Νέες Τιμές Ζώνης Ακινήτων: Ο Ρόλος των Πιστοποιημένων Εκτιμητών και οι Μέθοδοι Εκτίμησης

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανέθεσε σε πιστοποιημένους εκτιμητές από το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών το έργο του καθορισμού των τιμών ζώνης (τιμών εκκίνησης) ακινήτων σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, όπως τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, οι Άγιοι Ανάργυροι, το Καματερό, η Γλυφάδα, ο Πειραιάς, ο Πύργος, η Ιθάκη, η Αστυπάλαια, η Κάρπαθος, η Ρόδος, η Σύμη και το Λουτράκι. Οι εκτιμητές καλούνται να συντάξουν εισηγήσεις βασισμένες σε συγκεκριμένα κριτήρια και μεθοδολογίες, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις τοπικές συνθήκες όσο και τις διεθνείς πρακτικές εκτίμησης ακινήτων.

Η βασική μέθοδος που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση είναι η συγκριτική μέθοδος, η οποία στηρίζεται σε δεδομένα από ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή. Για παράδειγμα, αν ένας εκτιμητής εξετάζει την αξία ενός ακινήτου στα Βριλήσσια, θα πρέπει να συγκρίνει την αξία του με τις τιμές παρόμοιων ακινήτων που πουλήθηκαν τους τελευταίους μήνες στην ίδια περιοχή. Αυτή η μέθοδος θεωρείται ιδιαίτερα αξιόπιστη όταν υπάρχει ικανοποιητικός αριθμός συναλλαγών προς σύγκριση.

Ωστόσο, σε περιοχές όπου τα συγκριτικά στοιχεία είναι περιορισμένα ή τα ακίνητα παρουσιάζουν μοναδικές προδιαγραφές (όπως παραθαλάσσιες κατοικίες ή τουριστικές επενδύσεις), οι εκτιμητές μπορούν να χρησιμοποιήσουν την μέθοδο εισοδήματος. Αυτή η προσέγγιση βασίζεται στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου με βάση τα έσοδα που μπορεί να αποφέρει από ενοίκια ή μισθώσεις. Για παράδειγμα, στις τουριστικές περιοχές της Ρόδου ή της Καρπάθου, όπου πολλά ακίνητα προορίζονται για τουριστική εκμετάλλευση, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιήσουν την πιθανή μισθωτική απόδοση για να υπολογίσουν την αξία του ακινήτου.

Μια ακόμη μέθοδος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί, κυρίως σε περιοχές όπου τα δεδομένα είναι περιορισμένα ή τα ακίνητα έχουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, είναι η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης. Αυτή η μέθοδος υπολογίζει την αξία ενός ακινήτου με βάση το κόστος κατασκευής ενός παρόμοιου ακινήτου σήμερα, λαμβάνοντας υπόψη την απόσβεση λόγω φθοράς και ηλικίας. Χρησιμοποιείται κυρίως σε περιοχές όπως η Ιθάκη ή η Αστυπάλαια, όπου τα ακίνητα μπορεί να έχουν μοναδικά χαρακτηριστικά που δυσκολεύουν τη σύγκριση με άλλα ακίνητα.

Για να είναι αξιόπιστη η εκτίμηση, οι εκτιμητές πρέπει να συλλέξουν τουλάχιστον τρία συγκριτικά στοιχεία από συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί μέσα στους τελευταίους 12 μήνες. Τα συγκριτικά αυτά στοιχεία πρέπει να είναι αντιπροσωπευτικά των χαρακτηριστικών του ακινήτου (εμβαδόν, τοποθεσία, κατάσταση) και να αντικατοπτρίζουν τις συνθήκες της τοπικής αγοράς. Για παράδειγμα, αν οι εκτιμητές εξετάζουν ακίνητα στη Γλυφάδα, θα πρέπει να βρουν τουλάχιστον τρεις πρόσφατες πωλήσεις ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά ώστε να καθορίσουν την αξία της περιοχής.

Οι εκτιμητές είναι επίσης υποχρεωμένοι να υποβάλουν αναλυτικές εκθέσεις για την τεκμηρίωση της εκτίμησης. Αυτές οι εκθέσεις θα περιλαμβάνουν στοιχεία για την τοπική αγορά ακινήτων, την μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε για την εκτίμηση, καθώς και πρόσθετα δεδομένα όπως χάρτες, φωτογραφίες και λεπτομερή ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων. Το τελικό αποτέλεσμα της εκτίμησης θα είναι η τιμή ζώνης (ευρώ/m²), η οποία θα αποτελέσει τη βάση για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.

Η διαδικασία αυτή θεωρείται απαραίτητη για τον σωστό καθορισμό των φορολογικών υποχρεώσεων των ιδιοκτητών ακινήτων, καθώς και για τη συνολική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.