Τέλος εποχής στο νόμο Κατσέλη
Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην προστασία της πρώτης κατοικίας με ότι αυτό συνεπάγεται για τους ευάλωτους δανειολήπτες, οι οποίοι δεν μπορούν να αποπληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους.
Αντώνης Κατωπόδης
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι για περισσότερα από δέκα χρόνια και ιδίως στην περίοδο των μνημονίων, ο νόμος Κατσέλη ήταν το βασικό θεσμικό «καταφύγιο» χιλιάδων υπερχρεωμένων νοικοκυριών στην Ελλάδα.
Ήταν η περίοδος της βαθιάς οικονομικής κρίσης, της μαζικής ανεργίας αλλά και της κατακόρυφης μείωσης εισοδημάτων, όπου η μεγάλη πλειονότητα των δανειοληπτών έβλεπε τη θηλιά να σφίγγει όλο και περισσότερο γύρω από το λαιμό της.
Ο νόμος Κατσέλη, λειτούργησε ως ανάχωμα απέναντι στους πλειστηριασμούς, καθώς προσέφερε δικαστική προστασία της πρώτης κατοικίας και έδωσε τη δυνατότητα ρύθμισης οφειλών με βάση τις πραγματικές αντοχές των δανειοληπτών.
Η κεντρική ιδέα του νόμου, ήταν πως η κατοχή της ιδιοκτησίας αποτελεί μια από τις πλέον αδιαπραγμάτευτες κοινωνικές αξίες και κατά συνέπεια, η απώλειά της συνδεόταν με κοινωνικό αποκλεισμό.
Το τοπίο όμως πλέον είναι διαφορετικό, καθώς η χώρα έχει αρχίσει να επιστρέφει στην κανονικότητα, κάτι που σημαίνει ότι και η ανεργία έχει υποχωρήσει και τα εισοδήματα έχουν αυξηθεί.
Ουδείς επίσης ξεχνά ότι ο νόμος Κατσέλη λειτούργησε σε αρκετές περιπτώσεις και ως «καταφύγιο» για τους λεγόμενους στρατηγικούς κακοπληρωτές, αυτούς δηλαδή που ενώ είχαν δεν πλήρωναν τις υποχρεώσεις τους.
Αλλαγή φιλοσοφίας
Κυβερνητικά στελέχη υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους, ότι ήταν αδήριτη ανάγκη η μετάβαση σε ένα νέο σύστημα, το οποίο θα είχε ως στόχο την προστασία όσων πραγματικά είχαν ανάγκη.
Όπως εξηγούν αυτός ήταν και ο λόγος για τον οποίο η κυβέρνηση προχώρησε στη σταδιακή κατάργηση του νόμου Κατσέλη και στη μετάβαση στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Ο νέος αυτός φορέας σηματοδοτεί στην ουσία μια βαθιά αλλαγή φιλοσοφίας, που δεν συνδέεται με την προστασία της ιδιοκτησίας, αλλά με την προστασία της α’ κατοικίας, στην οποία διαμένουν δανειολήπτες.
Με βάση αυτή τη νέα φιλοσοφία, το κράτος δεν εγγυάται πλέον ότι ο ευάλωτος πολίτης θα παραμείνει ιδιοκτήτης του σπιτιού του, αλλά ότι δεν θα βρεθεί άστεγος, αλλά, υπό αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις.
Κυβερνητικά στελέχη, σημειώνουν ότι η συγκεκριμένη, αλλαγή δεν είναι απλώς τεχνική ή νομική, αλλά κοινωνική, οικονομική και πολιτική και συνδέεται με το νέο οικονομικό περιβάλλον της χώρας.
Επί της ουσίας:
Α. Ο ευάλωτος δανειολήπτης καλείται να αποδεχθεί την απώλεια της κυριότητας της πρώτης κατοικίας του, προκειμένου να εξασφαλίσει τη συνέχιση της διαμονής του σε αυτήν, ως ενοικιαστής πλέον.
Β. Το κράτος παρεμβαίνει όχι μέσω των δικαστηρίων, αλλά μέσω της επιδότησης του ενοικίου.
Γ. Τον κεντρικό ρόλο στη διαχείριση της κατοικίας αναλαμβάνουν ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια.
Νέα ισορροπία
Όπως γίνεται αντιληπτό, στόχος του νέου μοντέλου είναι να ισορροπήσει μεταξύ της δημοσιονομικής πειθαρχίας και της ανάγκης μείωσης των «κόκκινων» δανείων και την κοινωνική προστασία των πιο αδύναμων.
Από την άλλη όμως είναι κάτι παραπάνω από σαφές, ότι η λύση που έχει επιλεγεί προκαλεί σοβαρά ερωτήματα, που σχετίζονται κατά κύριο λόγο, με το πόσο βιώσιμη είναι η λύση της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Ερώτημα είναι επίσης το πραγματικό κόστος για τον ευάλωτο οφειλέτη και κυρίως εάν η φιλοσοφία του νέου μοντέλου θα οδηγήσει στην προστασία της α’ κατοικίας ή στην ελεγχόμενη απώλεια της ιδιοκτησία;
Η μεγάλη αλλαγή
Με βάση αυτά τα δεδομένα, ο «Χτύπος» θα επιχειρήσει να δώσει απαντήσεις σε μια σειρά από κρίσιμα ερωτήματα, τα οποία απασχολούν χιλιάδες δανειολήπτες, που θα πρέπει να βιώσουν τη νέα πραγματικότητα.
Η πιο καθοριστική αλλαγή σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, που ήταν σημείο αναφοράς για τη μεγάλη πλειονότητα των δανειοληπτών, είναι η οριστική κατάργηση της δικαστικής προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Ο νόμος Κατσέλη στηριζόταν στην προσφυγή του οφειλέτη στο δικαστήριο, το οποίο αξιολογούσε την οικονομική του κατάσταση, ανέστελλε πλειστηριασμούς και προχωρούσε σε μακροχρόνιες ρυθμίσεις χρεών.
Η διαδικασία ήταν στις περισσότερες των περιπτώσεων χρονοβόρα, αλλά το βασικό της στοιχεία ήταν ότι παρείχε ένα ισχυρό αίσθημα ασφάλειας, καθώς η τελική κρίση ανήκε στο δικαστήριο.
Με βάση το νέο πλαίσιο, η προστασία παύει να είναι δικαστική και γίνεται πλέον διοικητική, κάτι που στην ουσία σημαίνει ότι δεν υπάρχουν δίκες, αναστολές ή προσωρινές διαταγές. Στην ουσία δηλαδή, ο οφειλέτης είτε πληροί τα κριτήρια «ευαλωτότητας» και εντάσσεται στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, είτε μένει εκτός προστασίας.
Η μετάβαση αυτή ναι μεν μπορεί να επιταχύνει τις διαδικασίες, αλλά από την άλλη περιορίζει δραστικά τα περιθώρια εξατομικευμένης κρίσης και το παράδειγμα που ακολουθεί είναι χαρακτηριστικό. Ένας χαμηλοσυνταξιούχος που παλαιότερα μπορούσε να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει χαμηλή δόση με μακροχρόνιο ορίζοντα, σήμερα δεν έχει τέτοια δυνατότητα.
Στην περίπτωση κατά την οποία δεν χαρακτηριστεί ως «ευάλωτος» βάσει των συγκεκριμένων ορίων εισοδήματος και περιουσίας, κινδυνεύει άμεσα με απώλεια της κατοικίας του μέσω πλειστηριασμού.
Ο νόμος Κατσέλη προστάτευε την ιδιοκτησία ως βασικό κοινωνικό δικαίωμα, αλλά το νέο σύστημα αντιμετωπίζει την κατοικία περισσότερο ως οικονομικό αγαθό, ενταγμένο σε έναν μηχανισμό αγοράς, με τον οφειλέτη να μετατρέπεται σε μισθωτή.
Λειτουργία Φορέα
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων αποτελεί τον πυρήνα του νέου συστήματος προστασίας, που αλλάζει άρδην τα δεδομένα που ξέραμε έως τώρα για όσους έχουν οφειλές από δάνεια.
Πρόκειται για έναν μηχανισμό που χρηματοδοτείται και λειτουργεί μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων, με τη συμμετοχή του Δημοσίου σε εποπτικό και υποστηρικτικό ρόλο. Πρακτικά αυτό σημαίνει, ότι ο νέος φορέας έχει τη δυνατότητα να αγοράζει την πρώτη κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη στην εμπορική της αξία και στη συνέχεια τη μισθώνει πίσω στον ίδιο.
Η μίσθωση έχει διάρκεια 12 έτη και κατά τη διάρκειά της ο ενοικιαστής καταβάλλει μηνιαίο μίσθωμα, μέρος του οποίου επιδοτείται από το κράτος. Με αυτόν τον τρόπο, το Δημόσιο δεν επιδοτεί πλέον δάνεια, αλλά ενοίκια, μεταφέροντας το βάρος από το χρηματοπιστωτικό σύστημα στην αγορά ακινήτων και το παράδειγμα που ακολουθεί είναι χαρακτηριστικό.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι μια τετραμελής οικογένεια έχει ετήσιο εισόδημα 15.000 ευρώ και κύρια κατοικία αξίας 120.000 ευρώ, που αδυνατεί να εξυπηρετήσει το στεγαστικό της δάνειο. Ο φορέας αγοράζει το ακίνητο, διαγράφεται το σχετικό χρέος και η οικογένεια παραμένει στο σπίτι πληρώνοντας ενοίκιο, π.χ. 450 ευρώ τον μήνα, εκ των οποίων τα 200 ευρώ καλύπτονται από κρατική επιδότηση.
Η μεγάλη διαφορά σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς είναι ότι ο νέος φορέας λειτουργεί με επενδυτική λογική, καθώς στοχεύει σε απόδοση μέσω των ενοικίων και της μελλοντικής αξίας του ακινήτου.
Όπως γίνεται αντιληπτό, προκύπτει έντονος προβληματισμός σχετικά με το εάν τα συμφέροντα των ευάλωτων ενοικιαστών μπορούν να συνυπάρξουν αρμονικά με τα συμφέροντα των επενδυτών.
Απώλεια ιδιοκτησίας
Η αλλαγή φιλοσοφίας, καθώς το νέο καθεστώς οδηγεί σε απώλεια της ιδιοκτησίας αποτελεί το πιο δύσκολο στοιχείο της νέας πραγματικότητας, που φέρνει τα πάνω κάτω στην ψυχολογία των δανειοληπτών.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι για τα νοικοκυριά, η πρώτη κατοικία δεν είναι απλώς ένα περιουσιακό στοιχείο, αλλά σύμβολο ασφάλειας, οικογενειακής συνέχειας και κοινωνικής σταθερότητας.
Με βάση το νέο πλαίσιο, ο ευάλωτος οφειλέτης:
- καλείται να αποδεχθεί ότι το σπίτι του δεν του ανήκει πλέον,
- δεν μπορεί να το μεταβιβάσει στα παιδιά του, να το αξιοποιήσει οικονομικά ή να το χρησιμοποιήσει ως εγγύηση,
- η παραμονή του στο ακίνητο εξαρτάται από την τήρηση των όρων της μίσθωσης.
Ας δούμε το παράδειγμα ενός άνεργου που χάνει την ιδιοκτησία του σπιτιού του, αλλά παραμένει σε αυτό ως ενοικιαστής, για να γίνει αντιληπτό τι συμβαίνει.
Ο συγκεκριμένος δανειολήπτης προστατεύεται βραχυπρόθεσμα από την αστεγία, αλλά αν στο μέλλον δεν μπορεί να πληρώσει το ενοίκιο – ακόμη και με επιδότηση – κινδυνεύει με έξωση, χωρίς τα «όπλα» της δικαστικής προστασίας του παρελθόντος.
Από την άλλη πλευρά, το νέο σύστημα παρέχει ένα καθαρό πλεονέκτημα που είναι η πλήρης απαλλαγή από το χρέος που συνδεόταν με το ακίνητο. Ο οφειλέτης δηλαδή, ξεκινά χωρίς βάρη, γεγονός που μπορεί να λειτουργήσει ως δεύτερη ευκαιρία, εφόσον η οικονομική του κατάσταση βελτιωθεί.
Η επαναγορά
Θεωρητικά, το νέο πλαίσιο προβλέπει τη δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας είτε στο τέλος της 12ετούς μίσθωσης είτε και νωρίτερα. Στην πράξη, όμως, η δυνατότητα αυτή εξαρτάται αποκλειστικά από την οικονομική ανάκαμψη του ενοικιαστή και από τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι:
- Η επαναγορά γίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου τη χρονική στιγμή της αγοράς, όχι στην αρχική αξία.
- Εάν οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί, το κόστος μπορεί να είναι απαγορευτικό για έναν πρώην ευάλωτο οφειλέτη.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι ένα διαμέρισμα που μεταβιβάστηκε στον φορέα έναντι 100.000 ευρώ, μετά από 12 χρόνια μπορεί να αξίζει 160.000 ευρώ.
Σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής που θα θελήσει να το επαναγοράσει θα πρέπει να εξασφαλίσει χρηματοδότηση για το νέο αυτό ποσό, χωρίς να είναι βέβαιο ότι οι τράπεζες θα τον θεωρήσουν αξιόχρεο.
Κατά συνέπεια, ενώ η επαναγορά παρουσιάζεται ως δικλείδα ασφαλείας, στην πράξη αφορά περιορισμένο αριθμό περιπτώσεων, κυρίως όσους καταφέρουν μια ουσιαστική οικονομική επανεκκίνηση.
Αβεβαιότητα
Με βάση αυτά τα δεδομένα, γίνεται αντιληπτό ότι η πρώτη κατοικία παύει να προστατεύεται ως ιδιοκτησία όπως συνέβαινε στο παρελθόν, και προστατεύεται πλέον ως δικαίωμα διαμονής, υπό όρους.
Αυτό σημαίνει ότι για τα ευάλωτα νοικοκυριά, το νέο σύστημα προσφέρει μια λύση ανάγκης, κάτι που σημαίνει και μεγάλη αβεβαιότητα.
Το ερώτημα που μένει να απαντηθεί είναι εάν το κράτος θα μπορέσει να διασφαλίσει ότι η προστασία της πρώτης κατοικίας, δεν θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια παγίδα μίσθωσης χωρίς διέξοδο.