-
Ποια περιοχή στα Βόρεια Προάστια είχε τη χαμηλότερη απόδοση στην Αττική το 2025
-
Τι είναι το «Θερμόμετρο Ακινήτων»;
-
Πότε συμφέρει η αγορά και πότε η ενοικίαση
Αικατερίνη Στάμου
Αν κάποιος θέλει να κατοικήσει στο σπίτι του, τότε δεν τον ενδιαφέρει η απόδοση του ενοικίου. Αν όμως αγοράζει ένα σπίτι για να το διαθέσει προς ενοικίαση, τότε έχει σημασία να ξέρει τι απόδοση μπορεί να περιμένει.
Ένας νέος δείκτης του Spitogatos αποκαλύπτει ότι περιοχές της Αττικής με πολύ διαφορετικές τιμές κατοικιών εμφανίζουν σχεδόν την ίδια επενδυτική απόδοση.
Για παράδειγμα για την αγορά μιας κατοικίας απαιτούνται:
- περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα,
- 335 στην Πετρούπολη και
- 332 στη Δραπετσώνα,
Το εντυπωσιακό είναι ότι περιοχές που θεωρούνται «φθηνές» (Δραπετσώνα) δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν, αλλά εμφανίζουν πλέον παρόμοια επενδυτική απόδοση με τις ακριβές (Γλυφάδα). Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές.
Στην Ελλάδα, άλλωστε, παρατηρείται το φαινόμενο ότι από τη μία υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή υποαξιοποιημένα, είτε λόγω παλαιότητας και υψηλού κόστους ανακαίνισης.
Από την άλλη όμως η χώρα βιώνει:
- την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- τη συσσώρευση ακινήτων σε επενδυτικά σχήματα,
- την περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα προηγούμενων ετών.
Τι είναι το «Θερμόμετρο Ακινήτων» και πώς λειτουργεί
To «Θερμόμετρο Ακινήτων» είναι ένα εργαλείο που δείχνει πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου σε κάθε περιοχή και βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών.
Ο διευθύνων σύμβουλος Ηλίας Παπαγεωργιάδης εξήγησε το σκεπτικό που οδήγησε στην δημιουργία αυτού του νέου δείκτη: «Φτιάξαμε έναν απλό και κατανοητό δείκτη, που βασίζεται στα εξής δεδομένα:
- Μέση τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή
- Μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή
- Με πόσα ενοίκια μπορώ να το αγοράσω;
Αν π.χ. χρειάζομαι 200 ενοίκια για να αγοράσω στη Χ περιοχή, σημαίνει ότι η απόδοσή του είναι καλύτερη από την Ψ περιοχή, όπου για να αγοράσω ένα αντίστοιχο σπίτι η απόδοση είναι 300 ενοίκια.
Όσο περισσότερα τα ενοίκια, τόσο χαμηλότερη η απόδοση της επένδυσης.
Όσο πιο πολλά ενοίκια απαιτούνται για να αγοράσουμε ένα σπίτι κάπου, τόσο πιο «ψηλά» είναι το «Θερμόμετρο» σε αυτή την περιοχή. Όσο λιγότερα τα ενοίκια, τόσο «χαμηλά» βρίσκεται.
Σε πρώτη ανάγνωση, περιμένουμε στις περιζήτητες περιοχές οι αποδόσεις να είναι χαμηλές και στις υπόλοιπες περιοχές οι αποδόσεις να είναι υψηλές. Το «Θερμόμετρο» μας απέδειξε πως αυτό δεν ισχύει.
Ενδεικτικά, η χαμηλότερη απόδοση το 2025 καταγράφεται στο Ιστορικό Κέντρο (317 ενοίκια), στον Παπάγου (459), στην Αργυρούπολη (387), στην Πετρούπολη (335), στον Γέρακα (331), στο Νέο Φάληρο (284), στη Δραπετσώνα (332) και στη Σαρωνίδα (333).
Οδηγός ερμηνείας: Πότε συμφέρει η αγορά και πότε το ενοίκιο
Ως γενικός κανόνας, μια ισορροπημένη αγορά κυμαίνεται μεταξύ ενοικίων 180 και 240 μηνών (15-20 έτη). Ωστόσο, βεβαίως, παρουσιάζονται αποκλίσεις αναλόγως της τοποθεσίας και των συνθηκών της αγοράς. Γενικώς, κάτω από 180 μήνες η αγορά θεωρείται συμφέρουσα, ενώ για πάνω από 252 ενοίκια (21+ χρόνια) η ενοικίαση είναι προτιμότερη, καθώς οι τιμές πώλησης είναι δυσανάλογα υψηλές.
- Αν ένα σπίτι κοστίζει 100.000 ευρώ και το νοικιάζουμε 5.000 ευρώ το χρόνο, η απόδοση είναι 5%.
- Σε ενοίκια, αυτό το σπίτι χρειάζεται 20 χρόνια (100.000 / 5.000 = 20)
Ενδεικτικά, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, ο δείκτης βρίσκεται σε πολύ υψηλά επίπεδα, καθώς απαιτούνται περίπου 342 μηνιαία ενοίκια για την αγορά μιας κατοικίας.
Η ακτινογραφία της Αττικής: Η πορεία της αγοράς 2019 – 2025
Ο CEO του Spitogatos εξήγησε και ένα ακόμη στοιχείο που έχει σημασία:
«Αν εξετάζαμε μόνο τα στοιχεία του 2025, θα βλέπαμε απλώς το “Θερμόμετρο” κάθε περιοχής σήμερα. Ωστόσο, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την πορεία της αγοράς από το 2019, την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία, μέχρι σήμερα. Με αυτή τη ματιά μπορέσαμε να εντοπίσουμε περιοχές που κινήθηκαν ταχύτερα από άλλες: σε ορισμένες οι τιμές ενοικίων αυξήθηκαν σχεδόν παράλληλα με τις τιμές πώλησης, ενώ σε άλλες οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σημαντικά περισσότερο από τα ενοίκια».
Συμπλήρωσε με ένα παράδειγμα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης:
- «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 Ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 Ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια.
- Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 Ευρώ και η τιμή πώλησής του 120.000, η απόδοση είναι η ίδια, πάλι 200 ενοίκια.
- Αν όμως το ενοίκιο είναι 600 και η τιμή ανέβηκε στα 240.000 Ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, «ανέβηκε η θερμοκρασία» στην περιοχή».
Αναλυτικά στοιχεία ανά περιοχή: Πού «έβρασε» το θερμόμετρο
Ο CEO του Spitogatos, Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επισημαίνει ότι από το 2019 έως σήμερα, οι τιμές πώλησης στην πλειονότητα των περιοχών αυξήθηκαν πολύ ταχύτερα από τα ενοίκια. Αυτό «ανέβασε τη θερμοκρασία» και μείωσε την απόδοση για τους επενδυτές
Η χαμηλότερη απόδοση στην Αττική για το 2025 καταγράφεται σε μια περιοχή στα Βόρεια της Αττικής και συγκεκρίμενα στην περιοχή του Παπάγου, με 459 (!) ενοίκια.
Ωστόσο, στα Βόρεια Προάστια γενικώς οι τιμές πώλησης κινήθηκαν περίπου στο ίδιο ύψος με αυτές των ενοικίων.
2019: 271 ενοίκια
2025: 288 ενοίκια
Τα σημαντικότερα αποτελέσματα για τις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής ήταν τα εξής (μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά μέσης κατοικίας στην περιοχή):
Κέντρο Αθήνας:
- 2019: 161 ενοίκια
- 2025: 212 ενοίκια
= Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Ιστορικό Κέντρο, με 317 ενοίκια
Νότια Προάστια:
- 2019: 241 ενοίκια
- 2025: 311 ενοίκια
= Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Αργυρούπολη (!), με 387 ενοίκια
Δυτικά Προάστια:
- 2019: 202 ενοίκια
- 2025: 238 ενοίκια
= Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Πετρούπολη, με 335 ενοίκια
Ανατολικά Προάστια:
- 2019: 250 ενοίκια
- 2025: 256 ενοίκια
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Γέρακας, με 331 ενοίκια
Πειραιάς:
- 2019: 184 ενοίκια
- 2025: 242 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Νέο Φάληρο, με 284 ενοίκια
Προάστια Πειραιά:
- 2019: 181 ενοίκια
- 2025: 241 ενοίκια
= Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Δραπετσώνα, με 332 ενοίκια
Υπόλοιπο Αττικής:
- 2019: 246 ενοίκια
- 2025: 221 ενοίκια
* = Οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των πωλήσεων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Σαρωνίδα, με 333 ενοίκια.
Συμπεράσματα: Γιατί οι «φθηνές» περιοχές δεν είναι πάντα ευκαιρίες
Η σύγκριση της περιόδου από το 2019 έως το 2025 αποκαλύπτει ότι σε πολλές περιοχές της Αττικής οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν με ταχύτερο ρυθμό από τα ενοίκια, μειώνοντας την απόδοση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του «Θερμομέτρου», το ποσό της επένδυσης για αγορά αυξήθηκε, χωρίς να αυξηθεί το κέρδος από τα ενοίκια. Ο μέσος αριθμός ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας αυξήθηκε σε όλες σχεδόν τις περιοχές της Αττικής.
Στο Κέντρο της Αθήνας, από εκεί που το 2019 χρειαζόμασταν 161 ενοίκια, το 2025 φτάσαμε στα 212 για απόσβεση. Αντίστοιχα στα Νότια Προάστια, η απόδοση υποχώρησε σημαντικά, με τον δείκτη να ανεβαίνει από τα 241 στα 311 ενοίκια.
Με δείκτες που ξεπερνούν κατά πολύ το όριο των 252 μηνών (21 έτη) στις περισσότερες περιοχές, η ενοικίαση παραμένει, μαθηματικά, πιο συμφέρουσα επιλογή για τον μέσο κάτοικο σε σύγκριση με την αγορά στην τρέχουσα συγκυρία.
Για έναν επενδυτή, η «θερμοκρασία» της αγοράς είναι πλέον υψηλή σε πολλές περιοχές της Αττικής. Η χαμηλή απόδοση (π.χ. Παπάγου με 459 ενοίκια) δείχνει ότι η ανάκτηση του κεφαλαίου μέσω ενοικίων απαιτεί πλέον πολύ μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα,καθιστώντας την επιλογή συγκεκριμένων ακινήτων πιο ριψοκίνδυνη από ποτέ.