Το παράδειγμα, μιας επιχείρησης που πληρώνει 700 ευρώ ενοίκιο μηνιαίως, είναι το πλέον ενδεικτικό για τις επιπτώσεις που θα υπάρξουν. Στην περίπτωση που το ποσό καταβληθεί μέσω τράπεζας, η επιχείρηση χάνει 8.400 ευρώ εκπιπτόμενων εξόδων από τα ακαθάριστα έσοδά της και αυτομάτως αυξάνει τη φορολογική της επιβάρυνση.
Η πληρωμή πρέπει να γίνεται μόνο σε λογαριασμό που ανήκει στον εκμισθωτή και όχι σε τρίτους, όπως πληρεξούσιους, δικηγόρους ή εταιρείες διαχείρισης. Εάν η πληρωμή γίνει σε κοινό λογαριασμό, το όνομα του εκμισθωτή πρέπει να εμφανίζεται πρώτο στους συνδικαιούχους, ώστε να εξασφαλίζεται η εύκολη διασταύρωση.
Ακατάσχετο
Οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν ακίνητα θα πρέπει να γνωρίζουν ότι τα έσοδα από μισθώματα δεν καλύπτονται από το γενικό ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ, το οποίο αφορά μόνο μισθούς και συντάξεις.
Στο πλαίσιο αυτό και για να προστατευτούν τα χρήματα των ενοικίων από τυχόν οφειλές προς το Δημόσιο, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώσει τον συγκεκριμένο λογαριασμό ως «μοναδικό ακατάσχετο» στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ.
Σε περίπτωση που ο λογαριασμός δεν δηλωθεί εγκαίρως, τότε:
- είτε το ποσό του ενοικίου θα καταλήγει σε αυτόν που θα προλάβει πρώτος,
- είτε στον εκμισθωτή που θα κάνει την ανάληψη,
- είτε στην ΑΑΔΕ που θα προχωρήσει σε αυτόματη κατάσχεση για χρέη.
Χαράτσι από το… πουθενά
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί, καθώς κινδυνεύουν να πληρώσουν χαράτσι από το πουθενά.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι η μη κανονική και έγκαιρη μηνιαία καταβολή του μισθώματος από τους ενοικιαστές, θα οδηγεί σε αυτόματη προσαύξηση της φορολογικής τους επιβάρυνσης.
Τα παραδείγματα που ακολουθούν είναι χαρακτηριστικά:
Α. Μισθωτής αρνείται κατηγορηματικά να καταβάλει τραπεζικά τα μισθώματα: Αυτό μπορεί να γίνει, είτε διότι δεν πληροί το περιουσιακό ή εισοδηματικό κριτήριο της επιστροφής ενοικίου, είτε διότι το μίσθωμα υπερβαίνει το όριο των 800 ευρώ και συνεπώς δεν δικαιούται επιστροφή ενοικίου, οπότε δεν τον ενδιαφέρει το θέμα, είτε διότι δεν θέλει να φαίνονται οι κινήσεις του στο τραπεζικό σύστημα. Ο ιδιοκτήτης όμως δεν θα έχει κανέναν τρόπο να τον υποχρεώσει σε τραπεζική καταβολή τους, είτε το προβλέπει ο νέος νόμος, είτε ακόμη και το μισθωτήριο συμφωνητικό. Το αποτέλεσμα σ’ αυτή την περίπτωση είναι ο ιδιοκτήτης να μην μπορεί να εισπράξει τα ενοίκια και εάν τα δεχθεί γιατί τα έχει ανάγκη, θα τιμωρηθεί με την απώλεια της έκπτωση του 5% που αποτελεί έμμεσο χαράτσι.
Β. Μισθωτής ναι μεν καταβάλει τραπεζικά τα μισθώματα αλλά σχεδόν πάντοτε με μια καθυστέρηση 1-2 μηνών: Στην περίπτωση που πληρώσει τα μισθώματα του Νοεμβρίου και του Δεκεμβρίου κατά τον Ιανουάριο και Φεβρουάριο του επομένου έτους, ο ιδιοκτήτης θα έχει πρόβλημα. Γιατί ναι μεν ο ίδιος δείχνει κατανόηση για το πρόβλημα του ενοικιαστή του, όχι όμως και το σύστημα, το οποίο «βλέπει» μισθώματα μόλις για 10 μήνες. Σε αυτή την περίπτωση, το σύστημα θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης έχει εισπράξει τα υπόλοιπα δύο μισθώματα «στο χέρι» και θα τον τιμωρήσει με απώλεια της έκπτωσης του 5%!
Γ. Μισθωτής καταβάλει μισθώματα με καθυστέρηση, με δόσεις, σε άτακτες ημερομηνίες και ποσά, συχνά μαζί και με καταβολές κοινοχρήστων: Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές μπορεί να τα βρουν μεταξύ τους. Και σε αυτή την περίπτωση όμως, το σύστημα δεν θα μπορεί να ταυτοποιήσει τις τραπεζικές πληρωμές και ο ιδιοκτήτης θα τιμωρείται με απώλεια της έκπτωσης του -5%!
Δ. Ο μισθωτής καταβάλει κανονικά τα μισθώματα σε εξουσιοδοτημένο επαγγελματικό γραφείο είσπραξης ενοικίων ή προς επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων, ή προς το δικηγόρο, ή συγγενικό πρόσωπο του εκμισθωτή γιατί ο ίδιος είναι κάτοικος επαρχίας ή εξωτερικού: Το σύστημα και σε αυτή την περίπτωση δεν είναι σε θέση να δει τις τραπεζικές καταβολές σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη και θα τον «τιμωρήσει» με απώλεια του – 5%.
Πλήρης ψηφιοποίηση
Όπως γίνεται αντιληπτό υπάρχουν και ενστάσεις και πρακτικές δυσκολίες, σχετικά με την εφαρμογή του μέτρου. Ωστόσο, η κατεύθυνση είναι σαφής και προβλέπει ότι από τον Απρίλιο του 2026 και μετά η αγορά μισθώσεων περνάει οριστικά σε φάση πλήρους ψηφιοποίησης.
Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές που θα κινηθούν εγκαίρως –επικαιροποιώντας μισθωτήρια, δηλώνοντας IBAN στην ΑΑΔΕ, ρυθμίζοντας πάγιες εντολές πληρωμής και τηρώντας με συνέπεια τις τραπεζικές καταθέσεις–, δεν θα έχουν πρόβλημα.
Στην ουσία δηλαδή, θα διασφαλίσουν τα δικαιώματα και τις φορολογικές ελαφρύνσεις τους, ενώ όσοι δεν προσαρμοστούν θα βρεθούν αντιμέτωποι με επιβαρύνσεις.