Τέλος του μήνα η καταβολή της α’ δόσης
Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν και φέτος τη «λυπητερή» του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Αντώνης Κατωπόδης
Φοροτεχνικοί μιλώντας στον «Χτύπο» υπογράμμιζαν σε όλους τους τόνους ότι ο φετινός ΕΝΦΙΑ φέρνει ευχάριστες αλλά και δυσάρεστες εκπλήξεις για του ιδιοκτήτες. Όπως εξηγούν οι αλλαγές στα εκκαθαριστικά, τα νέα κίνητρα για ασφάλιση κατοικιών και οι επιβαρύνσεις λόγω μεταβολών στην περιουσιακή κατάσταση, αλλάζουν άρδην τα δεδομένα.
Σε κάθε περίπτωση, οι διαδικασίες εκκαθάρισης ολοκληρώθηκαν και ο συνολικός λογαριασμός είσπραξης αναμένεται να φτάσει για άλλη μια χρονιά, σχεδόν στα 2,3 δισ. ευρώ. Με βάση τον προγραμματισμό που έχει γίνει ο φόρος πρέπει να εξοφληθεί σε 12 μηνιαίες δόσεις με την πρώτη να γίνεται έως τα τέλη του μήνα και την τελευταία τον Φεβρουάριο του 2027.
Ο ΕΝΦΙΑ θα έχει και ευχάριστες και δυσάρεστες εκπλήξεις, με ότι αυτό συνεπάγεται για την τσέπη των ιδιοκτητών οι οποίοι θα κληθούν τους επόμενους 12 μήνες να καταβάλουν «χαράτσι» στο κράτος.
Ειδικότερα:
- μειωμένο ΕΝΦΙΑ θα έχουν όσοι πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα μέσα στο 2025, καθώς και όσοι πληρούν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια για έκπτωση 50% ή πλήρη απαλλαγή,
- λιγότερο ΕΝΦΙΑ θα πληρώσουν όσοι ασφάλισαν την κατοικία τους αντικειμενικής αξίας έως 500.000 ευρώ για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα.
- αμετάβλητος θα παραμείνει ο φόρος για ιδιοκτήτες που δεν είχαν καμία μεταβολή στην περιουσιακή τους κατάσταση.
Μεγάλη προσοχή
Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι δύο στους επτά ιδιοκτήτες ακινήτων αναμένεται να δουν μειώσεις στα εκκαθαριστικά τους, σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό που πάντως πρέπει να γίνει σαφές σε όλους είναι ότι και τα φετινά εκκαθαριστικά κρύβουν και εκπτώσεις και αυξήσεις και παγίδες, κάτι που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να είναι προσεκτικοί.
Οι παρεμβάσεις
Ας δούμε τις σημαντικότερες αλλαγές που έρχονται στον ΕΝΦΙΑ, καθώς τα νέα εκκαθαριστικά αναμένεται να αναρτηθούν μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο του Μαρτίου. Οι παρεμβάσεις επικεντρώνονται κυρίως σε τρεις βασικούς άξονες: τους μικρούς οικισμούς της χώρας, τα ασφαλισμένα ακίνητα και τον τρόπο αποπληρωμής του φόρου.
Ασφαλισμένα ακίνητα
Η πρώτη μεγάλη κατηγορία ελαφρύνσεων αφορά τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι φρόντισαν να ασφαλίσουν τα ακίνητα τους, προκειμένου να επωφεληθούν από την έκπτωση.
Το κράτος επιδιώκει να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να ασφαλίζουν τα σπίτια τους έναντι φυσικών καταστροφών και για τον λόγο αυτό προσφέρει σημαντικές εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ.
Η έκπτωση αφορά ακίνητα που είναι ασφαλισμένα σωρευτικά για τρεις βασικούς κινδύνους: σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα. Κατά συνέπεια όσοι διαθέτουν τέτοια ασφαλιστήρια συμβόλαια μπορούν να επωφεληθούν από μείωση στον φόρο ακινήτων.
Ειδικότερα:
Α. Για κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ, η έκπτωση φτάνει το 20%.
Β. Για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 500.000 ευρώ, η μείωση περιορίζεται στο 10%.
Το παράδειγμα που ακολουθεί αφορά σε ιδιοκτήτη διαμερίσματος αξίας 180.000 ευρώ στην περιφέρεια που πληρώνει ΕΝΦΙΑ 350 ευρώ και έχει ασφαλίσει το ακίνητο για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα. Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτες, θα δει τον φόρο του να μειώνεται κατά 20%, κάτι που σημαίνει ότι ο τελικός φόρος θα πέσει στα 280 ευρώ.
Σε μια άλλη περίπτωση, ιδιοκτήτης κατοικίας αξίας 450.000 ευρώ που πλήρωνε 900 ευρώ ΕΝΦΙΑ θα λάβει επίσης έκπτωση 20%, μειώνοντας το ποσό στα 720 ευρώ.
Για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας, για παράδειγμα μια κατοικία αξίας 650.000 ευρώ με ετήσιο φόρο 1.500 ευρώ, η έκπτωση 10% σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει περίπου 1.350 ευρώ.
Σημαντικό είναι ότι η μείωση δεν ισχύει μόνο για όσους είχαν πλήρη ασφάλιση όλο το έτος. Αυτό σημαίνει ότι εάν το ακίνητο ήταν ασφαλισμένο για τουλάχιστον τρεις μήνες μέσα στο 2025, η έκπτωση εφαρμόζεται αναλογικά. Ειδικότερα, εάν κάποιος ιδιοκτήτης είχε ασφαλίσει το σπίτι του για έξι μήνες μέσα στο 2025, τότε η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ θα είναι περίπου η μισή από την πλήρη έκπτωση.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το ενδιαφέρον για ασφάλιση κατοικιών αυξάνεται σταθερά. Την προηγούμενη χρονιά περίπου 359.494 ιδιοκτήτες έλαβαν έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ για 502.597 ασφαλισμένα ακίνητα και από αυτούς, περίπου 250.000 πέτυχαν τη μέγιστη έκπτωση 20%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών, μέχρι τον Ιούνιο του 2025 υπήρχαν σχεδόν 750.000 ασφαλιστήρια συμβόλαια κατοικιών που καλύπτουν φυσικές καταστροφές όπως σεισμό και ακραία καιρικά φαινόμενα.
Το μεγαλύτερο ποσοστό βρίσκεται στην Αττική, όπου υπάρχει περίπου το 45,8% των ασφαλισμένων κατοικιών και ακολουθούν η Κεντρική Μακεδονία (14,4%), η Πελοπόννησος (5,5%) και η Θεσσαλία (5,2%).
Η σύνδεση της ασφάλισης με φορολογικά κίνητρα θεωρείται σημαντικό εργαλείο πολιτικής, καθώς η Ελλάδα είναι μία χώρα με αυξημένο κίνδυνο σεισμών αλλά και έντονων καιρικών φαινομένων.
Με την παροχή έκπτωσης στον ΕΝΦΙΑ, η κυβέρνηση επιχειρεί:
- να μειώσει την οικονομική επιβάρυνση των πολιτών σε περίπτωση φυσικών καταστροφών και
- να περιορίσει την ανάγκη για κρατικές αποζημιώσεις.
Μικροί οικισμοί
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε μικρούς οικισμούς της χώρας. Υπολογίζεται ότι πάνω από 13.000 οικισμοί αναμένεται να επωφεληθούν από σημαντικές μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ, γεγονός που επηρεάζει περίπου ένα εκατομμύριο κύριες κατοικίες.
Ειδικότερα, για τις κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους– εκτός της περιφέρειας Αττικής – προβλέπεται μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% στα νέα εκκαθαριστικά.
Το μέτρο αφορά ακίνητα των οποίων η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ, γεγονός που σημαίνει και καταβολή λιγότερου φόρου από τους ιδιοκτήτες.
Σε ορισμένες περιοχές της χώρας το όριο πληθυσμού αυξάνεται ακόμη περισσότερο. Για παράδειγμα, σε παραμεθόριες περιοχές, καθώς και σε περιοχές όπως ο Έβρος και η Δυτική Μακεδονία, η μείωση θα ισχύει για οικισμούς έως 1.700 κατοίκους.
Κυβερνητικά στελέχη εξηγούν ότι ο στόχος του συγκεκριμένου μέτρου είναι να ενισχυθούν όλες οι περιοχές που αντιμετωπίζουν δημογραφική συρρίκνωση ή οικονομικές δυσκολίες.
Το παράδειγμα που ακολουθεί είναι ενδεικτικό και αφορά ιδιοκτήτης ο οποίος διαθέτει κύρια κατοικία 120 τετραγωνικών μέτρων σε έναν οικισμό της Ηπείρου με πληθυσμό 900 κατοίκους.
Έως τώρα πλήρωνε ΕΝΦΙΑ της τάξης των 300 ευρώ τον χρόνο, αλλά με τις αλλαγές που έγιναν ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτες θα δει τον φόρο του να μειώνεται στα 150 ευρώ με την εφαρμογή της έκπτωσης 50%.
Αντίστοιχα, ένας ιδιοκτήτης κατοικίας αξίας 200.000 ευρώ σε μικρό χωριό της Δυτικής Μακεδονίας που πλήρωνε 420 ευρώ ετησίως, θα πληρώσει πλέον περίπου 210 ευρώ.
Η σημαντικότερη αλλαγή, ωστόσο, αφορά το μέλλον του φόρου σε αυτές τις περιοχές, καθώς από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ για τις κύριες κατοικίες σε αυτούς τους μικρούς οικισμούς προβλέπεται να καταργηθεί πλήρως. Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης που σήμερα πληρώνει 200 ή 300 ευρώ ετησίως για το σπίτι του σε μια μικρή κοινότητα, μέσα στα επόμενα χρόνια θα απαλλαγεί εντελώς από αυτή την υποχρέωση.
Το μέτρο θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικό για την ενίσχυση της περιφέρειας, καθώς:
- μειώνει το φορολογικό βάρος για τους κατοίκους μικρών κοινοτήτων και λειτουργεί ως κίνητρο για τη διατήρηση ή ακόμη και την επιστροφή πληθυσμού σε αγροτικές περιοχές,
- βοηθάει και την αγορά ακινήτων σε αυτές τις περιοχές, καθώς η κατάργηση του φόρου καθιστά την κατοχή κατοικίας οικονομικά πιο συμφέρουσα.
Δόσεις, προθεσμίες
Από τη στιγμή που αναρτηθούν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ στο σύστημα της ΑΑΔΕ, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να αποφασίσουν πώς θα εξοφλήσουν τον φόρο τους.
Η διαδικασία γίνεται μέσω της πλατφόρμας myAADE, όπου ο φορολογούμενος εισέρχεται με τους προσωπικούς του κωδικούς και εντοπίζει το εκκαθαριστικό του για το έτος 2026.
Μέχρι τις 31 Μαρτίου οι φορολογούμενοι θα πρέπει να επιλέξουν τον τρόπο αποπληρωμής του φόρου, κάτι που σημαίνει ότι υπάρχουν δύο βασικές επιλογές:
- είτε η εξόφληση ολόκληρου του ποσού εφάπαξ,
- είτε η αποπληρωμή σε δόσεις.
Η πρώτη δόση θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι το τέλος Μαρτίου, ενώ συνολικά ο φόρος μπορεί να εξοφληθεί σε 12 μηνιαίες δόσεις που εκτείνονται από τον Μάρτιο του 2026 έως τον Φεβρουάριο του 2027.
Τα παράδειγμα που ακολουθούν είναι ενδεικτικά:
Εάν ένας ιδιοκτήτης έχει συνολική οφειλή ΕΝΦΙΑ 600 ευρώ, μπορεί να την πληρώσει σε 12 δόσεις των 50 ευρώ τον μήνα. Η πρώτη δόση θα πληρωθεί τον Μάρτιο και η τελευταία τον Φεβρουάριο του επόμενου έτους.
Σε μια άλλη περίπτωση, αν ο φόρος ανέρχεται στα 1.200 ευρώ, η μηνιαία δόση θα διαμορφωθεί περίπου στα 100 ευρώ.
Χωρίς έκπτωση
Αξίζει να σημειωθεί ότι σε αντίθεση με άλλες φορολογικές υποχρεώσεις, στον ΕΝΦΙΑ δεν προβλέπεται έκπτωση για όσους επιλέξουν να πληρώσουν το ποσό εφάπαξ.
Αυτό σημαίνει ότι είτε κάποιος πληρώσει όλο τον φόρο τον Μάρτιο είτε επιλέξει τις 12 δόσεις, το τελικό ποσό που θα καταβάλει παραμένει ακριβώς το ίδιο.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης με οφειλή 800 ευρώ μπορεί να πληρώσει το σύνολο τον Μάρτιο ή να επιλέξει 12 δόσεις περίπου 67 ευρώ τον μήνα, αλλά σε καμία από τις δύο περιπτώσεις δεν υπάρχει επιπλέον έκπτωση.
Προσεκτικός έλεγχος
Πριν προχωρήσουν στην πληρωμή, οι ιδιοκτήτες καλό είναι να ελέγξουν προσεκτικά τα στοιχεία του εκκαθαριστικού.
Κι αυτό γιατί πρέπει να διαπιστώσουν ότι τα ακίνητα που εμφανίζονται στο σύστημα είναι πράγματι στην κατοχή τους, ότι τα τετραγωνικά μέτρα είναι σωστά και ότι έχουν εφαρμοστεί οι εκπτώσεις που δικαιούνται.
Σε περίπτωση που εντοπιστεί κάποιο λάθος – για παράδειγμα λάθος όροφος, λάθος χρήση χώρου ή ακίνητο που έχει ήδη μεταβιβαστεί – τότε πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση Ε9 όταν ανοίξει ξανά η πλατφόρμα διορθώσεων.
Η τροποποιητική δήλωση δεν ακυρώνει το αρχικό εκκαθαριστικό, αλλά επιτρέπει τη διόρθωση του φόρου στις επόμενες δόσεις.
Για παράδειγμα, αν κάποιος πλήρωσε μεγαλύτερο φόρο λόγω λάθους στα τετραγωνικά και στη συνέχεια το διορθώσει, η ΑΑΔΕ θα επανυπολογίσει τον ΕΝΦΙΑ και θα μειώσει τις επόμενες δόσεις. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι οι φορολογούμενοι θα πληρώσουν τελικά τον σωστό φόρο, ακόμη και αν το αρχικό εκκαθαριστικό περιλαμβάνει λάθη ή ελλιπή στοιχεία.