Έρευνα ΧΤΥΠΟΥ: Έκρηξη τιμών στα πάρκινγκ

• Νέο καθεστώς για τις πιλοτές – τέλος στη «μαύρη αγορά»

Η ζήτηση για πάρκινγκ στα βόρεια προάστια εκτινάσσει τις τιμές. Την ίδια ώρα, τέλος στη «μαύρη αγορά» επιχειρεί να βάλει η Εφορία μέσω του νέου Μητρώου Ακινήτων. Έρευνα του ΧΤΥΠΟΥ καταγράφει τετραπλασιασμό τιμών από το 2019.

Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται και μαζί τους αυξάνονται και οι τιμές ενός άλλου είδους ακινήτου: αυτό των θέσεων στάθμευσης, είτε πρόκειται για κλειστούς χώρους είτε για θέσεις σε πιλωτή. Η έλλειψη παρκινγκ σε προάστια και πόλεις έχει εξελιχθεί σε μάστιγα, με τους οδηγούς να σκέφτονται διπλά και τριπλά πριν ξεκινήσουν την διαδρομή τους, ενώ η ύπαρξη εύκολης και ασφαλούς θέσης έχει μετατραπεί σε βασικό κριτήριο επιλογής προορισμού.

Σε κεντρικά σημεία και περιοχές κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς και επιχειρήσεις, ένας οδηγός μπορεί να κάνει έως και μισή ώρα για να βρει σημείο κοντά στο σπίτι του. Μέσα σε αυτό το κλίμα, δεν αποτελεί έκπληξη, ότι το πάρκινγκ έχει γίνει δυσεύρετη πολυτέλεια με τις αξίες τα τελευταία χρόνια να έχουν εκτοξευθεί όχι μόνο στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και στα Βόρεια Προάστια.

Την ίδια στιγμή, η υψηλή ζήτηση έχει οδηγήσει και στον σχηματισμό μιας «μαύρης αγοράς» αδήλωτων θέσεων στάθμευσης, που πρόσφατα μπήκαν στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ. Η ΑΑΔΕ πραγματοποιεί «σαφάρι» σε υπόγεια και πιλοτές, κάνοντας διασταυρώσεις ενόψει της ενεργοποίησης του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αφορά όχι μόνο διαμερίσματα, αλλά και αποθήκες, βοηθητικούς χώρους και παρκινγκ. Το νέο καθεστώς θα αλλάξει καθοριστικά τον φορολογικό έλεγχο των ιδιοκτητών, αφού θα ελέγχονται σε πραγματικό χρόνο, ενώ θα δοθεί μόνιμη λύση στις «σκοτεινές» συναλλαγές που αυτήν τη στιγμή αφήνουν νομικά έκθετους χιλιάδες ενοικιαστές.

Παράλληλα, ο νέος νόμος 5005/2022, λειτουργεί συνδυαστικά, καθώς τερματίζει τη νομική ασάφεια που επικρατούσε για χρόνια σχετικά με την ιδιοκτησία των θέσεων στάθμευσης σε πυλωτές, η οποία οδηγούσε σε εντάσεις μεταξύ των γειτόνων για το ποιος έχει δικαίωμα να παρκάρει, διεκδικήσεις, και νομικές διαμάχες.

Οι περιοχές που αναγράφονται στον πίνακα είναι όπως εμφανίζονται στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Να σημειωθεί ότι, καθώς έχει υπολογιστεί η μέση τιμή, σε ορισμένες περιπτώσεις υψηλές μεμονωμένες μεταβιβάσεις μπορεί να έχουν ανεβάσει σημαντικά τον μέσο όρο.

Πάρκινγκ από χρυσάφι

Τιμές ιδιωτικών θέσεων στάθμευσης στα Βόρεια Προάστια (2019–2025)

(Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων)

Αποκαλυπτική της κατάστασης που επικρατεί στην αξία των θέσεων στάθμευσης είναι η έρευνα του ΧΤΥΠΟΥ, όπως προέκυψε από τη σύγκριση των στοιχείων του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων του 2019 και του 2025. Εκρηκτικές αυξήσεις σημειώνονται σε Κηφισιά, Ηράκλειο και Χαλάνδρι, όπου οι τιμές πλέον φτάνουν ή ξεπερνούν τις 15-25 χιλ. ευρώ, ενώ, παράλληλα, αγγίζουν και τα 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ειδικότερα, η ιδιωτική θέση στάθμευσης φαίνεται να εξελίσσεται σε επενδυτικό αγαθό στα βόρεια προάστια της Αττικής, όπως έχουν αναφέρει μεσίτες στον ΧΤΥΠΟ, με τις μέσες τιμές πώλησης να έχουν αυξηθεί έως και τέσσερις φορές, σε Κηφισιά και Ηράκλειο. Στο Χαλάνδρι, το οποίο έχει εξελιχθεί σε εμπορικό «hotspot» και όπου η έλλειψη χώρων στάθμευσης είναι χρόνια, η μέση τιμή έχει αυξηθεί πάνω από 300%, με πολλές συναλλαγές να καταγράφονται κοντά στα 600 ευρώ ανά τ.μ. Αντίθετα, σε περιοχές όπως η Φιλοθέη, το Νέο Ψυχικό, η Αγία Παρασκευή και τα Βριλήσσια οι τιμές παρουσιάζουν πτώση, γεγονός που συνδέεται, σύμφωνα με επαγγελματίες της αγοράς, με τον περιορισμένο αριθμό νέων πωλήσεων και την υψηλή διαθεσιμότητα θέσεων.

Η Πεύκη και το Γαλάτσι εμφανίζουν σταθερή και ήπια ανοδική πορεία, ενώ το Ηράκλειο ξεχωρίζει για τη μεγαλύτερη τιμή ανά τετραγωνικό (1.642 €/τ.μ.), δείχνοντας μεγάλη ζήτηση για θέσεις κοντά σε κατοικίες. Η Νέα Ερυθραία και η Λυκόβρυση εμφανίζουν επίσης έντονη άνοδο, αν και με μικρότερο όγκο συναλλαγών που δεν επιτρέπει ασφαλείς συγκρίσεις.

Το ερώτημα είναι, βεβαίως, αν αυτό είναι το «ταβάνι» ή αν θα ακολουθήσουν κι άλλες αυξήσεις. Σε αρκετές παλιές πολυκατοικίες δεν είχε προβλεφθεί επαρκής χώρος για πάρκινγκ, οπότε το πρόβλημα είναι δισεπίλυτο. Ωστόσο,  σε κάποιες περιοχές που οι τιμές είναι ήδη υψηλές, η πτώση της αξίας ή η σταθεροποίηση της αγοράς μαρτυρά κορεσμό ή και καλύτερη διαχείριση του προβλήματος από τον Δήμο. Δίχως, όμως, κάποια οργανωμένη λύση στον ορίζοντα, η πορεία δεν φαίνεται να αλλάζει και η τάση στην Αττική παραμένει γενικώς αυξητική.

Πάρκινγκ πωλείται όσο μια γκαρσονιέρα στο Χαλάνδρι

Η έρευνα του ΧΤΥΠΟΥ σε διαδικτυακές πλατφόρμες αγοραπωλησιών ακινήτων είναι αποκαλυπτική της ασφυκτικής κατάστασης που επικρατεί αυτή την περίοδο με τις θέσεις στάθμευσης στα Βόρεια Προάστια.

Παραδείγματα:

• Στο κέντρο του Χαλανδρίου πάρκινγκ 12 τ.μ., πωλείται 40.000 ευρώ, δηλαδή 3.333 €/τ.μ.
• Στην Κηφισιά  πάρκινγκ 12 τ.μ.,, κοντά στο σταθμό του ηλεκτρικού, πωλείται 19.000 €, 1.583 €/τ.μ.
• Στη Μεταμόρφωση, πάρκινγκ υπογείου επιφάνειας 12,50 τ.μ., πωλείται  18.000 € , 1.440 €/τ.μ.
• Υπόγειο πάρκινγκ στη Νέα Ιωνία, 11 τ.μ., πωλείται 25.000€, 2.273 €/τ.μ.
• Στο Μαρούσι, θέση στάθμευσης 12 τ.μ , πωλείται επίσης 25.000 ευρώ.
• Στην Αγία Παρασκευή υπόγεια θέση στάθμευσης 13 τ.μ., πωλείται 23.000 €, 1.769 €/τ.μ.

Ξεκαθαρίζει το ιδιοκτησιακό στις πιλοτές

Για δεκαετίες, οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης στις πιλοτές των πολυκατοικιών αποτελούσαν «γκρίζα ζώνη», καθώς τα δικαστήρια εξέδιδαν αντικρουόμενες αποφάσεις για το αν μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες ή κοινόχρηστους χώρους. Οι συμβολαιογράφοι δεν ήξεραν πώς να τις καταχωρήσουν, και πολλοί τίτλοι ιδιοκτησίας έμεναν «στον αέρα».

Με τον νόμο 5005/2022, το ζήτημα επιλύεται οριστικά: κάθε θέση στάθμευσης συνδέεται πλέον υποχρεωτικά με ένα διαμέρισμα, είτε ως κυριότητα είτε ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Με τον τρόπο αυτό, ο νομοθέτης αποτρέπει τη δημιουργία «ορφανών» θέσεων πάρκινγκ που δεν ανήκουν σε κατοικία και εξασφαλίζει ενιαίο, σταθερό και διαφανές ιδιοκτησιακό καθεστώς για όλους τους συνιδιοκτήτες.

Οι ιδιοκτήτες πλέον μπορούν να δηλώνουν τις θέσεις στο Κτηματολόγιο και την ίδια στιγμή οι Δήμοι έχουν τρόπο να ελέγξουν την οργάνωση ή την κατανομή των θέσεων στάθμευσης, ώστε να προβούν σε κατάλληλο σχεδιασμό.

Τι αλλάζει για τις πιλοτές με τον Νόμο 5005/2022

1. Αναγνώριση εμπράγματου δικαιώματος
   Ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να μετατρέψει μονομερώς τη θέση στάθμευσης σε χώρο αποκλειστικής χρήσης, εντάσσοντάς τη επίσημα στο ποσοστό συγκυριότητας του διαμερίσματός του.
   Έτσι, η θέση παύει να θεωρείται “γκρίζος χώρος” και γίνεται νόμιμο παρακολούθημα της κατοικίας.
2.  Περιορισμός μεταβιβάσεων σε τρίτους
   Αν μια θέση στάθμευσης ανήκει σε άτομο που δεν έχει διαμέρισμα στην πολυκατοικία, πλέον δεν μπορεί να τη μεταβιβάσει ή να τη νοικιάσει ελεύθερα.
   Η μεταβίβαση επιτρέπεται μόνο σε ενοίκους ή ιδιοκτήτες της ίδιας οικοδομής, ώστε να διατηρείται η ενότητα και η λειτουργικότητα του κτηρίου.
3. Μεταβίβαση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης
   Όσοι διαθέτουν μόνο δικαίωμα χρήσης (και όχι κυριότητα) μπορούν να το μεταβιβάσουν μόνο σε ιδιοκτήτη διαμερίσματος της ίδιας πολυκατοικίας.
   Με αυτόν τον τρόπο αποτρέπεται η αυθαίρετη εκμετάλλευση κοινόχρηστων χώρων από εξωτερικούς τρίτους.

Τι προβλέπει η νέα παράγραφος 5^Α

Σύμφωνα με την παρ. 5Α του άρθρου 1 του ν. 960/1979, προστίθενται σαφείς ρυθμίσεις για τις θέσεις στην πιλοτή:

• Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου διαμερίσματος μπορεί να προχωρήσει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε η θέση στάθμευσης να θεωρείται παρακολούθημα του διαμερίσματός του.
• Οι θέσεις μπορούν να ενσωματωθούν στο ποσοστό συγκυριότητας του οικοπέδου που αντιστοιχούσε σε αυτές κατά τη σύσταση των οριζοντίων ιδιοκτησιών.
• Η τροποποίηση θεωρείται έγκυρη χωρίς την ανάγκη συμφωνίας των συνιδιοκτητών.
• Η μεταβίβαση θέσεων επιτρέπεται μόνο σε άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας, εξασφαλίζοντας δικαιοσύνη και διαφάνεια στη χρήση των χώρων στάθμευσης.

Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ η «μαύρη αγορά» των πάρκινγκ  – Απώλειες 60 εκατ. ευρώ

Η κυβέρνηση επιχειρεί να βάλει τέλος στη «μαύρη αγορά» των θέσεων στάθμευσης, όπου χιλιάδες πάρκινγκ νοικιάζονται χωρίς συμβόλαια και χωρίς να δηλώνονται στην Εφορία. Στόχος είναι να σταματήσει η απώλεια φορολογικών εσόδων, που εκτιμάται ότι μόνο στην Αττική ξεπερνά τα 60 εκατομμύρια ευρώ ετησίως, και να προστατευθούν οι ενοικιαστές που μέχρι σήμερα έμεναν χωρίς καμία νομική κάλυψη. Με το τον νόμο 5005/2022, που δημιουργεί ένα σαφές νομοθετικό πλαίσιο, και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ),  οι αρμόδιες αρχές αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να εντοπίζουν αυτόματα τις αδήλωτες μισθώσεις.

Ειδικότερα, ο νόμος 5005/2022 και το ΜΙΔΑ λειτουργούν πλέον συμπληρωματικά, δημιουργώντας ένα ενιαίο πλαίσιο για τη νομιμότητα και τη διαφάνεια στις θέσεις στάθμευσης. Ο νόμος καθορίζει σε ποιον μπορεί να μεταβιβαστεί ή να ενοικιαστεί μια θέση. Παράλληλα, το ΜΙΔΑ επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να ελέγχει αν οι δηλώσεις ιδιοκτησίας και μισθώσεων είναι σύμφωνες με το νομικό καθεστώς κάθε θέσης, εντοπίζοντας άμεσα περιπτώσεις αδήλωτων ή παράνομων μισθώσεων. Με αυτόν τον τρόπο, η πολιτεία βάζει τέλος στο καθεστώς ανομίας που επικρατούσε για δεκαετίες στις πιλοτές, διασφαλίζοντας ίση μεταχείριση και φορολογική διαφάνεια.

Όσοι εντοπιστούν να νοικιάζουν θέσεις στάθμευσης «μαύρα» κινδυνεύουν με πρόστιμα από 100 έως 500 ευρώ, αναδρομικούς φόρους και προσαυξήσεις, καθώς η Εφορία διαθέτει πλέον εργαλεία για «real time» διασταυρώσεις. Για τους ενοικιαστές, η ζημιά είναι κυρίως πρακτική: χωρίς μισθωτήριο δεν έχουν καμία νομική προστασία για το όχημά τους, κινδυνεύουν να χάσουν τον χώρο ανά πάσα στιγμή και δεν μπορούν να αποδείξουν τα χρήματα που κατέβαλαν. Μόνη ασφαλής λύση είναι η πληρωμή μέσω τραπέζης και η τήρηση αποδείξεων.

Το ποσό φοροδιαφυγής, που  ξεπερνά τα 60 εκατομμύρια ευρώ το έτος, μπορεί να φαντάζει αστρονομικό, ωστόσο εξηγείται, καθώς, εφόσον οι αξίες των θέσεων στάθμευσης εκτοξεύθηκαν, πολλοί άρχισαν να πουλούν ή να νοικιάζουν πάρκινγκ με συμφωνίες «κάτω από το τραπέζι». Επίσης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν ήταν ξεκάθαρο, ωθώντας τους πολίτες να διεκδικούν ξένες θέσεις – ιδίως τη στιγμή που κάποιες πολυκατοικίες έχουν περισσότερα αυτοκίνητα από θέσεις –  με αποτέλεσμα να προκύπτουν καβγάδες, αυθαιρεσίες και προσφυγές στα δικαστήρια.