Η αυγή του 2026 βρίσκει την ελληνική αγορά ακινήτων στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου, καθώς η κατοικία –είτε ως βασική κοινωνική ανάγκη είτε ως επενδυτικό προϊόν– επηρεάζει άμεσα το διαθέσιμο εισόδημα, τον οικογενειακό προγραμματισμό και την ποιότητα ζωής των νοικοκυριών. Την ίδια στιγμή, λειτουργεί ως κρίσιμος δείκτης για τη συνολική πορεία της οικονομίας, σε ένα περιβάλλον αυξημένων τιμών, περιορισμένης προσφοράς και έντονων πιέσεων στη στεγαστική προσιτότητα.
ΤτΕ: Συνεχίζεται η άνοδος τιμών, αλλά με επιβράδυνση
Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2025 η αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές, κυρίως στους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, ωστόσο η προσφορά νέων ακινήτων παρέμεινε περιορισμένη, εξαιτίας του αυξημένου κόστους κατασκευής και εκκρεμοτήτων στο ρυθμιστικό πλαίσιο.
Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ετήσια βάση, έναντι 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024, επιβεβαιώνοντας τάση επιβράδυνσης. Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν περισσότερο (7,7%) σε σχέση με τα νέα (7,3%).
Μεγάλες γεωγραφικές διαφοροποιήσεις
Σε επίπεδο περιοχών, υψηλότερους ρυθμούς ανόδου κατέγραψαν η Θεσσαλονίκη (9,7%), οι άλλες μεγάλες πόλεις (8,5%) και οι λοιπές περιοχές της χώρας (8,9%), ενώ η Αθήνα εμφάνισε ηπιότερο ρυθμό αύξησης, στο 6,1%. Παράλληλα, καταγράφονται μικτές τάσεις στο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, με ελαφρά συγκράτηση σε σχέση με το 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία της Golden Visa και των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα.
Στεγαστική προσιτότητα και κυβερνητικές παρεμβάσεις
Η ΤτΕ δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας, το οποίο επιβαρύνεται τόσο από την άνοδο των τιμών αγοράς όσο και από τις αυξήσεις στα μισθώματα, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την αντιμετώπιση του προβλήματος, η πολιτεία έχει υλοποιήσει ή εξαγγείλει παρεμβάσεις όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», την επιδότηση ενοικίου, τη μείωση φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.
Η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του 2025 και θα εξειδικευθεί εντός του 2026 στοχεύει και στη στήριξη της προσφοράς, με έμφαση στην οικιστική αξιοποίηση ανενεργών επαγγελματικών ακινήτων και στην αναβάθμιση παλαιών κατοικιών. Ωστόσο, η ΤτΕ επισημαίνει ότι αρκετές παρεμβάσεις έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, είτε επειδή ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση είτε επειδή απαιτούν μακρό χρόνο υλοποίησης.
Οικοδομή και στεγαστικά δάνεια: Αντίρροπες τάσεις
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες παρουσίασε υποχώρηση την περίοδο Ιανουαρίου–Αυγούστου 2025, με μείωση τόσο στον αριθμό νέων αδειών όσο και στον δομήσιμο όγκο (-24,5% και -25,6%). Το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%).
Στον αντίποδα, το πρώτο δεκάμηνο του 2025 σημειώθηκε ισχυρή αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων (45,8% σε ετήσια βάση), αν και η συνολική τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει χαμηλή. Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέγραψαν άνοδο 14,5% στο εννεάμηνο (2,8% του ΑΕΠ), δείχνοντας ότι η αγορά εξακολουθεί να διατηρεί αναπτυξιακή δυναμική.
Επαγγελματικά ακίνητα: Ήπια επιβράδυνση
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, οι τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών παρουσίασαν επιβράδυνση το πρώτο εξάμηνο του 2025, με αυξήσεις 0,5% και 1,1% αντίστοιχα σε επίπεδο χώρας. Στην Αθήνα οι ρυθμοί ήταν ελαφρώς υψηλότεροι, ενώ μικρές αυξήσεις καταγράφηκαν και στα μισθώματα.
Κατασκευαστικός κλάδος: Ανάπτυξη με προκλήσεις
Ο κατασκευαστικός κλάδος αποκτά καθοριστικό ρόλο στη νέα ισορροπία της αγοράς ακινήτων. Η αξία παραγωγής αυξήθηκε από 7,1 δισ. ευρώ το 2020 σε 15,7 δισ. ευρώ το 2024, με περίπου 6,15 δισ. ευρώ να κατευθύνονται στην κατοικία. Παρά τη θετική εικόνα, η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει το χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ στην ΕΕ (6%, έναντι 10,9% του μέσου όρου).
Ιδιαίτερη αβεβαιότητα δημιούργησε το θεσμικό πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, καθώς οι εξελίξεις μετά την απόφαση του ΣτΕ οδήγησαν σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 51% το πρώτο τρίμηνο του 2025, με επιπτώσεις που αναμένεται να αποτυπωθούν κυρίως μέσα στο 2026.
Προοπτικές έως το 2030
Οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι το 2026 η αξία παραγωγής έργων υποδομών και κατοικιών μπορεί να φτάσει τα 18,8 δισ. ευρώ, περίπου 20% υψηλότερα από το 2024. Για την περίοδο 2027–2030 έχουν δρομολογηθεί ή ωριμάζουν έργα άνω των 10 δισ. ευρώ, μέσω δημοπρατήσεων και ΣΔΙΤ.
Όπως επισημαίνεται, στη μετα–Ταμείο Ανάκαμψης εποχή, το ζητούμενο είναι η δημιουργία βιώσιμων υπεραξιών, με έμφαση στην καινοτομία, τη θεσμική σταθερότητα και την ενσωμάτωση του κλιματικού κινδύνου στον σχεδιασμό υποδομών. Η αγορά ακινήτων και ο κατασκευαστικός κλάδος καλούνται να ισορροπήσουν ανάμεσα στην ανάπτυξη, την κοινωνική συνοχή και την ανθεκτικότητα απέναντι στις νέες προκλήσεις.