Η παγίδα των «φεσατζήδων» και τι να κάνετε

Σε εφιάλτη έχουν εξελιχθεί τα ανείσπρακτα ενοίκια για τους χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα κινδυνεύσουν να πληρώσουν φόρο για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Οι «φεσατζήδες» ενοικιαστές ήταν και παραμένουν ένα μεγάλο πρόβλημα για όσους διαθέτουν ακίνητα, καθώς είναι ασυνεπείς στις υποχρεώσεις που έχουν αναλάβει έναντι των ενοικιαστών.
Η σημερινή κατάσταση ασφαλώς και δεν έχει σχέση με ότι συνέβαινε την περίοδο των μνημονίων, όταν εγκατέλειπαν στην κυριολεξία διαλυμένα τα σπίτια που είχαν ενοικιάσει.
Οι ιδιοκτήτες ήταν αντιμέτωποι με χάος, καθώς εκτός από την επισκευή, καλούνταν να πληρώσουν απλήρωτους λογαριασμούς, κοινόχρηστα και χρήματα στην εφορία που δεν έβαλαν ποτέ στην τσέπη τους.
Το τοπίο σήμερα είναι διαφορετικό, αλλά αποτελεί κοινό μυστικό ότι τα υψηλά ενοίκια που κυριαρχούν στην αγορά εγκυμονούν κινδύνους για τη μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτήτων.
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ενοικιαστές πληρώνουν, δύο ή και τρία ενοίκια ως προκαταβολή και στη συνέχεια τα… ίχνη τους εξαφανίζονται, ή να πληρώνουν όποτε το θυμούνται.
Με δεδομένο ότι η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη, το ερώτημα που τίθεται, είναι τι πρέπει να κάνουν για να μην βρεθούν αντιμέτωποι με εφιάλτη.

Τμηματική καταβολή
Δικηγόροι οι οποίοι ασχολούνται με τέτοιες υποθέσεις, τονίζουν ότι καλό είναι να υπάρξει ένας συμβιβασμός με τους «φεσατζήδες» ενοικιαστές, πριν προχωρήσουν στις αναγκαίες κινήσεις για να διασφαλιστούν.
Αυτό σημαίνει ότι καλό είναι να συμφωνήσουν έστω και σε μια τμηματική πληρωμή των οφειλόμενων μισθωμάτων, από το να προχωρήσουν σε μια μετωπική σύγκρουση με τους ενοικιαστές τους
Όπως εξηγούν, τα δικαστικά έξοδα είναι πολλά και παρά το γεγονός ότι θα δικαιωθούν, το βέβαιο είναι ότι θα μπουν σε μια μεγάλη περιπέτεια, με ότι αυτό συνεπάγεται για τους ίδιους και τις οικογένειες τους.
Στην περίπτωση που δεν γίνει πράξη αυτός ο συμβιβασμός, τότε αποτελεί μονόδρομο η προσφυγή στην δικαιοσύνη, με δεδομένο ότι τα περιθώρια είναι ασφυκτικά για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων.

Οι εγκύκλιοι
Με αυτό ως δεδομένο, η ΠΟΜΙΔΑ, έδωσε στη δημοσιότητα ένα χρηστικό οδηγό, με τις ισχύουσες ουσιαστικές διατάξεις και όλες τις διαδικαστικές εγκυκλίους που αφορούν στις εκμισθώσεις ακινήτων.
Οι οδηγίες που επιμελήθηκε η δικηγόρος Α.Π. και Αναπληρώτρια Γενική Γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ Βασιλική Παραδιά, αφορά τους εκμισθωτές ακινήτων, και τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν, προκειμένου να επιδιώξουν την αναβολή φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων.
Ειδικότερα, η μη πληρωμή ενοικίων και η πρακτική αδυναμία είσπραξής τους από αφερέγγυους ενοικιαστές, είναι διαχρονικό πρόβλημα των εκμισθωτών ακινήτων και ένας από τους κύριους παράγοντες της μείωσης προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση.

Πάγιο αίτημα
Η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων ήταν πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία, μετά την περιπετειώδη οριστική κατάργηση της δυνατότητας απαλλαγής λόγω εκχώρησής τους στο Δημόσιο, επανήλθε αξιώνοντας οριστική λύση του προβλήματος μέσω διαδικασίας αναβολής της φορολόγησής τους επί όσο χρόνο δεν έχουν εισπραχθεί.

Η λύση
Για να γίνει αποδεκτή η αναβολή φορολόγησής τους χωρίς τον κίνδυνο εκτεταμένης καταστρατήγησης που θα οδηγούσε σε τεράστια απώλεια φορολογικών εσόδων και κατά συνέπεια σε ανατροπή της όποιας ευνοϊκής ρύθμισης, από το ΥΠΟΙΚ κατέστη σαφές ότι δεν θα αρκούσε μια απλή υπεύθυνη δήλωση του φορολογούμενου.
Αυτό σημαίνει ότι θα έπρεπε να υπάρχει και μια οποιασδήποτε μορφής δικαστική απόφαση ή έστω προσφυγή στη δικαιοσύνη, που να αποδεικνύει την αλήθεια της δήλωσης περί μη είσπραξης των μισθωμάτων.

Η λύση που ήταν πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ η οποία έγινε αποδεκτή καθόσον ήταν και η μόνη πρακτικά δυνατή και ισχύει έκτοτε ανελλιπώς, σήμερα εφαρμόζεται ουσιαστικά και διαδικαστικά ως εξής:

1. Με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 ορίστηκε ότι: «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιουή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.»
2. Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο ΠΟΛ.1024/12.2.2016 και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017,  η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματοςέχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έστω έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).
3. Από τα παραπάνω δικαιολογητικά που κατά περίπτωση απαιτούνται, θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή στην αρμόδια φορολογική αρχή, της έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή,και υπεύθυνης δήλωσης του εκμισθωτή ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
4. Με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016 διευκρινίστηκε περαιτέρω ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνον από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους, σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του οποίου δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.
5. Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτουκαθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα, τουριστική εκμετάλλευση κλπ.). H Διοίκηση δηλαδή, χωρίς αυτό να προβλέπεται από το νόμο, και ενώ παντού η αποζημίωση χρήσης ακινήτου εξομοιώνεται φορολογικά προς μίσθωμα, περιόρισε τη δυνατότητα αυτή μόνον στα ανείσπρακτα μισθώματα ενεργών μισθώσεων, και δεν την αποδέχεται όταν αυτά έχουν το χαρακτήρα αποζημίωσης χρήσης, για το διάστημα δηλαδή μετά τη λήξη της μίσθωσης. Βαρύτατη αδικία σε βάρος πληθώρας ιδιοκτητών οι οποίοι, επειδή από την νομική οδό που επελέγη έληξε η μίσθωσή τους, υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο εισοδήματος για ποσά που αποδεδειγμένα ουδέποτε εισέπραξαν!
6. Διαδικαστικά, τώρα πλέον, μετά την κατάργηση των Δ.Ο.Υ. και την δημιουργία των ΚΕΦΟΔΕ, προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει οι ενδιαφερόμενοι,πριν από την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φόρου εισοδήματος και το αργότερο έως και την προθεσμία υποβολής της, να υποβάλουν στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ (www.aade.gr), αίτημα για δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων, μαζί με τα εξής απαιτούμενα δικαιολογητικά σε ηλεκτρονική μορφή:

-Το (συνημμένο) έντυπο υπεύθυνης δήλωσης Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή στα στοιχεία ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν για τον οποιοδήποτε λόγο είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή τότε η δήλωση θα υποβληθεί έντυπα είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή με courier ή αυτοπροσώπως στο αρμόδιο ΚΕΦΟΔΕ.

-Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Στην περίπτωση άσκησης αγωγής απαιτείται και το αποδεικτικό επίδοσής της στον εναγόμενο.

-Για πτωχευμένο μισθωτή, τον πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.

-Υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Η δήλωση στο έντυπο
Κατόπιν τούτου τα ανείσπρακτα εισοδήματα δηλώνονται στο έντυπο «ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» (Ε2) και μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.
Τα ως άνω υποβαλλόμενα δικαιολογητικά για τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα γίνονται αποδεκτά για τον δηλούντα φορολογούμενο. Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη της, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών – υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης.
Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης αναβολής φορολόγησης ανείσπρακτων μισθωμάτων χωρίς να συνυποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η φορολογική διοίκηση θα προχωρεί σε νέες εκκαθαρίσεις, μη λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα.