Η αυξημένη αξιοποίηση των γονικών παροχών και των δωρεών ακινήτων τα τελευταία χρόνια, λόγω και του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ, έχει αναδείξει ζητήματα σχετικά με τη φορολόγηση εμπράγματων δικαιωμάτων, όπως η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα.
Στις περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων, ιδιαίτερα μεταξύ γονέων και παιδιών, η πλήρης κυριότητα χωρίζεται στα δύο αυτά δικαιώματα. Η πρακτική αυτή επηρεάζει τόσο τον τρόπο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου όσο και τον χρόνο που προκύπτει η φορολογική υποχρέωση.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων επιχειρεί με νεότερες διευκρινίσεις να ξεκαθαρίσει τους κανόνες που ισχύουν για τον υπολογισμό της αξίας της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας, αλλά και να αποσαφηνίσει ποιος και πότε καλείται να πληρώσει φόρο.
Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας
Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή.
Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος, τόσο μεγαλύτερη θεωρείται η αξία της επικαρπίας. Για παράδειγμα, όταν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας αντιστοιχεί στο 80% της αξίας της πλήρους κυριότητας. Αντίθετα, για άτομα άνω των 80 ετών το ποσοστό περιορίζεται στο 10%.
Σε περιπτώσεις όπου η επικαρπία έχει συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, η αξία της υπολογίζεται σε εικοστά της πλήρους κυριότητας, δηλαδή στο 1/20 της αξίας του ακινήτου για κάθε έτος διάρκειας. Ακόμη και τμήμα έτους υπολογίζεται ως πλήρες έτος, ενώ το συνολικό ποσοστό δεν μπορεί να ξεπερνά τα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας.
Πότε προκύπτει η φορολογική υποχρέωση
Η φορολογική υποχρέωση για την επικαρπία δημιουργείται τη στιγμή που αποκτάται το δικαίωμα, δηλαδή όταν ολοκληρώνεται η μεταβίβαση μέσω γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς.
Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι ο δικαιούχος της επικαρπίας, δηλαδή το πρόσωπο που αποκτά το εμπράγματο δικαίωμα. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία της επικαρπίας και τη συγγενική σχέση με τον μεταβιβάζοντα.
Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα
Η ψιλή κυριότητα φορολογείται συνήθως όταν ενώνεται με την επικαρπία και ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα του ακινήτου.
Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο της συνένωσης των δύο δικαιωμάτων.
Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις η συνένωση γίνεται αυτοδίκαια χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση, όπως όταν ο επικαρπωτής αποβιώσει και ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί για την απόκτηση της ψιλής κυριότητας ή όταν λήξει επικαρπία ορισμένου χρόνου.
Πότε επιβάλλεται φόρος στην ψιλή κυριότητα
Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου επιβάλλεται φόρος. Αυτό συμβαίνει όταν ο κληρονόμος που αποκτά την ψιλή κυριότητα διαθέτει ήδη την επικαρπία με διαφορετικό τίτλο, όταν η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα, όταν περιέρχεται σε άλλον κληρονόμο μετά από αποποίηση ή όταν ο ψιλός κύριος ζητήσει την άμεση φορολόγησή της με σχετική δήλωση στη φορολογική διοίκηση.
Σε αυτές τις περιπτώσεις ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου και τη συγγενική σχέση των εμπλεκόμενων προσώπων.