Ενοίκια: τα αίτια για το μεγάλο ράλι

Σε πλήρη εξέλιξη είναι το ράλι στις τιμές των ενοικίων, γεγονός που προκαλεί πονοκέφαλο σε χιλιάδες οικογένειες οι οποίες αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους.

Παρά τις προσπάθειες που έχουν γίνει, τα προγράμματα στέγασης που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση δεν έχουν δώσει λύσεις και οι τιμές συνεχίζουν να βρίσκονται στα ύψη.
Τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος και ενισχύουν την άποψη ότι το στεγαστικό αποτελεί το υπ΄ αριθμόν ένα πρόβλημα της κοινωνίας.
Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΛΣΤΑΤ), οι τιμές στα ενοίκια διαμερισμάτων τον Ιούνιο αυξήθηκαν κατά 11,4% σε σχέση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα.

Απογοητευτικά είναι και τα στοιχεία της πλατφόρμας Spitogatos, σύμφωνα με τα οποία:

-καταγράφεται αύξηση 7,2% στις τιμές ενοικίων στο σύνολο της επικράτειας το β’ τρίμηνο του έτους σε σύγκριση με το αντίστοιχο περσινό, το πρώτο του 2025,

-η μέση ζητούμενη τιμή είναι αυξημένη κατά 4,2%.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα παρατηρείται στην Αττική καθώς, όπου το ράλι στις τιμές τα προηγούμενα χρόνια, έχει ως αποτέλεσμα τα ενοίκια να διαμορφώνονται σε υψηλά επίπεδα.
Στο λεκανοπέδιο η μεγαλύτερη άνοδος στις ζητούμενες τιμές καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας με 6,8% (11,3 ευρώ το τ.μ) ενώ σταθερές παραμένουν οι τιμές στα Ανατολικά Προάστια (9 ευρώ το τ.μ.).

Ειδικότερα:

Α. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις κατά το ίδιο χρονικό διάστημα σημειώθηκαν στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη (28,6%), στην Πετρούπολη (19,6%), στην περιοχή Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός (19,3%) και στην Αγία Βαρβάρα (16,8%).

Β. Σημαντική άνοδος παρατηρείται και στη Βούλα (17,5%), η οποία παραμένει σταθερά μία από τις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής.

Οι ακριβότερες περιοχές για ενοικίαση στο Λεκανοπέδιο βρίσκονται:

-στα νότια προάστια με 13 ευρώ το τ.μ.,

-στα βόρεια προάστια με 11,4 ευρώ το τ.μ,

-στο κέντρο της Αθήνας με 11,3 ευρώ το τ.μ.,

-στον Πειραιά με 10,3 ευρώ το τ.μ.

«Αργήσαμε»
Η αλήθεια είναι ότι μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος που αντιμετωπίζει η χώρα λαμβάνονται, αλλά από την άλλη αποτελεί κοινό μυστικό ότι «αργήσαμε».
Δυστυχώς η κυβέρνηση, άργησε να εφαρμόσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, τη στιγμή που πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες.
Επίσης, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι το  αυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά μόνο τα κοινωνικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους.
Η στεγαστική κρίση -όπως εξηγούν- χτυπά και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να αντέξουν τόσο υψηλά ενοίκια.

Κατασκευές
Το πρόβλημα θα μπορούσε να είχε περιοριστεί εάν λειτουργούσε ο κλάδος της οικοδομής, κάτι όμως που δεν συμβαίνει με αποτέλεσμα να οξύνεται όλο και περισσότερο το στεγαστικό πρόβλημα.
Το κόστος για κατασκευή νέων κατοικιών έχει εκτοξευτεί στα ύψη, με ότι αυτό συνεπάγεται για τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι.
Στην ουσία δηλαδή, η απουσία νέων διαμερισμάτων έχει κάνει άπιαστο όνειρο την αγορά πρώτης κατοικίας, που ήταν στο παρελθόν η βασική προϋπόθεση για να φτιάξει κανείς οικογένεια.

Το 2010, μπαίνοντας στο τούνελ της οικονομικής κρίσης, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 77,2%, ενώ οι μετρήσεις για το 2024 έδειξαν ότι έχει περιοριστεί περίπου στο 70%.

Ειδικότερα:

-Το 2019 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 75,4%,

-το 2020 κυμάνθηκε στο 73,9%, το 2021 στο 73,3% και

-το 2022 στο 72,8%.

Η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες την περίοδο από το 2019 έως το 2022, που ήταν η πρώτη χρονιά που καταγράφηκε ποσοστό μικρότερο και από τα χρόνια των μνημονίων.
Τις δύσκολες χρονιές για την ελληνική οικονομία και κατ’ επέκταση για το σύνολο των πολιτών, όπως το 2016, 2017 και το 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 73,9% , 73,3% και 73,9% αντίστοιχα.
Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες.

«Σπίτι μου 2»
Η μεγάλη ελπίδα για τους περισσότερους ήταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», αλλά ο φαύλος κύκλος στην αγορά απορροφά τα όποια οφέλη από τις παρεμβάσεις στο πεδίο της ζήτησης.
Η ανταπόκριση, είναι μεγάλη και πάνω από 6.000 έχουν υπαχθεί στο πρόγραμμα, αλλά λίγα πράγματα έχουν αλλάξει, σε σχέση με το πολύ πρόσφατο παρελθόν.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι από τότε που ανακοινώθηκε το πρόγραμμα, οι τιμές των παλαιότερων ακινήτων που καλύπτουν τις προδιαγραφές του «τρέχουν» με μεγαλύτερη ταχύτητα από το σύνολο της αγοράς.

Κόστος στέγασης
Σύμφωνα με στοιχεία που έχουν δει το φως της δημοσιότητας, η Ελλάδα εμφανίζει τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρώπη.
Οι ενοικιαστές δαπανούν κατά μέσο όρο 35,2% του καθαρού εισοδήματός τους για στέγη, με ευάλωτες ομάδες να ξεπερνούν το 60%.
Εάν σκεφτεί κανείς ότι αντίστοιχα ο μέσος όρος στην Ευρώπη είναι στο 19,7%, γίνεται αντιληπτό ότι το στεγαστικό μπορεί να εξελιχθεί σε «βόμβα» που θα διαλύσει τα πάντα στο πέρασμά της.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η σημαντική αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωση στη χώρας μας.
Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική.
Οι δραματικές εξελίξεις των τελευταίων ετών επηρεάζουν κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου.

Οι τράπεζες
Στο ερώτημα τις πταίει η απάντηση σε καμία περίπτωση δεν είναι μονοδιάστατη αλλά συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την υποαπόδοση στα ακίνητα τα προηγούμενα χρόνια.
Αποτελεί κοινό μυστικό ότι αυτή η υποαπόδοση οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες σε απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
Η κυριότερη αιτία όμως βρίσκεται στις τράπεζες οι οποίες από το 2009 και έπειτα περιόρισαν δραστικά τη χρηματοδότηση στην αγορά των κατοικιών.
Το αποτέλεσμα ήταν οι περισσότεροι να στραφούν στην ενοικίαση διαμερισμάτων τα οποία λόγω της υψηλής ζήτησης είδαν τις τιμές τους να εκτοξεύονται στα ύψη.

Μικρή διαθεσιμότητα
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 οικογένειες αναζητούν κατοικία, εκ των οποίων πολλές από αυτές πριν από την οικονομική κρίση επέλεγαν την αγορά ακινήτου.
Κατά τη διάρκεια των χρόνων η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, νούμερο που η κτηματαγορά ουδέποτε διέθετε προκειμένου να ανταποκριθεί στις νέες ανάγκες.
Όλα αυτά συνέβησαν σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα και η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ή περιορισμένη, με αποτέλεσμα το πρόβλημα να ενταθεί.

Αγοραστική δύναμη
Το γεγονός αυτό, σε συνάρτηση με τους χαμηλούς μισθούς και την αύξηση του οικογενειακού προϋπολογισμού με έμμεσους ή άμεσους φόρους οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας.
Ο υψηλός πληθωρισμός και η ακρίβεια έχουν άμεσο αντίκτυπο στις καταναλωτικές συνήθειες των Ελλήνων, με αποτέλεσμα να εντείνεται η ανησυχία καθώς μειώνεται η αγοραστική δύναμη.
Τα τελευταία χρόνια ναι μεν έχουν γίνει σημαντικές αυξήσεις στους μισθούς αλλά τις «ροκανίζει» το τέρας του πληθωρισμού που έχει εισβάλει για τα καλά στα σπίτια των νοικοκυριών.

Τα μεγάλα θύματα
Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην ιδιοκατοίκηση αντιμετωπίζει λόγω της εργασιακής ανασφάλειας η ηλικιακή ομάδα 24-35 και δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις νέων που ζουν ακόμη στο παιδικό δωμάτιο.
Για τους περισσότερους νέους – τα μεγάλα θύματα της κρίσης- που λαμβάνουν χαμηλούς μισθούς είναι πολύ δύσκολο να βρουν ένα σπίτι το οποίο θα μπορεί να ανταποκριθεί στις οικονομικές τους δυνατότητες
Οι παλαιότερες γενναίες σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους, αλλά πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει άρδην.
Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων με βάση τα χρόνια εργασίας, έχει καταρριφθεί και η εργασιακή ανασφάλεια και τα μικρά εισοδήματα, για τις μικρές ηλικίες έχουν παρατείνει τη παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες το 71,9% των νέων ηλικιακής ομάδας 18-34ετών διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο λόγω της αδυναμίας να ανταπεξέλθουν οικονομικά μόνοι τους.

Το.. αντίδοτο

Η εκτόξευση των μισθωμάτων έχει ως αποτέλεσμα να έρχεται στο προσκήνιο, μία νέα τάση σε πανευρωπαϊκό επίπεδο που λέγεται συγκατοίκηση.
Με τα ενοίκια σε ευρωπαϊκές πόλεις όπως το Παρίσι, την Αθήνα και το Βερολίνο να αυξάνονται κατά 15-20% σε ετήσια βάση, η κοινή διαβίωση εξελίσσεται σε αναγκαιότητα.
Σύμφωνα με την πλατφόρμα, myroomie πάνω από το 40% των νέων Ευρωπαίων κάτω των 30 ετών ξοδεύουν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για ενοίκιο – ένα όριο που χαρακτηρίζεται ως «απρόσιτο» από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Τριετής διάρκεια

Με δεδομένο ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν συνεχώς αυξήσεις, οι ενοικιαστές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η διάρκεια των μισθώσεων είναι τουλάχιστον τριετής.
Τα αρχικά μισθώματα διαμορφώνονται ελεύθερα και κάθε συμφωνία για σταδιακή αύξησή τους είναι έγκυρη, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους.
Μετά την πάροδο της τριετίας στις μισθώσεις κατοικιών, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα.
Εάν δεν έχει συμφωνηθεί τρόπος αναπροσαρμογής, τότε μόνο το μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ).