Η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα εισέρχεται στο 2026 με έντονες προσδοκίες για νέες αυξήσεις τιμών, ενώ επανέρχεται στο προσκήνιο το ερώτημα για το ποια επενδυτική επιλογή είναι πιο συμφέρουσα: τα νεόδμητα ακίνητα ή τα υφιστάμενα πολυτελή σπίτια.
Σύμφωνα με την διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, οι τιμές των νεόδμητων πολυτελών κατοικιών έχουν σημειώσει σημαντική σωρευτική άνοδο την τελευταία διετία, ξεπερνώντας τη γενική πορεία της αγοράς κατοικίας. Η τάση αυτή αποδίδεται τόσο στην αύξηση του κόστους κατασκευής όσο και στη στροφή της ζήτησης προς κατοικίες υψηλών σύγχρονων προδιαγραφών.
Η περιορισμένη προσφορά ανεβάζει τις τιμές
Παράλληλα, σημαντικό ρόλο στην άνοδο των τιμών παίζει η περιορισμένη οικοδόμηση νέων κατοικιών.
Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ), οι οικοδομικές άδειες στην Αττική εμφανίζουν μείωση περίπου 23,4% στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2025, καθώς εκδόθηκαν 7.053 άδειες έναντι 9.210 την αντίστοιχη περίοδο του 2024.
Η εξέλιξη αυτή περιορίζει σημαντικά τις διαθέσιμες επιλογές για τους αγοραστές και διατηρεί ισχυρή πίεση στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων.
Η διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και υφιστάμενων
Στην πράξη, τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα εμφανίζονται στην αγορά με αισθητά χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τα νεόδμητα, με τη διαφορά συχνά να ξεπερνά το 20%.
Όπως σημειώνει η Κορίνα Σαΐα, σε περιοχές όπως η Βούλα οι τιμές για υπάρχουσες πολυτελείς κατοικίες κυμαίνονται περίπου από 6.000 έως 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα νεόδμητα έργα στην ίδια περιοχή ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ωστόσο, η σύγκριση δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
Το πραγματικό κόστος αγοράς
Η απόκτηση ενός παλαιότερου πολυτελούς ακινήτου συχνά συνεπάγεται σημαντικά κόστη ανακαίνισης. Οι εργασίες υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα ξεπερνούν πλέον τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι ειδικοί προτείνουν να προβλέπεται επιπλέον αποθεματικό 15% έως 20% για απρόβλεπτες εργασίες.
Σε πολλές περιπτώσεις, το τελικό κόστος μπορεί να προσεγγίσει την τιμή ενός νεόδμητου ακινήτου, με αυξημένο όμως ρίσκο ως προς την υλοποίηση των εργασιών.
Πού διατηρούν αξία τα παλαιότερα ακίνητα
Τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα παραμένουν ιδιαίτερα ελκυστικά όταν συνδυάζουν αρχιτεκτονική ταυτότητα, προνομιακή τοποθεσία και περιορισμένη προσφορά νέων έργων.
Σε περιοχές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, η αξία δεν εξαρτάται μόνο από την ηλικία του ακινήτου αλλά και από τη σπανιότητα χαρακτηριστικών όπως τα μεγάλα οικόπεδα και οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης.
Ταυτόχρονα, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης σε αυτές τις περιοχές ενισχύει τη ζήτηση για επιλεγμένα νεόδμητα έργα υψηλών προδιαγραφών.
Το πλεονέκτημα των νεόδμητων κατοικιών
Τα νεόδμητα ακίνητα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία ενόψει του 2026, καθώς προσφέρουν υψηλότερη ενεργειακή απόδοση και χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα.
Σε μεγάλα πολυτελή ακίνητα, η ενεργειακή απόδοση μπορεί να μειώσει σημαντικά τα ετήσια έξοδα λειτουργίας. Επιπλέον, τα νεόδμητα ακίνητα δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%, γεγονός που επηρεάζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.
Παράλληλα, παρέχουν εγγυήσεις κατασκευής και δυνατότητα τμηματικών πληρωμών συνδεδεμένων με την πρόοδο του έργου, μειώνοντας την αρχική οικονομική επιβάρυνση.
Όπως επισημαίνει η Κορίνα Σαΐα, οι επενδυτές πλέον εξετάζουν συνολικά το επενδυτικό σενάριο και όχι μόνο την τιμή αγοράς. Το κόστος εισόδου, τα λειτουργικά έξοδα, το επίπεδο ρίσκου, ο χρονικός ορίζοντας και οι προοπτικές υπεραξίας αποτελούν βασικούς παράγοντες στη λήψη αποφάσεων σε μια αγορά υψηλών αποτιμήσεων.