Ανατροπές σε ενοίκια – Φοροαπαλλαγές

Εντείνεται η αγωνία στις τάξεις των ιδιοκτητών ακινήτων, σχετικά με τις νομοθετικές πρωτοβουλίες που θα αναλάβει η κυβέρνηση, προκειμένου να πληρώνουν λιγότερο φόρο.

Στο οικονομικό επιτελείο επικρατεί πυρετός διαβουλεύσεων, με στόχο να βρεθεί η βέλτιστη δυνατή λύση, που θα δίνει σημαντικές οικονομικές ανάσες σε όσους έχουν ακίνητα στη διάθεσή τους.
Η στρατηγική της κυβέρνησης εντάσσεται στο πλαίσιο του ανοίγματος που επιχειρεί στη μεσαία τάξη, με μέτρα ανακούφισης που οδηγούν σε αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος.
Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ανακοινωθούν από τον Κυριάκο Μητσοτάκη κατά τη διάρκεια της ομιλίας του στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ) τον Σεπτέμβριο.
«Η γενική κατεύθυνση της ΔΕΘ είναι αφαίρεση βαρών από τη μεσαία τάξη», είναι το μήνυμα που στέλνει ο Κυριάκος Πιερρακάκης, δίνοντας με τον τρόπο το στίγμα των κυβερνητικών πρωτοβουλιών.
Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι με τις παρεμβάσεις που θα γίνουν το αμέσως προσεχές διάστημα, η κυβέρνηση θα μπορέσει να συναντηθεί εκ νέου με τμήματα της κοινωνίας που έχουν αποστασιοποιηθεί.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι ο πρωθυπουργός έχει ως βασική του προτεραιότητα την ανάκαμψη της Ν.Δ. ώστε να διεκδικήσει μια τρίτη θητεία στη διακυβέρνηση της χώρας.
Στο Μαξίμου γνωρίζουν ότι αντίπαλος είναι τα μεγάλα προβλήματα της κοινωνίας και όχι η αντιπολίτευση, η οποία στις δημοσκοπήσεις που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, κινούνται σε χαμηλά ποσοστά.

Νέο τοπίο
Στο πλαίσιο αυτό, ο υπουργός Οικονομικών, φέρεται να προετοιμάζει ειδικό σχέδιο που θα αλλάζει άρδην τα δεδομένα ως προς τα ακίνητα και τον τρόπο με τον οποίο θα γίνεται η φορολόγησή τους.
Στο σχέδιο θα ενσωματωθούν και ρυθμίσεις που έχουν σχέση με την τριετή φοροαπαλλαγή ιδιοκτητών ακινήτων, προκειμένου να μειωθεί το στεγαστικό πρόβλημα ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ειδικότερα, το σχέδιο προβλέπει:

-σημαντική μείωση της φορολογίας των ενοικίων,

-βελτίωση της διάταξης στη χορήγηση τριετούς φοροαπαλλαγής για τα ενοίκια που εισπράττουν όσοι διαθέτουν για μακροχρόνιες μισθώσεις κενές ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες κατοικίες τους.

Όπως γίνεται αντιληπτό, πρόκειται για στρατηγικές επιλογές που έχουν ως στόχο να δώσουν ανάσες σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, που θα αλλάξουν τα δεδομένα στην κτηματαγορά.
Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται, ότι θα δοθούν κίνητρα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να διαθέσουν προς μακροχρόνια ενοικίαση κλειστές κατοικίες που κατέχουν.
Επίσης, η κυβέρνηση ευελπιστεί ότι θα μειωθεί και το φαινόμενο της απόκρυψης από την εφορία των πραγματικά εισοδημάτων τα οποία αποκτώνται από ενοίκια.

Ο φόρος
Σύμφωνα με τα έως τώρα δεδομένα, τα εισοδήματα από εκμετάλλευση ενοικίων, φορολογούνται αυτοτελώς, με τους συντελεστές να είναι από 15% έως και 45%
Η ισχύουσα νομοθεσία ορίζει ότι τα ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα έως 12.000 ευρώ φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 15%.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το ανώτατο ποσό φόρου γι’ αυτό το κλιμάκιο εισοδημάτων μπορεί να φθάσει τα 1.800 ευρώ, κάτι που προκύπτει από την εξίσωση (12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ).

Ειδικότερα:

Α. Ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα μεταξύ 12.000,01 ευρώ και 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ και με 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τις 12.000,01 μέχρι τις 35.000 ευρώ.

Κατά συνέπεια, το ανώτατο ποσό φόρου για τα εισοδήματα αυτού του κλιμακίου ανέρχεται σε 9.850 ευρώ που προκύπτει από την εξίσωση (12.000 ευρώ Χ 15% + 23.000 ευρώ Χ 35% = 9.850 ευρώ).

Β. Ετήσια εισοδήματα από ακίνητα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, με 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ και με 45% για το υπερβάλλον ποσό, πέραν των 35.000 ευρώ.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο φόρο εισοδήματος για κάθε ιδιοκτήτη εκμισθούμενου ακινήτου, δεν υπάγεται το 100% του εισοδήματος από ενοίκια, αλλά το 95%.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει αυτόματη έκπτωση ποσοστού 5% επί του εισοδήματος από ακίνητα, ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου.
Η έκπτωση του 5% δεν απαιτεί δικαιολογητικά, αλλά υπολογίζεται αυτόματα στην εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης και στον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος.
Το επικρατέστερο «σενάριο» που εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει τη μείωση του συντελεστή 15% στο 5% ή στο 7% για τις πρώτες 5.000 ευρώ των ετήσιων φορολογητέων εισοδημάτων μόνο από μακροχρόνιες μισθώσεις.

Το βασικό σενάριο
Σύμφωνα με πηγές από το υπουργείο Οικονομικών το βασικό σενάριο προβλέπει μείωση του ελάχιστου συντελεστή φορολογίας από το 15% στο 5% ή 7% για ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από μακροχρόνιες εκμισθώσεις ακινήτων μέχρι 5.000 ευρώ.
Στην περίπτωση που υιοθετηθεί το σενάριο αυτό, είναι κάτι παραπάνω από σαφές ότι οι ιδιοκτήτες θα έχουν μεγάλο όφελος, καθώς θα μειωθεί ο φόρος που καταβάλλουν στην εφορία.
Φοροτεχνικοί έλεγαν στον «Χ-τύπο», ότι θα προκύψουν μειώσεις φόρων έως 500 ευρώ κάθε χρόνο για ιδιοκτήτες μακροχρόνιων εκμισθούμενων ακινήτων κι όχι μόνο για όσους αποκτούν φορολογητέα εισοδήματα από μακροχρόνιες εκμισθώσεις μέχρι 5.000 ευρώ.
Από την εφαρμογή αυτού του «σεναρίου», όλοι οι ιδιοκτήτες μακροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων με ετήσια φορολογητέα ποσά από 3.000 μέχρι 5.000 ευρώ θα έχουν σημαντικό όφελος.

Ειδικότερα, οι ιδιοκτήτες:

– θα έχουν το μέγιστο όφελος των 500 ευρώ, στην περίπτωση που ο συντελεστής μειωθεί στο 5% και

-των 400 ευρώ στην περίπτωση που ο συντελεστής μειωθεί στο 7%.

Περαιτέρω, όμως, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει λύσεις που αφορούν σε ιδιοκτήτες ακινήτων και για τους συντελεστές φόρου για τα άνω των 5.000 ευρώ φορολογικά κλιμάκια.
Στόχος στην περίπτωση αυτή είναι να ωφεληθούν με ακόμη μεγαλύτερες μειώσεις οι ιδιοκτήτες μακροχρόνιων εκμισθούμενων ακινήτων με ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 5.000 ευρώ.
Σύμφωνα με πληροφορίες, οι παρεμβάσεις στα κλιμάκια δεν έχουν ακόμη «κλειδώσει»  και οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν λίγο πριν από τη ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο.
Οι ίδιες πληροφορίες αναφέρουν ότι πρόθεση της κυβέρνησης είναι η μείωση των επιβαρύνσεων μόνο για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων.

Τριετή απαλλαγή

Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, δεν κρύβουν ότι στις προθέσεις της κυβέρνησης είναι να βελτιωθεί και η διάταξη για τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια.
Η ρύθμιση αφορά στα ενοίκια που εισπράττει κάθε ιδιοκτήτης, ο οποίος διαθέτει με μακροχρόνια μίσθωση τριετούς τουλάχιστον διάρκειας κατοικία του που ήταν κενή για τα έτη 2022, 2023 και 2024 ή εκμισθωμένη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024.

Προβληματική ρύθμιση
Το βασικό πρόβλημα έχει σχέση με το ότι έχει τεθεί ως προϋπόθεση για την τριετούς διάρκειας φοροαπαλλαγή των ενοικίων η διάρκεια της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τρία έτη.
Παράγοντες της αγοράς, δεν κρύβουν ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση λειτουργεί αποτρεπτικά για ιδιοκτήτες μακροχρόνια κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών.
Όπως εξηγούν, εάν διακοπεί η σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας μέσα στο πρώτο έτος διάρκειάς της χάνεται πλήρως η απαλλαγή για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν όλη την τριετία.
Επίσης, στην περίπτωση διακοπής της σύμβασης για οποιοδήποτε λόγο στο τρίτο έτος, η απαλλαγή για τον ιδιοκτήτη ακινήτου θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν στα δύο από τα τρία έτη.
Όπως γίνεται αντιληπτό, ιδιοκτήτες με κατοικίες κενές για τρία χρόνια τουλάχιστον εκτίμησαν ότι τους ήταν ασύμφορο να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις.
Η διάθεση και μετατροπή αυτών των ακινήτων σε μισθώσεις τριετούς τουλάχιστον διάρκειας δεν ήταν μια κερδοφόρα επένδυση, μόνο και μόνο λόγω του ότι θα είχαν όφελος την τριετή φοροαπαλλαγή.
Η διάταξη άλλωστε ορίζει ότι η λύση για οποιοδήποτε λόγο της μίσθωσης μέσα στο πρώτο κιόλας από τα τρία έτη διάρκειάς της οδηγεί αυτόματα στην απώλεια της φοροαπαλλαγής των μισθωμάτων που θα έχουν εισπραχθεί μέχρι την ημερομηνία διακοπής.
Στην ουσία δηλαδή, με έμμεσο τρόπο, αποκλείει τη φοροαπαλλαγή και για τα μισθώματα που θα εισπραχθούν από κάθε επόμενη σύμβαση μίσθωσης εντός των επομένων μηνών και ετών.

Στρατιωτικοί
Τα παραδείγματα με δημοσίους υπαλλήλους και στρατιωτικούς οι οποίοι ψάχνουν σπίτι προκειμένου να εργαστούν στον τόπο που έχουν πάρει μετάθεση, είναι ενδεικτικά του προβλήματος.
Οι συγκεκριμένες κατηγορίες ναι μεν ζητούν κατοικίες προκειμένου να τις ενοικιάσουν για ένα ή δύο χρόνια, αλλά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι μια ασύμφορη επιλογή, λόγω του σκοπέλου που λέγεται «τριετία».
Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει γίνει αποδέκτης αυτών των παραπόνων και οι πληροφορίες αναφέρουν ότι ο Κυριάκος Πιερρακάκης θα προχωρήσει σε τροποποίηση της νομοθετικής ρύθμισης.

Η αλλαγή
Η αλλαγή στην οποία προσανατολίζεται ο κ. Πιερρακάκης, αναμένεται να ορίζει τον ελάχιστο χρόνο της μακροχρόνιας μίσθωσης στο 1 έτος ή ακόμη και στο 1,5 έτος.
Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι η νέα ρύθμιση δεν θα περιορίζει τον αριθμό των μισθώσεων μόνο σε μία μέσα στην τριετία, αλλά θα τον αυξάνει σε 2 ή και 3 μέσα στην τριετία.
Στην ουσία δηλαδή η νέα ρύθμιση:

-θα δίνει τη δυνατότητα της φοροαπαλλαγής στους ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν ακίνητα σε δημοσίους υπαλλήλους και στρατιωτικούς κατοικίες με συμβάσεις μίσθωσης για 1 έως 2 έτη.

-η φοροαπαλλαγή θα ισχύει μέχρι και για τρία χρόνια όχι μόνο για μία σύμβαση μίσθωσης μέσα στην τριετία, αλλά για περισσότερες διαδοχικές συμβάσεις μέσα στην τριετία

Στόχος της τροποποίησης που θα γίνει είναι η ρύθμιση να λειτουργήσει ως ουσιαστικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες, ώστε να διαθέσουν στην αγορά κενά διαμερίσματα που θα μετατραπούν σε μακροχρόνιες μισθώσεις.
Πηγές του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι η νέα ρύθμιση θα είναι πιο ελκυστική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να μπουν στην αγορά διαμερίσματα ώστε να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα.