Όλο το σχέδιο για τα «κλειστά» διαμερίσματα

Αγωνία και προβληματισμός επικρατεί σε χιλιάδες ζευγάρια, τα οποία βρίσκονται σε αναζήτηση στέγης, με την κυβέρνηση να ψάχνει τρόπους για να δώσει λύσεις στο ακανθώδες αυτό κοινωνικό πρόβλημα.

Τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί στα ύψη, η αγορά ενός απλού διαμερίσματος 70 τ.μ. είναι εξωπραγματική και η εκτίμηση που κυριαρχεί μεταξύ των παραγόντων της αγοράς είναι ότι δύσκολα θα πέσουν, καθώς η ζήτηση είναι τεράστια και η προσφορά σχετικά μικρή.
Το αποτέλεσμα είναι, η γενιά των τριαντάρηδων να παραμένει στο οικογενειακό δωμάτιο, καθώς τα έξοδα για τη συντήρηση ενός σπιτιού είναι τεράστια και να παραπέμπει τη δημιουργία οικογένειας στις καλένδες.
Όπως γίνεται αντιληπτό, το δημογραφικό εξελίσσεται στο υπ’ αριθμό ένα πρόβλημα της ελληνικής κοινωνίας, με ότι αυτό συνεπάγεται για τα όρια ηλικίας, προκειμένου να βγει κανείς στη σύνταξη.
Η κυβέρνηση αναζητά λύσεις και μέσα από τα κλειστά διαμερίσματα, ο αριθμός των οποίων είναι τεράστιος, καθώς υπό προϋποθέσεις θα μπορούσαν να βοηθήσουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Σύμφωνα με ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, τα «κλειστά» ακίνητα θα μπορούσαν να αποτελέσουν «ανάχωμα» στη ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα στην εγχώρια αγορά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το Δίκτυο, περίπου 526.000 κατοικίες δηλώνονται ως κενές στην Περιφέρεια Αττικής, εκ των οποίων:

– 167.000 είναι κατοικίες έως 59 τ.μ., κατάλληλες για νέους, φοιτητές και οικογένειες,

– σχεδόν 359.000 είναι άνω των 60 τ.μ.

Αξιοποίηση;
Το ερώτημα που θέτουν οι περισσότεροι είναι κατά πόσο τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι σε θέση να αξιοποιηθούν, καθώς ουδείς γνωρίζει την κατάστασή τους και εάν μπορούν να μπουν άμεσα στην αγορά.
Κοινό μυστικό είναι επίσης, ότι τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα, χρήζουν μερικής ή ολικής ανακαίνισης, ενώ ερώτημα είναι εάν έχουν πληρωθεί κοινόχρηστα και ρεύμα στους παρόχους.
Το πρόβλημα γίνεται αντιληπτό από το εύρημα του Δικτύου, σύμφωνα με το οποίο επτά στα δέκα κλειστά ακίνητα είναι κατασκευής 1961-1980, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981.
Οι ιδιοκτήτες τους, ναι μεν μπορεί να θέλουν να τα αξιοποιήσουν, αλλά το κόστος και τα πάγια έξοδα είναι τόσο μεγάλα που τους υποχρεώνουν να τα αφήνουν παρατημένα και να μην τα αξιοποιούν.

Ιδιοκατοίκηση
Το κλίμα στην αγορά είναι εξαιρετικά βαρύ, κάτι που γίνεται αντιληπτό από το γεγονός ότι η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας έχει υποχωρήσει στο 69,6% πανελλαδικά και 64% στην Αθήνα.
Το ελληνικό όνειρο για απόκτηση κατοικίας αργοσβήνει, καθώς οι τιμές είναι εξωπραγματικές, ενώ διαμερίσματα να περνούν στα χέρια της νεότερης γενιάς μόνον από κληρονομίες.

Τα αίτια
Τα έως τώρα δεδομένα επιβεβαιώνουν ότι το οικονομικό περιβάλλον, αλλά και τα υψηλό κόστος που απαιτείται για μια ανακαίνιση βάζει εμπόδια στο να βγουν στην αγορά πολλά από τα κλειστά διαμερίσματα.
Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας απαιτεί «ζεστό» χρήμα, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις δεν υπάρχει, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες ακινήτων να τα αφήνουν στην τύχη τους.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι οι τράπεζες είναι ιδιαιτέρως φειδωλές στο να δίνουν δάνεια, καθώς δεν θέλουν να περιορίσουν την κερδοφορία τους και να επιστρέψουν στην εποχή των Μνημονίων.
Σε όλα αυτά θα πρέπει να προσθέσει κανείς το νομικό μπλέξιμο με το οποίο βρίσκονται αντιμέτωποι χιλιάδες κληρονόμοι, που αφορά σύμφωνα με όσα λένε δικηγόροι πάνω από το 25% των κλειστών ακινήτων.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι πολλά από τα κλειστά ακίνητα ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους οι οποίοι δεν μπορούν να συμφωνήσουν στο πως θα μοιράσουν την περιουσία, με αποτέλεσμα να μην ανοίγουν τα διαμερίσματα που διαθέτουν.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο λόγω:

-των οφειλών στην εφορία ή και των αντιδικιών στην κυριότητα,

– των γραφειοκρατικών διαδικασιών καθώς οι αρμόδιες υπηρεσίες αδυνατούν να τρέξουν» τις υποθέσει.

Το στεγαστικό πρόβλημα συνδέεται εκτός από τα κλειστά διαμερίσματα και με αυτά που είναι εκτός αγοράς, λόγω του ότι περάσει στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), όπου οι ιδιοκτήτες τους αποκομίζουν μεγαλύτερα κέρδη.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι υψηλά για ένα διαμέρισμα, ειδικά αν βρίσκεται σε περιοχή υψηλής ζήτησης, καθώς ο τουρισμός κινείται ανοδικά.
Το αποτέλεσμα είναι πολλά διαμερίσματα να είναι κλειστά και να ανοίγουν μόνο για τουριστικές μισθώσεις, γεγονός που έχει ως αποτέλεσμα να «φουσκώνουν» οι τιμές των ενοικίων, λόγω της χαμηλής ζήτησης.

Τα «εργαλεία»
Μέσα σ’ αυτό το κλίμα, το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να δώσει λύσεις μέσω της αξιοποίησης όλων εργαλείων που έχει στη διάθεσή του προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά στέγης.
Τα τελευταία χρόνια η κυβέρνηση έχει αρχίσει να υλοποιεί πλήθος προγραμμάτων με στόχο την αύξηση της προσφοράς ακινήτων, ώστε να αλλάξουν άρδην τα δεδομένα στη στέγαση και να βελτιωθεί το κλίμα.
«Δεν σταματούμε εδώ, το Σεπτέμβριο στη ΔΕΘ είναι πιθανό να υπάρξουν πρόσθετες πρωτοβουλίες. Μελετούμε συνεχώς το θέμα γιατί είναι ένα από τα ουσιαστικότερα προβλήματα της κοινωνίας» τόνισε πρόσφατα ο Κωστής Χατζηδάκης.
Επαγγελματίες του κλάδου αλλά και ιδιοκτήτες ακινήτων ναι μεν τονίζουν ότι τα μέτρα, που έως τώρα έχουν ληφθεί είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, σημειώνουν όμως ότι σε καμία περίπτωση δεν είναι αρκετά και χρειάζονται κι άλλα.
Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι στην περίπτωση κατά την οποία αρχίζουν να μπαίνουν μαζικά κλειστά ακίνητα στην αγορά, οι τιμές των ενοικίων θα αρχίσουν να πέφτουν και θα πολλαπλασιαστούν και οι αγοραπωλησίες.
Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση επεξεργάζεται νέες προτάσεις οι οποίες αγγίζουν τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να υπάρξουν άμεσες λύσεις, ώστε να μειωθεί το κόστος στέγασης στη χώρα μας.
Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν προς το τέλος του καλοκαιριού, οπότε και θα υπάρχει πιο ξεκάθαρη εικόνα για τον δημοσιονομικό χώρο που θα είναι διαθέσιμος για το 2026.
Οι ανακοινώσεις θα γίνουν από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη κατά την ομιλία του προς τους παραγωγικούς φορείς τον Σεπτέμβριο στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης και θα ενεργοποιηθούν το νέο έτος.

Τα σενάρια που έχουν στο πέσει στο τραπέζι, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων τα εξής μέτρα:

Α. Μείωση φόρων στα εισοδήματα από ενοίκια. Πρόκειται σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο για ένα μέτρο που θα δώσει τη δυνατότητα να ανοίξουν άμεσα πολλά κλειστά διαμερίσματα. Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται η οριζόντια μείωση του συντελεστές φορολόγησης με στόχο να υπάρξει εξομάλυνση της σχετικής κλίμακας. Η βασική αλλαγή αφορά στην κλίμακα φορολογίας των εισοδημάτων από ενοίκια με μείωση του πρώτου συντελεστή από 15% σε 5% για εισοδήματα έως 5.000 ευρώ ή και με προσθήκη ενός ή ενδεχομένως και δυο νέων συντελεστών στην κλίμακα. Εναλλακτικά εξετάζεται η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα με βάση την κλίμακα και τους συντελεστές φορολόγησης των εισοδημάτων που αποκτούν οι μισθωτοί, συνταξιούχοι και επαγγελματίες, μέτρο το οποίο έχουν προτείνει οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Σήμερα, το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές 15%-45%. Ειδικότερα, εφαρμόζονται συντελεστές:15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος, 35% για το τμήμα του εισοδήματος από τα 12.0001 έως τα 35.000 ευρώ, 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Β. Παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση: Στην κυβέρνηση γνωρίζουν καλά ότι δεν μπορούν να αφήσουν την κατάσταση να ξεφύγει και η χώρα να βιώσει τον εφιάλτη χωρών όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζονται σημαντικές παρεμβάσεις που έχουν σχέση με τη διατήρηση της απαγόρευσης εισαγωγής νέων ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας από τις αρχές του 2026.

Γ. Μείωση φόρου για δαπάνες: Το μέτρο που τέθηκε σε ισχύ, προβλέπει μεταξύ άλλων μείωση φόρου για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων κατά τη διάρκεια και του 2025 με ανώτατο όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ. Το μέτρο έχει δώσει ανάσα σε ιδιοκτήτες, οι οποίοι θέλουν να προχωρήσουν σε ανακαίνιση του διαμερίσματός τους και για το λόγο αυτό, αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή, ρύθμιση για την παράταση της μείωσης του φόρου.

Δ. Τράπεζες και servicers: Σύμφωνα με στοιχεία, οι τράπεζες και οι servicers έχουν στη διάθεσή τους ένα στοκ περίπου 25.000 ακινήτων. Στην περίπτωση κατά την οποία απελευθερωθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα, γίνεται σαφές ότι θα υπάρξει μεγάλη ανάσα στην αγορά, γεγονός που καθιστά σαφές ότι η κυβέρνηση είναι υποχρεωμένη να προχωρήσει άμεσα σε νέα νομοθετική πρωτοβουλία.

Ε. Κοινωνική αντιπαροχή: Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ετοιμάζει νομοσχέδιο που εισάγει το θεσμό της κοινωνικής αντιπαροχής για τα ακίνητα του Δημοσίου. Με το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής θα χτιστούν σύγχρονες κατοικίες με τη συνεργασία Δημοσίου-ΔΥΠΑ και κατασκευαστικών εταιριών. Οι κατοικίες αυτές θα διατεθούν αρχικά με χαμηλό ενοίκιο σε νέους και ζευγάρια ηλικίας έως 39 ετών.

Ψηφιακή πλατφόρμα
Το αμέσως προσεχές διάστημα αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή, η ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία θα περιλαμβάνει όλα τα στεγαστικά προγράμματα αλλά και τις παρεμβάσεις στις οποίες έχει προχωρήσει η κυβέρνηση στο σκέλος των ακινήτων.
Πρόκειται για μια πολύ σημαντική πρωτοβουλία η οποία έχει ως στόχο, την ενημέρωση των πολιτών σχετικά με τα προγράμματα που «τρέχουν» και έχουν προϋπολογισμό που είναι άνω των 6,5 δισ. ευρώ.